中海沒守住上海

去年在上海市場橫著走的中海，如今連前三都擠不進(jìn)去了！才一年時(shí)間，從賣700億的“老大”直接掉到第九名。

11月最后一天，克而瑞、中指、億翰三大行業(yè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)十余年來首次集體暫停發(fā)布月度百強(qiáng)房企銷售排行榜。

這種十幾年來頭一回的反常舉動(dòng)，就像是平時(shí)總愛曬分?jǐn)?shù)的學(xué)霸，突然閉口不提考了多少分——而這種行為，多半是因?yàn)檫@回考得有點(diǎn)難看。

在停發(fā)全國排行榜的同時(shí)，中指院還是公布了部分城市的排行榜。于是，中海在上海的“落魄”被清清楚楚擺上臺(tái)面：

今年1-11月銷售額183.3億，排第九；再看10月份的榜，也是第九，賣了181.1億。

也就是說，整個(gè)11月，中海在上海就賣了2.2億。這數(shù)字真是不查不知道，一查嚇一跳。

回想去年這時(shí)，中海在上海可是風(fēng)光無限，它是那個(gè)碾壓同行、動(dòng)不動(dòng)就“開盤百億”的上海王。

去年全年，中海上海公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額704.5億元，刷新了其在單一城市的銷售紀(jì)錄，其銷售額幾乎是第二名保利發(fā)展（364億元）的兩倍，穩(wěn)居上海房企榜首。

數(shù)個(gè)現(xiàn)象級豪宅項(xiàng)目的熱銷鑄就了中海這一年的奇跡。

2024年3月，上海新天地板塊的“中海·順昌玖里”開盤，單盤銷售額高達(dá)196.5億元，刷新全國開盤紀(jì)錄。

此后，其風(fēng)貌別墅項(xiàng)目及徐匯濱江的“中海領(lǐng)邸·玖序”等項(xiàng)目接連開盤售罄。

2024年上半年，中海在上海的權(quán)益銷售額達(dá)到254.02億元，以斷崖式優(yōu)勢領(lǐng)先第二名綠城中國。

那時(shí)有媒體撰文：上海樓市，進(jìn)入中海時(shí)間。

然而，這種高光時(shí)刻是短暫的。時(shí)間進(jìn)入2025年，中海在上海市場的統(tǒng)治力迅速出現(xiàn)了松動(dòng)。

年初1-2月，中海還以70.7億元的銷售額勉強(qiáng)坐在榜首，但上半年結(jié)束時(shí)，其在上海的全口徑銷售額約為137.8億元，排名滑落至第五位，被保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地等對手超越。

從斷層領(lǐng)先到被人甩開，中海只用了不到一年。

中海上海的命運(yùn)，和一個(gè)名字緊緊綁在一起：金天。

這位從寧波公司調(diào)任的總經(jīng)理，既是去年沖上700億巔峰的見證者，也是今年迅速下滑的帶隊(duì)人。

他來之前，中海上海正處于至暗時(shí)刻，因牽涉北外灘土拍圍標(biāo)事件，被禁止三年內(nèi)在上海公開市場拿地。

“失去的三年”導(dǎo)致中海在上海的市場占有率與地位一度嚴(yán)重下滑，2023年全年權(quán)益銷售額僅88.22億，排名二十開外。

時(shí)間熬到2023年，土拍市場終獲解禁，中海立馬以240.16億元的巨資競得徐匯西岸數(shù)智中心地塊，高調(diào)宣告回歸公開土地市場。

接著就是2024年靠幾個(gè)豪宅盤沖到704億，金天一度被稱作“救火英雄”。

結(jié)果英雄沒當(dāng)多久，今年就又掉隊(duì)了。

今年1-11月，中海地產(chǎn)以183.3億元的銷售額在上海房企銷售排行榜中排第九名，落后第一名保利發(fā)展179.5億元。

排在中海之前的是招商蛇口、華潤、浦開、陸家嘴集團(tuán)、越秀、能建城發(fā)和嘉里建設(shè)等房企。

對于業(yè)績好的房企，永遠(yuǎn)不缺華麗的辭藻，比如運(yùn)營、體系、產(chǎn)品等等。

但中海以實(shí)際行動(dòng)詮釋了，去年的輝煌根本不是靠什么體系或持久運(yùn)營，純屬押寶押中了幾個(gè)“明星項(xiàng)目”。

等這幾個(gè)項(xiàng)目賣完了，新的接不上，神話立馬破滅。

中海的挑戰(zhàn)不僅來自自身，更來自一個(gè)極度“內(nèi)卷”的競爭環(huán)境。以上海為代表的一線城市已徹底成為房企的“生死戰(zhàn)場”。

2024年，中海在香港及北上廣深五個(gè)一線城市的銷售額占比高達(dá)60.6%，一線城市成了它最重要的糧倉，也成了最危險(xiǎn)的軟肋。

在這里，每一塊地都搶破頭。

今年楊浦濱江地塊拍賣，中海和保利居然現(xiàn)場雙雙“沉默”，最后中海僅靠線上底價(jià)被動(dòng)“撿漏”。

不是不想舉牌，是算不過賬、不敢舉。

另一頭，在北外灘地塊爭奪中，中海又輸給綠城。核心區(qū)土地越來越貴、配建要求越來越復(fù)雜，就算拿到地，未來能不能賺錢還是未知數(shù)。

去年，中海在上海吃盡豪宅紅利，但今年一切都變了，競品越來越多，客戶越來越少，市場觀望情緒濃厚……

中海在上海的“失守”，既是行業(yè)從巔峰滑落，更是戰(zhàn)場的太殘酷，它曾經(jīng)靠魄力與時(shí)機(jī)登頂，卻也因依賴單一路徑、缺乏持續(xù)戰(zhàn)斗力而迅速滑落。

在上海這樣的市場，沒有誰能靠“一年奇跡”一直稱王。