海淀寶山雙盤單價8萬起步，保利半壁店項目破防了

北京進深 徐迪 保利海淀半壁店新盤，最終取得了控高批復，并于11月27日拿到建設工程規劃許可證。

就在當天，海淀寶山雙盤取證。

北京隅·海岄，442套房源，預售均價9.3萬/㎡；

中建壹品·海宸元境，396套房源，預售均價9.23萬/㎡。

其中，海宸元境最小建面99㎡，起步價8.5萬/㎡。

算上開盤優惠，預計800萬總價即可入手三居兩衛。

而保利半壁店地塊的樓面價是7.84萬元/㎡。

對比寶山雙子每平米5.5萬的樓面價，保利要怎么給半壁店項目定價？

同樣是西四環外，寶山村與半壁店直線距離3.5公里左右，配套基本可以共享。

半壁店項目更靠近四環，但是當前這個市場，環線價值并沒那么突出。

按照寶山雙盤的定價，半壁店項目起碼也要賣到10萬+，否則很難覆蓋成本。

但這么一來就全無性價比可言了。

半壁店項目只能走高端純改善路線。

所以，傳聞半壁店項目要等到明年實景開盤，估計也是不得已而為之。

為了避開與寶山雙子同臺打擂。

項目建設用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，容積率1.43。

規劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

分為東西兩區，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

對于設計方案，公眾反饋意見主要集中在消防設計、航空限高、退線間距、公服設施等方面。

該項目在規劃咨詢階段，航空限高告知為71米，公示方案為72.95米。航空限高為何能夠突破，公眾頗為關注。

對此，建設單位用了高度概括的一句話回復：本項目已取得建設項目控高批復，符合航空限高有關規定。

對于在消防車道上設有室外運動場地，則表示，這部分運動場地為健身步道，未設置障礙物，符合《建筑防火通用規范》。消防車道、回車場等也都合規。

此外，進深君也曾關注到，半壁店項目總平圖上沒有體現配電室等設施。

開發商稱本項目設置配電室及分界室，經征求電力部門意見，符合相關規定。

但在最終公示的建設工程設計方案總平圖上，依然看不到上述設施。

附：海淀半壁店03、04地塊建設工程設計方案總平面圖

（總平圖對比，右側為最終版）

東區04地塊在兩排樓之間設有下沉庭院，周圍環繞景觀廊架，配有數個頂部鏤空的四方景觀亭。

西區03地塊樓棟間距更為密集，還要留出消防通道，園林方面實在沒有太大發揮空間，只做了個圓形的景觀廊架，造型還挺別致的，大約是風水上有什么講究。

贈送方面，看平面圖是沒太大驚喜，只有南側的一字形飄窗。

并且不像寶山雙子做成大尺度L型的，預測是客廳沒有，南向兩個臥室各有一段。

樓棟南側都有大量窗井，首層大概率是下躍戶型。

最終版的總平圖沒有太大調整。

比較明顯的是一塊是東區中央景觀帶的廊道部分：

一是由原來的直線條，改為波浪線條；

二是路線，原來是連通東側景觀亭，調整后成為一條自行閉環的路線，不再途經景亭。

此外，補充了東西區在永定路上的景墻規模。

其中，西區自兩個消防車道之間均為景墻設計，沿街展示面約70米；

東區整個沿街面均做成景墻，總長度在60米左右。

有消息稱，保利海淀半壁店地塊要做成北京首個實景開盤的項目。

所以5月20日拿地，10月16日才公示總平圖。

5個月的時間，除了精心打磨設計，主要因為還是半壁店地塊自身的特殊性——限高問題。

最終的設計方案，大部分樓棟都突破了15米限高，地上樓層數做到5層。

或許因為“實景開盤”的決策，項目的合作方北京建工地產已經有了退出意向。

“實景開盤”，差不多拿地一年后全是投入，產生不了一點現金流入。

這樣的投入產出比，也確實不是一般房企能跟得了的。

10月23日，項目總平圖公示期結束當天，半壁店地塊的開發主體北京慧海常筑置業有限公司登記了一條股權出質登記信息。

出質人是北京建工地產，股權數額136,050萬元，加上此前出質的300萬元，剛好對應注冊資本的30%。

全部出質給了保利（北京）房地產開發有限公司。

今年5月底，保利發展和北京建工地產組成聯合體，以45.45億元總價摘得海淀半壁店兩幅住宅地塊，溢價率11.95%。

6月19日，項目公司成立，注冊資本即拿地金額。

保利北京公司和北京建工地產分別持股70%和30%。

保利北京總經理李紅亮擔任項目法定代表人兼董事長、經理。

北京建工和保利是老搭檔，雙方曾合作開發過順義星宸和煦、朝陽和光煦境、大興和悅春風等項目，大部分都是保利主導操盤。

在海淀，雙方合作了嘉華天珺。它是今年海淀最早入市的新盤，但卻沒能抓住先手優勢，取證已經10個月，銷售情況一直不溫不火。

在傳統銷售旺季金九銀十，嘉華天珺的成交卻滑至冰點。9月，網簽量下降到了個位數，網簽8套；10月，僅網簽了2套。

目前網簽累計216套，與其開盤海報上322套的數字還有差距。

全盤去化率16%左右，網簽金額總計18.91億元，約為地價款（89.01億元）的21%。

作為保利目前在北京貨值最大的項目，嘉華天珺是李紅亮最關注的項目。

今年3月，李紅亮才接任保利北京總經理一職。在此之前，他是保利發展職工監事，也是董事會辦公室副總經理（主持工作）。

今年42歲的李紅亮，擅長資本運作，又有投資開發、帶兵打仗的經驗，在保利發展董事長劉平看來，是北京“新帥”最恰當的人選。

今年前10月，保利發展累計銷售額（全口徑，下同）為2227億元，位列行業TOP1；

在北京，前10月銷售額為127.7億元，排在北京房企的第10位。

相關公司：北京建工