別總說房價一直下跌！統計局最新數據，藏著這些“大反轉”

市場不再是單邊下行，而是悄然孕育著新的生機。

當人們習慣于用“房價一直下跌”來描述當下的房地產市場時，最新數據卻揭示出更為復雜的真相。

國家統計局發布的前10個月房地產數據顯示，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降6.8%和9.6%——表面看，市場仍在調整通道。

但深入剖析，市場正在分化中孕育著重要的“大反轉”，這些變化可能正悄悄改變著樓市的底層邏輯。

01 二手房回暖，成市場穩定器

與新房市場不同，二手房市場已悄然掀起一波小陽春。

二手房市場表現優于新房，是價格、風險、配套等多方面優勢疊加政策紅利的結果。

住房城鄉建設部數據顯示，今年1至10月，全國二手房交易網簽面積同比增長4.7%。上海、深圳、重慶、南京、太原等十幾個城市二手房交易網簽面積同比增幅更是一舉突破10%。

從一線城市表現看，前10月一線城市二手房累計成交量同比增長10%，深圳漲幅近20%；核心二線城市如成都前10月二手房成交累計同比增長12%。

二手房交易量的回升，不僅僅是數字的游戲，它反映了市場需求的真實存在和釋放。當“以價換量”成為市場共識，性價比高的二手房源正率先觸達購房者的心理價位，從而促成交易。

02 庫存八連降，供需關系改善

房地產市場最關鍵的因素——庫存，正在發生積極變化。

全國商品房待售面積已連續8個月減少，10月末比9月末減少322萬平方米。這一數據標志著去庫存進程穩步推進，市場供需關系正在改善。

匯豐研報顯示，截至2025年6月，中國已有24個城市的房地產庫存出現同比超過10%的下降。其中，共有9個城市的庫存降幅超過20%。

庫存下降的背后，是政策發力與市場自我調節的共同結果。一方面，多地通過收購存量商品房用作保障性住房，直接去化庫存；另一方面，隨著新房開工量持續走低，市場新增供應減少，促使庫存去化加速。

03 一線城市企穩，市場現“壓艙石”

在市場整體調整的背景下，一線城市和部分核心二線城市已顯現出企穩跡象，成為動蕩市場中的“壓艙石”。

10月份，雖然一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，但上海逆勢上漲0.3%，漲幅位居全國第一。

更值得關注的是，上海新房價格同比上漲5.7%，同樣領漲全國。

上海為何能逆勢上漲？中原地產首席分析師張大偉道出真相：“以上海為例，其新房價格連續多月保持上漲，核心原因在于供給結構的優化：開發商聚焦核心區域優質地塊，推出高端改善型產品，契合了市場真實需求。”

除上海外，全國70個大城市中，還有5個城市房價在10月實現環比上漲，分別為沈陽、杭州、合肥、烏魯木齊和韶關。這些城市的共同點在于，要么是區域經濟中心，要么有特色產業支撐。

04 改善型需求崛起，成市場中堅力量

當市場仍在爭論樓市底在何方時，一股堅實的力量正在默默支撐市場——改善型需求。

從數據來看，90-144平方米新建商品住宅價格環比穩定性最優。結合58安居客研究院監測數據，線上90-120平方米戶型找房占比29%、120-140平方米占比21.1%，可以看出改善型需求成為成交核心支撐。

改善型需求的釋放，是房地產市場發展階段的必然結果。隨著人們生活水平提高和家庭結構變化，對居住品質的要求不斷提升。

再加上近年來鼓勵改善型需求的政策陸續出臺，這部分需求正在有序釋放。

05 政策持續發力，構筑市場底線

房地產市場之所以能夠在一片“跌聲”中孕育反轉，與持續發力的政策支持密不可分。

近期，房地產市場接連迎來利好消息：全國城市更新工作推進會在召開；566億元中央財政城鎮保障性安居工程補助資金預算提前下達；多地收購存量商品房用作保障性住房。

專家們普遍認為，未來政策還有加碼空間。東方金誠首席宏觀分析師王青指出：“要通過居民房貸定向降息、財政貼息等方式，將計入物價因素后偏高的實際居民房貸利率降下來。”

58安居客研究院院長張波則建議，商貸利率有進一步下調空間，尤其期待二套房貸利率整體水平能與首套房保持一致。

這些政策已在市場上產生積極反響。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，年末樓市有望呈現成交“翹尾”特征。

市場的轉變已經悄然開始：當多數人還在盯著房價漲跌時，聰明的資金已經開始關注二手房交易活躍度、庫存去化周期和改善型需求占比這些先行指標。

上海等城市的回暖跡象、持續下降的庫存量、穩步增長的二手房交易，這些“大反轉”正在悄悄改變市場底層的邏輯。

市場永遠不會只有一種聲音，正如房價不會只漲不跌，也不會只跌不漲。在分化中尋找機會，在波動中發現價值，這才是讀懂市場的關鍵。