以存量換增量？金地年內4宗盤活宅地落袋

出品|中訪網

審核|李曉燕

在房地產行業深度調整期，盤活存量資產成為房企紓解資金壓力、補充土儲的關鍵路徑。金地集團近期接連落子宅地市場，11月20日以底價約2.1億元拿下武漢漢陽橋梁學校片A-2地塊，本月初又通過參股公司斬獲湛江一宗住宅用地，兩宗地塊均源于存量資產盤活運作，盡顯其以存量換增量的發展巧思。

此次武漢成交的P（2025）125號地塊，坐落于鸚鵡大道與規劃錦繡路交匯處，土地出讓面積13585.25平方米，規劃建筑面積約3萬平方米，折合樓面地價7026.67元/平方米。這并非金地商置首次在武漢通過存量盤活拿地，此前該企業1183套存量公寓被武漢漢陽區屬平臺收購用作保障房，收購款及追加投資化作拿地資金，已先后換得3宗同片區宅地，加上此次新獲地塊，一年間累計在武漢落子4宗宅地，合計支付土地出讓金約8億元。

存量置換而來的宅地項目展現出強勁市場號召力，金地在武漢打造的大成樂府項目尤為典型。該項目一期于今年6月開盤，2小時內去化200余套房源，單日簽約額突破4.27億元；后續推進的二期及補充地塊開發，全年累計推售4次均實現房源售罄，總計賣出753套。基于前期項目的熱銷基礎，金地商置計劃將此次新拿的A-2地塊打造為低密度洋房社區，進一步挖掘片區居住需求潛力，而存量公寓換宅地的運作模式，也讓企業在控制拿地成本的同時，實現了資產流動性的高效提升。

湛江的宅地補倉同樣是存量盤活的成果體現。該地塊原本是金地早年布局的商住用地，其中商業部分長期閑置未開發，2024年9月湛江自然資源局公示地塊規劃調整方案，將10914.25平方米商業用地變更為二類城鎮住宅用地，時隔一年重新掛牌后，于今年11月4日由金地參股公司以1.005億元底價競得。湛江作為金地此前重點布局城市，目前仍有4個在建項目，此次存量商業用地轉性開發住宅，既盤活了閑置資產，也貼合當地居住市場供給需求，延續了企業精準補倉的拿地策略。

金地集團在存量盤活領域的布局早已鋪開，今年9月業績會上，董事長徐家俊便提及土地置換、規劃調改、存量房“收存轉保”等多元盤活路徑。除武漢、湛江外，金地在多地推進存量資產優化，金華、常州、青島等城市已有商品房被政府收購用作保障房的案例，大連、沈陽、長春等地則聚焦商辦項目性質調整與閑置土地收儲，沈陽皇姑區西窯二期-1A地塊的規劃調整便是重點推進項目之一。

沈陽這一地塊由金地2020年底以19.17億元競得，原規劃包含居住與商業業態且有自持要求，因區域產業落地帶來人才居住需求變化，當地擬將地塊02宗地1.7公頃用地從純商業調整為商住混合用地，整體地塊綜合商業比例從34%-35%降至24%-25%，02宗地商業比例從100%調至41%-43%。結合過往存量盤活案例，地塊重新掛牌后，金地大概率會參與競拍，進一步優化當地項目業態布局。

截至目前，金地集團今年已累計獲取6宗土地儲備，其中4宗來自存量盤活，存量轉化占比超六成。當前房地產行業銷售需求尚未出現確定性復蘇，疊加房企普遍面臨的資金鏈壓力，金地以存量盤活補充土儲的方式，既規避了高成本公開拿地的風險，又實現了閑置資產的價值兌現，被業內視為理性審慎的投資選擇。畢竟金地公開債償還高峰雖已過去，但資金面依舊偏緊，存量盤活帶來的低成本土儲，能為后續項目盈利預留更多空間。

在重資產開發受限的行業背景下，金地同步發力輕資產業務，以多元布局分攤經營風險。今年上半年，企業代建業務新增簽約規模達698萬平方米，同比增幅52%；第三方機構數據顯示，前三季度金地管理新拓代建面積1096萬平方米，已超越2024年全年拓展規模，輕資產業務的快速增長，正逐步成為企業業績貢獻的新支撐。