馬云預(yù)測(cè)2026年房?jī)r(jià)將發(fā)生三大轉(zhuǎn)變，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

2017年，馬云在杭州全球峰會(huì)上拋出“八年后中國(guó)最便宜的就是房子”的驚人預(yù)言，彼時(shí)中國(guó)樓市正處狂飆突進(jìn)期，這番“房?jī)r(jià)如蔥”的論斷被視作天方夜譚。

如今，隨著2026年“十五五”規(guī)劃開局之年的臨近，房地產(chǎn)市場(chǎng)正站在新舊模式轉(zhuǎn)換的歷史節(jié)點(diǎn)，馬云當(dāng)年預(yù)判的“去泡沫化”趨勢(shì)逐步顯現(xiàn)，但現(xiàn)實(shí)圖景遠(yuǎn)比單一預(yù)言更為復(fù)雜。

結(jié)合政策導(dǎo)向、市場(chǎng)規(guī)律與人口結(jié)構(gòu)變化，2026年房?jī)r(jià)將告別普漲普跌的“黃金時(shí)代”，迎來三大深刻轉(zhuǎn)變，既印證了預(yù)言的核心邏輯，也呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化的鮮明特征。

要是現(xiàn)在還聽人說“買房穩(wěn)賺”，那可得多留個(gè)心眼。

這兩年樓市最明顯的就是“分化”，2026年這趨勢(shì)只會(huì)更突出——好地方的房子越來越值錢，差地方的越來越難賣，核心就看人口和資源往哪兒走。

城市之間差距特別大，完全是“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”?！笆逦濉碧岬摹靶滦统擎?zhèn)化”不是空話，人都往有工作、有資源的核心城市跑，房子自然吃香。

2025年前10個(gè)月數(shù)據(jù)就很明顯：深圳一二手房成交面積漲12%，北京7%，上海6%，合肥最猛，直接漲18%，在30個(gè)重點(diǎn)城市里領(lǐng)跑。

這些城市的核心地段堪比硬通貨，比如香港頂級(jí)住宅，每年租金回報(bào)率能穩(wěn)在2.5%-3%，阿里和螞蟻花66億買香港銅鑼灣寫字樓，不就是說核心地方的房子永遠(yuǎn)稀缺嘛。

可三四線城市日子差遠(yuǎn)了，2025年成交同比降7%，也就東莞、煙臺(tái)少數(shù)幾個(gè)能保持正增長(zhǎng)，大部分還在筑底。

人口凈流出是常態(tài)，沒像樣產(chǎn)業(yè)的城市房子供大于求，黑龍江鶴崗、內(nèi)蒙古鄂爾多斯早就有單價(jià)不到一千的“蔥價(jià)房”。

就算在同一個(gè)城市，不同板塊命也不一樣。遠(yuǎn)郊大戶型現(xiàn)在就是“燙手山芋”，2025年成交占比才8.6%——不是不想買大的，實(shí)在是配套太差：上班要開倆小時(shí)車，樓下沒大超市，孩子上學(xué)也麻煩，最后成了“買得起住不了”的尷尬貨。

反觀核心板塊，像北京金融街、上海陸家嘴，還有成都、杭州近郊的成熟區(qū)域，靠“15分鐘生活圈”（步行到學(xué)校、醫(yī)院、超市，下班順路買菜，周末能去公園）成了香餑餑。

2025年成都成交總量破2600萬平方米，同比漲11%，就是這些配套好的板塊在撐場(chǎng)面。

現(xiàn)在“核心堅(jiān)挺、外圍回調(diào)”，早就不是“閉眼買房”的時(shí)代了。

以前房企賺錢特簡(jiǎn)單：拿地、借錢、蓋房、賣房，靠高杠桿拼規(guī)模，誰蓋得多誰牛。

但2026年不一樣了，“十五五”定了“高質(zhì)量發(fā)展”的調(diào)，房企不能瞎擴(kuò)張，供給端大換血，“保障房保剛需，商品房拼品質(zhì)”的雙軌模式越來越清楚。

保障房早不是“位置偏、品質(zhì)差”了?！笆奈濉苯?100多萬套幫3000多萬人安家，2026年重點(diǎn)從“多蓋”變“蓋對(duì)”，精準(zhǔn)匹配需求才關(guān)鍵。

天津2025年規(guī)劃8個(gè)配售型保障房，濟(jì)南預(yù)計(jì)3000多套可售，都是“保本微利”價(jià)，工薪族買得起。

北京2025年第二批保障房把舊辦公樓改造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)旁的房子，專給年輕人和人才，樓下就是地鐵便利店；廣州配售房已選房，青島搞輪候庫(kù)“一網(wǎng)通辦”，審核“秒批”，現(xiàn)在保障房有綠化有物業(yè)，新市民能扎根，還幫商品房分流了剛需壓力。

商品房這邊“品質(zhì)大戰(zhàn)”早開打了?！笆逦濉闭f要增改善房供給，大家買房不只看面積，更在意舒服度。

2025年前三季度，30個(gè)重點(diǎn)城市120-144平米改善戶型占比漲到30%，上海、合肥大戶型供給漲得快。

房企也轉(zhuǎn)思路，從“規(guī)模為王”變“品質(zhì)為王”，星河控股搞全流程體系，132個(gè)精工節(jié)點(diǎn)把關(guān)，2025年前三季度交8000多戶零延期，業(yè)主滿意度89分；華潤(rùn)、龍湖要么搞“三好十二優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，要么推“空中院館”創(chuàng)新設(shè)計(jì)。

交付也不只是交鑰匙，北京有項(xiàng)目修環(huán)形跑道、全齡活動(dòng)空間，交房還組織社群活動(dòng)，把“交房”變“交付生活”。

另外城市更新加速，老舊小區(qū)裝電梯、閑置廠房改公寓，既盤活存量房，又緩解供需失衡，這都是供給端的新變化。

以前調(diào)控樓市總“一刀切”，要么全漲要么全壓，老誤傷剛需。

2026年不一樣了，政策跟著“十五五”走，主打“精準(zhǔn)托底”——幫真要買房的人降門檻，還守住風(fēng)險(xiǎn)底線，工具也更靈活。

需求端松綁特明顯，全是實(shí)在好處。中央說要清掉住房消費(fèi)的不合理限制，以前的限購(gòu)、限貸正在慢慢取消。

西安都把商貸首付降到15%了，2026年肯定更多城市跟上，對(duì)年輕人太友好了：以前湊幾十萬首付，現(xiàn)在十幾萬就能上車。

房貸利率還在歷史低位，更盼頭的是公積金跨區(qū)用的門檻低了，房貸利息抵稅也在琢磨，都能幫購(gòu)房者省錢。

一線城市政策也優(yōu)化了，比如北京、上海外圍放開限購(gòu)，四大一線還取消了普宅和非普宅的劃分，140平以下二套房契稅降到1%，最多省2%交易成本，直接激活了改善需求。

效果已經(jīng)出來了，2025年上半年84個(gè)城市二手房成交量同比漲28.1%，核心城市二手房更火——畢竟即買即住，配套也成熟。

政策還全力化解風(fēng)險(xiǎn)，守住“保交樓”底線?！笆逦濉卑逊康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)納入國(guó)家安全能力建設(shè)重點(diǎn)，2026年行業(yè)整合更快，財(cái)務(wù)穩(wěn)的國(guó)企、央企會(huì)做大，債務(wù)多的小企業(yè)可能退出。

還鼓勵(lì)并購(gòu)重組，比如用專項(xiàng)債收存量房改保障房，既去庫(kù)存又幫房企回籠資金。

更放心的是，現(xiàn)房銷售在推開，全國(guó)20多個(gè)城市試點(diǎn)。以前買期房怕爛尾，現(xiàn)在能看房子質(zhì)量、小區(qū)配套，交錢就拿鑰匙，徹底打消顧慮。

北京、上海還試“房屋養(yǎng)老金”，像給房子買保險(xiǎn)，平時(shí)存錢，以后房子壞了有錢修。

不過得說清楚，這些政策都是“托底不拉升”，一直守著“房住不炒”。目的是讓市場(chǎng)穩(wěn)下來，不是再搞普漲，避免房?jī)r(jià)大起大落，這樣大家都安心。

回頭看馬云的“蔥價(jià)房”預(yù)言，其實(shí)他算說對(duì)了樓市要擠泡沫，但沒琢磨透咱們市場(chǎng)的“不一樣”之處。

2026年這幾大變化擺得明明白白：樓市既不會(huì)涼透，也回不到以前大家閉眼買都漲的日子，而是進(jìn)入“核心地段扛得住、外圍區(qū)域歸本位”的新狀態(tài)——房子正從“賺錢的籌碼”變回“住得舒服的窩”。

剛需朋友今年確實(shí)趕上政策好時(shí)候，別錯(cuò)過但也別亂下手：挑城市就看誰家房子賣得火，像2025年深圳、合肥、成都這些成交量往上走的城市更穩(wěn)妥。

選房?jī)?yōu)先找配套全的核心地段，比如15分鐘能搞定吃喝拉撒的地方，或者像星河那種交房超準(zhǔn)時(shí)的靠譜房企項(xiàng)目，盡量買現(xiàn)房，貸款別搞太多，日子能輕松不少。

手里房子多的，就得“扔包袱留好貨”：趕緊把三四線非核心地段、掛半年都沒人問的房子出手，那些就是“累贅”。

換成北京上海的改善房，或者成都杭州這些人往里頭涌的城市的二手房，要么自己住得爽，要么租出去不愁沒人要，踏實(shí)多了。

2026年是“十五五”頭一年，買房邏輯早變了：以前靠運(yùn)氣，現(xiàn)在靠眼光——跟著人往哪走就往哪看，盯著品質(zhì)升級(jí)的方向選，踩著政策托底的節(jié)奏買，才能在分化的市場(chǎng)里選對(duì)路。

馬云雖說沒全說準(zhǔn)，但房地產(chǎn)變天這事兒，2026年是真真切切擺在眼前了。