近五年之最！廣州樓市，出現(xiàn)兩大嚴(yán)峻現(xiàn)象

廣州新房成交量，被二手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后了。

前兩天，廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會披露，11月全市二手住宅網(wǎng)簽大漲23%，全年累計(jì)下來，二手網(wǎng)簽已逼近10萬套，比去年同期多1.5萬套。

如果拉長時間線來看，還有2個嚴(yán)峻現(xiàn)象尤為值得關(guān)注：

5年前網(wǎng)簽和二手不相上下的新房，如今已被二手拉開了近1倍的“量能”差距，達(dá)到近5年最高。

與此同時，一二手房的價格在拉開差距，二手房價格創(chuàng)下近5年新低。

｜廣州航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

在說一二手成交量差之前，我們先來看看二手有多猛。

從數(shù)據(jù)上看，今年廣州二手行情升溫十分明顯。

截止到11月，二手網(wǎng)簽達(dá)到99312套，距離突破10萬套只差一步。

而翻閱去數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，今年9.9萬套的網(wǎng)簽，已超過去年全年的量。

如果12月繼續(xù)出現(xiàn)“翹尾”行情，甚至有可能站上11萬套的高點(diǎn)位置。

｜圖源：陽光家緣截圖

從時間線看，廣州二手已連續(xù)4年增長，目前網(wǎng)簽套數(shù)僅次于2021年樓市巔峰期。

而隨著近幾年二手行情變化，它與新房已經(jīng)拉開了兩個巨大鴻溝。

一是網(wǎng)簽量，分化越來越嚴(yán)重。

以今年為例，在二手網(wǎng)簽逼近10萬套的時候，目前新房才成交了55324套。

兩者相比，差了4.3萬套，是近5年來歷史之最。

要知道，在2021年的時候，兩者網(wǎng)簽差距不過3531套，在2022年新房還一度超過了二手。

如今，二手直接跑在新房之前，說明市場正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換。

｜廣州樓市發(fā)布制圖

二是價格層面，二手價格創(chuàng)近5年最低。

新房數(shù)據(jù)看，新房和二手在2021年開始，價格逐漸走向分裂，并且隨著時間推移，差距有越拉越大趨勢。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

對于整個廣州樓市來說，如果新房、二手兩者的量價關(guān)系不平衡，對于市場的向上走強(qiáng)，會有較大挑戰(zhàn)。

理由很簡單，一二手在市場邏輯上，一直是相互影響的關(guān)系。

貳

從一二手越拉越大的“剪刀差”來看，我們還能捕捉到3個重要信息：

一是廣州樓市購買力，對比2022年樓市低谷的時候，整體上是有回升的。

數(shù)據(jù)顯示，2022年是近5年來 一二手整體網(wǎng)簽量最少的， 加起來總共才13.9萬套。

相反，截止到今年11月，全市一二手已達(dá)到15.46萬套。

如果以今年單月1.4萬套網(wǎng)簽均量計(jì)算，加上12月的數(shù)據(jù)，則意味著今年一二手網(wǎng)簽可能會有16.8萬套，這將是近4年新高。

這里反映出，廣州的買房人數(shù)量，并沒有因?yàn)闃鞘姓{(diào)整而有所萎縮。

只不過大部分主力，是被二手市場所消化。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而消化這些購買力的，主要是海珠、荔灣、黃埔、白云、增城等區(qū)。

像荔灣，近年二手網(wǎng)簽逐年升高，今年1-11月的網(wǎng)簽，對比2022年更是增加了4000多套。

另外，今年較火的黃埔、白云，也是逐年呈現(xiàn)明顯增長。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

二是在面臨新規(guī)盤的情況下，二手通過更低的價格姿態(tài)，反過來“蠶食”新房市場。

在此前，市場普遍認(rèn)為， 新規(guī)盤在對二手客群會形成“虹吸”作用。

原因很簡單，新規(guī)盤的高使用率，對大部分二手尤其是老破小，幾乎是“碾壓性”優(yōu)勢。

而二手要“追平”新規(guī)盤優(yōu)勢，就會在價格上，把姿態(tài)放到更低。

這無疑，是進(jìn)一步蠶食了新房市場的份額。

所以我們可以看到，很多舊改盤在成交暴增的時候，其實(shí)是價格猛跌的。

比如前段時間14天賣9套二手的保利羅蘭國際，就是因?yàn)閮r格猛降到2字頭后的結(jié)果。

｜廣州航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

叁

很多人可能好奇，為什么 在市場整體購買力回升，一手與二手拉開產(chǎn)品代際的背景下，反而是二手搶先跑出來。

甚至，隨著二手成交增長，還有了“倒吸”新房的現(xiàn)象。

比 如樓市君注意到，一些二手房的單月網(wǎng)簽量，比很多 新盤都要猛。

像萬博和樾府，今年10月一口氣網(wǎng)簽了40套二手，與番禺大部分新盤相比，都高出一截。

｜圖源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會

這背后的原因，樓市君認(rèn)為有三個：

首先從均價上看，二手房以價換量的趨勢，比新房更為明顯。

坦白講，從2021年樓市進(jìn)入調(diào)控之后，廣州一二手房價趨勢都是向下調(diào)整。

但從數(shù)據(jù)上，二手房是受業(yè)主和買家意志影響，價格下滑幅度更大。

比如在2021年，兩者均價基本在3.4萬/平左右，但目前，貝殼二手成交均價已經(jīng)跌到2.2萬/平。

而新房呢，雖然也是下滑，但幅度明顯小很多。

反饋在市場和買家身上，則說明二手讓利更多，性價比會更突出。

｜廣州近5年網(wǎng)簽均價變化

｜圖源：中指院截圖

其次，與新房庫存增量相比，二手掛牌增加更猛，在一定程度上，推高了二手成交。

在2021年7月，廣州可售新房套數(shù)約為69811套，而當(dāng)時鏈家二手房源數(shù)量為80156套。

也就是說，當(dāng)時兩者房源數(shù)量差距并不大。

而到今年5月，貝殼內(nèi)網(wǎng)的放盤量，已經(jīng)增加到19萬套左右。

新房庫存雖然也增加到了12.5萬套，但和二手相比，就有點(diǎn)小巫見大巫了。

二手掛牌的增加，一是會讓二手價格更內(nèi)卷；二是也會帶來更多成交概率。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

再次，近兩年不少次新盤進(jìn)入二手市場，也拉升了廣州的二手成交。

去年廣州二手全面放開限售，不單直接帶動了掛牌量的激增。

在深層次上，一些更具市場競爭力的次新，也因此被“解綁”。

而且由于樓齡較新和產(chǎn)品力的關(guān)系，它們和全新房的差距，并沒有那么大。

再加上價格比周邊新房有優(yōu)勢，很多網(wǎng)紅次新掛牌后，往往很走量，甚至是直接和新房“搶客”。

比如品秀星樾，11月成交了18套；還有一月網(wǎng)簽40套的萬博和樾府，都是極為走量的次新。

｜圖源:中介

二去年貝殼數(shù)據(jù)也顯示，樓齡10年內(nèi)的次新成交占比，已經(jīng)達(dá)到24.76%，這在幾年前，該比例才不到10%。

簡單理解就是，次新的成交活躍，很大程度上撐起了二手網(wǎng)簽的走高。

不過，在樓市君看來，不管是一手成交領(lǐng)先，還是二手逆勢增長，其實(shí)都旗幟鮮明傳遞了一個意思：

市場購房的主力和需求仍然存在，接下來就是看一二手市場，如何在價格上的博弈了。