北京頂豪瘋了 ? 樓市周記

11.24-11.30，北京樓市哪些動態值得關注？來看北京進深匯總整理的重點消息。

【土地】

1、溢價18.2%！懋源50.24億霸取朝陽松榆里地塊

11月25日17:45，朝陽松榆里土拍落槌。懋源控股在一眾國企中勝出，以50.24億元總價奪下該地塊。折合樓面價6.21萬/㎡，溢價率18.2%。

地塊位于朝陽區潘家園街道，地處東三環至四環正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環線和臨鐵優勢，松榆里地塊自身的綜合素質分也非常高。

純住宅用地，占地2.89公頃，規劃地上建面8.08萬㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地形規整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產品。

2、北京城建14.71億托底房山首個“好房子”地塊

11月25日，北京城建以14.71億元底價摘得房山北廣陽城棚改項目0015等地塊。

項目占地5.56公頃，規劃建筑面積約9.6萬㎡。

房山近一年沒有涉宅地塊出讓，上次土拍還是去年的8月初，北京建工璟賢瑞庭所在的良鄉0008地塊，也是底價成交。

這次出讓的地塊位置上更靠近地鐵站，北邊的山姆會員店、宣武醫院都在1公里范圍內，步行可達。

地形也比較規整，正南正北朝向，應該說是這兩年房山素質最好的一宗地了。

更重要的是樓面價1.8萬元/㎡，比南邊的和知筑地價還便宜了7000元。

3、只花五分鐘，中海地產12.48億拿下通州九棵樹地塊

11月27日，經過五分鐘的現場競拍，通州九棵樹6017地塊完成出讓。中海地產以12.48億元總價摘得，溢價率0.97%，樓面價約2.29萬元/㎡。

純住宅，5.5萬㎡的體量，規模適中，容積率2.2，限高45米（局部60米）。

但是出讓文件中提到，沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間不得建設永久性建筑，退線20米之后，實際容積率會達到2.4左右。

中海參股的朝棠攬閱項目，印證了通州的購買力，沒能操盤多少是個遺憾。這次如愿摘得的九棵樹地塊，與朝棠攬閱所在的八里橋板塊同屬通州老城區。

今年以來，通州拍出溢價的兩宗地都在老城區，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。

這一帶是成熟住區，學鐵商等配套都很完善。離朝陽區很近，加上副中心和運河商務區的概念，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

4、通州驚現1.05低密河景宅地

11月26日，北京市通州區宋莊鎮TZ01-0101-0001等地塊規劃綜合實施方案公示。

地塊位于宋莊葛渠村，用地面積約7.26公頃，地上建筑規模約7.62萬㎡，容積率1.05，限高18米。

包括兩幅地塊，其中0101-0001居住用地5.5公頃，建筑規模5.77萬㎡；東南方向的0002商業用地1.76公頃，建筑規模1.85萬㎡。

1.05的容積率，具備別墅盤的基本素質。該地塊與魯能格拉斯小鎮在同一范圍內。

格拉斯小鎮是繼優山美地之后，魯能地產在北京開發的又一別墅項目。從2004年拿地到現在已經20多年了，總占地3300畝，分8期開發。

前期以各種風格的獨棟別墅為主，2021年開盤的六期項目出現了疊拼和合院產品。

【規劃、產品】

5、保利海淀半壁店項目取得控高批復，最終總平圖公示

11月24日，保利海淀半壁店地塊項目方案公示采信情況通告。方案公示期間收到公眾反饋意見共6條，主要集中在消防設計、航空限高、退線間距、公服設施等方面。

該項目在規劃咨詢階段，航空限高告知為71米，公示方案為72.95米。航空限高為何能夠突破，公眾頗為關注。

對此，建設單位用了高度概括的一句話回復：

本項目已取得建設項目控高批復，符合航空限高有關規定。

關于在消防車道上設有室外運動場地的問題。回復表示，這部分運動場地為健身步道，未設置障礙物，符合《建筑防火通用規范》。消防車道、回車場等也都合規。

此外，進深君也曾關注到，半壁店項目總平圖上沒有體現配電室等設施。開發商也只是稱，本項目設置配電室及分界室，經征求電力部門意見，符合相關規定。

但在最終公示的建設工程設計方案總平圖上，依然看不到上述設施。

項目建設用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，地下4.35萬㎡，容積率1.43。

規劃14棟住宅樓，分為東西兩區，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

6、建工嘉棠璟樾，車庫出入口存隱患

近日，嘉棠璟樾所在的豐臺岳各莊DC-L01地塊規劃設計方案公示。

項目占地2.17萬㎡，總建面約8.45萬㎡，其中地上5.8萬㎡，容積率2.66。

規劃8棟住宅樓，共440套，136㎡為主力戶型，占比近四成。定位以改善為主，對標觀宸、麗澤叁號院。

一個僅有7棟住宅樓的小區，規劃了3個人行出入口；以標準車位配比來算，有500多個機動車位，卻僅有1處車庫出入口。

嘉棠璟樾的交通動線，讓人琢磨不透。

拿觀宸的設計方案來對比。兩個項目的體量和規劃戶數差不多，地形上，都是南北長、東西短的矩形。

觀宸設計了兩處人行出入口，兩處車行出入口，整體分布非常均衡，開車出行無論從哪個方向都不算太繞。

嘉棠璟樾的地形在比例上更加細長，但是出入口都集中在了西南角。

唯一的車行出入口在南側，路線設計非常迂回。進門之后經過一段小區內部路，大約有50多米，左轉一個U形彎才能進入地庫。

并且，這段內部路兩側都是電動自行車的存車處。想象一下，早晚高峰電動車、機動車、行人，同時從這一個門出入的小區的場面。

建工這么設計也是無奈之舉，因為東邊隔著圍墻是另一個小區，沒法開門；北邊是次干路，距離路口太近，也不允許設置機動車出入口。能進入車輛的只有南面這條11米寬的街坊路。

總體來看，還是長條地形帶來的不便。所以這么好的地段兒底價成交，背后有各種各樣原因的。

這種長條地形，除了交通動線設計有難度，樓棟排布同樣考驗技術。高層產品，樓間距很重要。如果再加上四周退線的距離，原本2.66的容積率，可能要超過3.0。

【網簽、開盤】

7、中海頂級豪宅產品系：“安”系來了！

11月25日，中海樹村項目取得預售許可證，推廣案名仍未官宣。

之前網傳為中海北京第三座玖序產品“圓明玖序”。備案名“安和雅苑”卻透露出不一樣的信息。

據悉，樹村這個項目，中海將拿出全新的隱奢新品“安”系命名，超越“玖序”系列，打造一城一座的頂級孤品。有說叫“安瀾北京”，也有說與備案名接近，為：安和XX。

目前，樹村項目除2# 樓外的15棟樓已全部取證，共268套，面積合計72055.13㎡。

預售價14萬-18.7萬/㎡。

疊拼單套總價6000萬級別，平層2880萬起。

上疊4-5F送露臺，建面約310㎡；

中間平層，建面370㎡，據說可能會有陽臺和花池等突破，全盤僅14戶；

下疊1-2F帶地下室，建面約360㎡。

8、懋源驪橒臺全盤取證，樓王棟均價突破9萬

11月27日，順義新盤懋源驪橒臺取證，備案名“瑯橒園”。

共10棟樓202套住宅，預售均價8.78萬元/㎡。

其中最貴的6# 樓王棟均價突破9萬 。

中間一排3、6、9# 樓棟的頂層房源，擬售單價都達到9.3萬/㎡。

主力建面約175㎡/190㎡/220㎡純平層產品，全端戶五居。

少量145㎡的首層非標戶型，單價8.3萬/㎡起步。

9、中海長安源境二期收官房源取證，均價7.45萬/㎡

11月25日，中海長安源境二期最后4棟樓取得預售證。為小區西側的2、3、4、5# 樓，總計122套，均價74650元/㎡。

至此，中海長安源境二期全部房源均已取證入市。

首批次208套8月底取證，目前網簽12套，成交均價約5.4萬元/㎡。

10、中海玉華玖章5號樓取證，190㎡戶型預售價9萬

11月25日，位于石景山西黃村的中海玉華玖章再拿一張預售取可證。

西南角的5號樓，10層洋房，首層架空。共18套房源，為建面159/190㎡戶型。

預售均價8.5萬元/㎡，其中頂層190㎡房源單價達9.18萬元/㎡。

中海玉華玖章定位純改善，共5棟樓，均為10-11F洋房產品，總建面不到2萬㎡。主力建面157㎡/186㎡/239㎡。

項目于10月17日取得預售許可證，當天開盤。首批次3棟樓，共66套房源，開盤首周即有網簽轉化，目前累計網簽24套，取證房源去化近四成；成交均價7.48萬元/㎡，約為預售均價的88折。

11、還沒開盤，北京潤園329㎡空墅被搶光了

11月27日，北京潤園10棟洋房取證。為最北邊的兩排1-10# 樓，共244套，預售均價6.9萬/㎡。

其中：7#、8# 為雙層空墅，產權建面約329㎡；首層建面300㎡，均價突破8.5萬/㎡。

空墅是非主力產品，全盤僅40套，首開兩棟樓共16套，2500萬上車。樣板間做的是329㎡戶型，據說已經關閉了，原因是：售罄。

另外8棟為平層，有建面271/328㎡兩種戶型，均價6.6萬-7.1萬/㎡，單套總價1600萬起。

空墅和平層都是精裝交付，室內使用率能達到112%-137%。270度轉角窗無梁無柱，形成震撼的觀景視野；圍合式空中庭院，最大進深4.2米。

加上首批取證的23棟院墅，項目三種產品均已亮相，位于小區的東北部。

院墅包括7棟990㎡、3棟905㎡、6棟763㎡，以及7棟700㎡。擬售均價9.48萬元/㎡；總價6000萬起，最貴的一戶超1億元。

12、寶山雙子開盤，海淀改善不用外溢了

11月28日晚上，海淀寶山雙子前后腳開盤。

北京隅·海岄沒公布具體銷售數字，主打一個感謝，“不負期許”。

中建壹品·海宸元境顯然更自信一些，給出了183套的銷售數據，另外，簡潔又不失霸氣地宣布——“勢領海淀”。

兩個項目同于11月27日取得預售許可證。海宸元境首批10棟樓，共396套，擬售均價9.23萬元/㎡。最小建面99㎡，起步價8.5萬/㎡。

北京隅海岄首張預證12棟樓，共442套房源，預售均價9.3萬元/㎡。預售單價最低8.4萬元/㎡，樓王棟次頂層單價突破10萬 。