保利豪宅熱賣，黃幸依然找了分銷渠道

文/上海進深 嚴明會

保利置業在上海的“譽系”雙子首作——譽濱江，入市漣漪比預期平靜。

項目推進節奏非?？欤?1月8日過會，10日取證，12至16日認籌，22日即開盤，一氣呵成。

首批推出78套119-139㎡高層及洋房，備案均價11.5萬元/㎡，還給出了98折優惠和車位優惠券，最終收獲82組認籌。

開盤后，一張“首開去化率超80%”的紅海報如期而至。

按這個數據推算，大概賣了60多套。

客觀而言，這一表現在當前供應集中、競爭加劇的楊浦濱江市場里，已屬不易。

然而，掌聲未落，現實已至。開盤一周后，保利譽濱江就開啟了分銷，去化壓力不言而喻。

畢竟，戰局日趨白熱化，與其坐等，不如搶跑。

盡早落袋為安，才是硬道理。

開盤10天后，網上房地產顯示，譽濱江開盤10天，已售11套。

139㎡戶型網簽5套，116㎡戶型網簽4套，113㎡戶型網簽2套。

看來，網簽速度要加把勁了。

保利置業此番開盤策略頗為謹慎，并未亮出位置最好的樓棟，而是以中軸5#樓試水，為后續加推的價格策略預留了彈性空間。

該樓棟東側為17層小高層，兩梯兩戶獨立電梯廳設計；西側為8層洋房，一梯兩戶，類一梯一戶獨立電梯廳設計。

產品分布上：洋房14套，戶型建面約119㎡；高層64套，戶型建面約113-116㎡、138㎡。

其定價結構，也折射出了開發商的市場博弈心態：

1、洋房整體均價較低

由于沒有高樓層拉升價格，15單元洋房的整體均價相對較低，其中，01室整列均價不足11萬/㎡。但在同樓層比較中，洋房西邊套的單價實為116-119㎡戶型中最高的。

2、小戶型中113㎡整體均價最高

小高層113㎡戶型單價最高的是12單元02室，主要原因是這一戶是跟東邊套139㎡拼的，有獨立電梯廳，所以得房率相對較高。

3、139㎡邊套溢價有限

作為唯一的139㎡東邊套，其單價最高符合預期，原因在于戶型格局與景觀視野的全面升級。

定價呈現出明顯的“樓層跳價”：9層以下總價基本在1600萬以內；自10層起，越過東側疊墅獲得量子公園與江景的景觀優勢，價格出現較大幅度躍升。

從整列均價來看，139㎡的大戶型均價僅比相鄰的113㎡小戶型均價高了2694元，增加幅度不大。

綜合來看，項目整體定價策略較為均衡、謹慎，139㎡戶型與116-119㎡戶型之間的價差并不懸殊。

定價的核心分化邏輯在于景觀資源：能看江景的房源承擔了顯著溢價，而其余房源的性價比則因此凸顯。

保利置業的審慎也體現在投資端。

在最近九批次土拍中，保利置業雖與中海共同報名了相鄰的K8-03地塊，但全程未出價，最終由中海底價摘得。

若繼續由保利置業開發，該地塊產品難免與在售的譽濱江及待售的定海項目同質化。

在譽濱江去化節奏已顯平緩的當下，避免內部競爭與價格互搏，是更理性的選擇。

目前，坐鎮保利置業上海營銷端的負責人為黃幸。

2024年初，保利置業引入了原陽光城廣州區域營銷總黃幸，擔任上海公司營銷負責人，填補了已空缺兩個月的崗位。

這位生于1986年的營銷老將，畢業后就加入重慶龍湖擔任置業顧問、銷售主管。

2014年，他加入融創上海任商管中心營銷總監，2017年加入陽光城先后任總部營銷中心總監、川渝區域項目高級總監、廣州區域營銷總，直到近期跳槽至保利置業。

黃幸的履歷本身就是一張跨地域作戰的沙盤圖。

從西南到華東，再深入競爭堪稱殘酷的華南市場，其每一步都踩在行業營銷戰的最前線。尤其最后一段廣州的經歷，可視為一場高壓淬煉。

加入保利置業后，他將這套經過多重市場驗證的戰術體系帶入，無疑為保利置業在這場樓盤硬仗中，增加了一個不容小覷的變量。

眼下，一批次熱銷余溫未過，譽濱江二批次的消息已經傳來：位于西南角、擁有更好江景視野的8#樓，預計在12月入市。

與此同時，“譽系雙子”的另一位成員“譽靜安”也在近期過會，入市在即。