從上海“貝漣C1開盤遇冷”，看貝殼“C2M模式”是否有效？

01

楔子

前幾天，我刷到了貝殼自主開發的上海首個項目，從網上房地產的銷售信息來看：這個叫做“貝漣C1”的項目推出了144套房源（總套數256套），已售的備案數量是61套。（如上圖）

因為我之前寫過貝殼成都項目，所以對于他們傳的神乎奇跡的“C2M”模式還有印象。而這次的項目銷售額不到一半，顯然說明C2M模式沒宣傳的那么有效，這讓我對于這種模式又來了興趣。

貝殼C2M模式（Customer to Manufacture）

是一種以消費者需求為導向的房地產開發新模式，強調通過大數據和AI技術深入洞察客戶需求，實現精準產品定位和高效供需匹配。

旨在通過“以銷定產、以需定建”的方式，深入了解消費者在選址、產品設計和資金配置等方面的需求。

有興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

今天這篇文章，我想借著 貝漣C1這個項目，聊聊貝殼的“C2M模式”是否有效？

02

市場

如果風來了，豬都能飛上天。

市場也是一樣，行情好的時候，什么房子都能賣得掉，而現在上海的房地產行情可沒那么好。

雖然市中心的一些豪宅盤出現了日光的現象，造成了上海房地產市場一片繁榮的景象。

但根據克而瑞的統計數據來看，卻并非如此。

2025年1-3季度上海全市供應377萬平方米，同比下跌33%，成交435萬平方米，同比下跌9.5%。不管是供應還是成交均大幅縮量，面臨進一步下行的壓力。（如下圖）

分區域來看的話，成交量上漲的主要為中心城區，如虹口、長寧、靜安、楊浦。而多數外圍城區成交量下滑，如崇明、松江、奉賢、青浦、嘉定。（如下圖）

而貝殼的這個項目貝漣C1，就是位于上海的奉賢南橋。如果貝殼的這個C2M系統真的這么神，那他們在拿地的時候是不是應該就拿市中心的地，而不是選擇遠郊的奉賢了呢？

當然有人可能會說，目前上海市中心的土地都有門檻，對于剛進入上海樓市的貝殼不太友好，所以他們拿不了。

當然這也是一個原因，但是也有一些民營企業不是在合作拿地嗎？

比如說宸嘉發展。

03

品牌

既然上海樓市存在著冷暖不均的情況，那我們再用奉賢南橋同區域的項目做一個比較，看看C2M是不是有效？

這里要插播一下奉賢最出名的景觀：上海之魚，因為貝漣C1就離著這里不遠。

上海之魚

位于上海市奉賢區奉賢新城中心，東至金匯港，西至金海路，南至浦南運河，北至航南公路，規劃總面積253公頃，其中水域面積約72.89公頃，綠地面積約66.35公頃。

上海之魚方案由拉瑞·奚伯斯設計，靈感來自中國人對“魚”的美好寓意，以大地雕塑的手法開鑿而成，整體形似一條金魚，內湖名為金海湖，為上海面積第二大人工湖。

區域內有奉賢區博物館、奉賢區規劃資源展示館、年豐公園、泡泡公園、雕塑藝術公園和青年藝術公園等景點。

我發現離貝漣C1不遠處有個龍湖的項目，叫做龍湖奉賢御湖境，是貝殼最直接的競爭對手。（位置對比如上圖）

雖然龍湖項目離著上海之魚更近一些，但貝漣C1也就離著上海之魚1.5KM而已。而且南橋的大多數配套，對于這兩個項目來說也是難分伯仲。（如下圖）

下面我們從拿地成本、銷售價格、去化情況等方面進行一下對比。

1.拿地成本方面：

貝漣C1是2024年12月拿地，樓板價2.28萬元/㎡，溢價率13.9%。而龍湖奉賢御湖境是2025年2月拿地，樓板價2.05萬元/㎡，溢價率16.54%。

2.售價情況：

貝漣C1的均價4.35萬元/㎡，總價370-600萬/套；而龍湖奉賢御湖境的均價4.55萬元/㎡，總價430-842萬/套。

3.去化表現：

貝漣C1：首開144套，網簽61套；龍湖奉賢御湖境則是575套房源，網簽496套。（如下圖）

從上面的信息來看，龍湖的拿地時間更晚，拿地成本更低，銷售單價更貴，但卻賣的總套數更多，而且更快。

你說貝殼的 C2M系統到底哪里出了問題呢？

兩個項目挨著非常近，幾乎可以說是在基本相同的條件下競爭。（如上圖）

我想龍湖項目銷售更好的原因，可能是：龍湖作為頭部房企已經在客戶心目中形成了品牌認知，再加上在這個片區里深耕多年，形成了一定的口碑。（如上圖，龍湖有多個項目滾動開發）

而貝殼作為“新人”，即使有所謂的“秘密武器”，也沒什么作用。買單的客戶少，就是最好的證明！

04

戶型

除了品牌之外，消費者最關心的可能就是戶型了。貝殼的貝漣C1主要是剛需剛改產品，面積是97-139㎡的中高層。（如上圖）

而龍湖的奉賢御湖境主要是改善型產品，面積是107-175㎡的多層和中高層組合。（如下圖）

下面我對兩個項目的戶型，根據面積段進行逐一對比，上面為貝漣C1，下面為龍湖的奉賢御湖境。

100平方面積段：

這兩個戶型都是2+1房2廳2衛，基本是拷貝不走樣，面積的差別主要是在面寬和進深上。

120平方面積段：

這兩個戶型都是3+1房2廳2衛，我只能說是越來越像，面積也是相差無幾。

140平方面積段：

這兩個戶型都是3+1房2廳，最大的差別就是龍湖是2衛，而貝殼是3衛。

而整個項目最大的不同是：龍湖還多了一個175平方的終極改善戶型，其實就是在貝殼139戶型 上尺度放得更“闊 綽一點”。

幾乎是相同的戶型，而且龍湖的產品面積還大一些，本應該是處在劣勢地位，可為什么貝殼的項目銷售量就是沒有龍湖的多呢？

這是不是說明了C2M系統并沒有那么神呢？

在很小的區域內競爭，其實產品定位基本就是雷同的，最后拼的還是交付水平。而龍湖深耕地產，顯然表現更好一些。

05

景觀

最后我想聊的是小區的景觀，貝漣C1這個項目因為地塊是南北向的長條形，所以地面景觀被住宅樓分割成了一個個小塊，很難成氣候。

所以設計公司將住宅的底層做了架空處理，希望能把地面景觀連城一片。但住宅那么多的剪力墻和核心筒落地之后，再加上樓間距只有30米左右，所以收效甚微。（如下圖）

另外，貝漣C1并沒有真正抓到買房人的心，打造了一些非核心需求的項目。比如屋頂菜園，對于奉賢當地來說就是冗余的設計。（如下圖）

住在本地的人都知道，鄉下最不缺的就是“菜地”，當地人想象的好房子得是高端配套，諸如恒溫泳池，健身會所等等。

現代社會，考慮“親子關系”固然沒錯，不少家長也很愿意為孩子的成長買單。但是住鄉下，隔壁小區有兒童游樂設施，干嘛非要自己買呢？

有時間了，讓老人帶著孩子去隔壁小區蹭玩不就行了！我不知道貝殼的C2M系統是否考慮到了這一點呢？

06

結束語

自古都是以成敗論英雄，套用到房地產市場，就是看誰的銷量更多，更快。

而從上海第一個項目貝漣C1的銷售來看，顯然C2M模式并沒有比其他開發商的傳統模式更有效！

當然現在說貝殼的C2M模式失效，還為時過早，因為這只是第一項目。我更期待的是貝殼成都項目的驗證情況，讓我們拭目以待。