商業辦公、城市更新設施等類別納入基礎設施REITs

來源：經濟參考報

記者12月1日獲悉，國家發展改革委近日發布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》（以下簡稱“2025年版清單”），對基礎設施REITs發行范圍作了進一步拓展。其中，商業辦公設施、城市更新設施等作為獨立資產類別納入，消費基礎設施資產類別中新增了體育場館、商旅文體健等商業綜合體、四星級及以上酒店。

自2020年啟動以來，基礎設施REITs從試點到常態化發行，資產類型持續豐富。試點初期從基礎設施切入，范圍限定于基礎設施補短板行業和新型基礎設施；后續，能源基礎設施、保障性租賃住房、旅游基礎設施、消費基礎設施、養老設施和市場化租賃住房等被陸續納入。截至2025年11月30日，已有十大類共77只基礎設施REITs產品發行上市，總募集資金規模約2200億元。

“此次清單在消費基礎設施領域的內涵拓展尤為引人矚目，標志著我國REITs市場中的消費基礎設施已從單純的‘商品購買場所’，升維至‘高品質生活與服務體驗的提供空間’。”中國國際工程咨詢有限公司資本業務創新咨詢中心主任徐成彬說。

今年9月，國務院辦公廳發布《關于釋放體育消費潛力進一步推進體育產業高質量發展的意見》，明確支持符合條件的體育企業上市和再融資、發行債券、資產證券化。徐成彬表示，2025年版清單是對釋放體育消費潛力、提振消費專項行動的精準響應。體育場館納入基礎資產范圍，將有力拓展體育消費新空間。而四星級及以上酒店作為現代服務業和消費升級的代表，是商務與旅游消費的重要載體，將其納入旨在通過市場化機制推動消費供給端提質增效，激勵運營者持續創新優化，從供給側深度激發消費潛力。

2025年版清單還首次將商業辦公設施作為獨立資產大類納入范圍，支持超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目發行REITs。

根據第七次全國人口普查數據，我國已有7座超大城市和15座特大城市。超甲級、甲級商務樓宇是現代服務業、高端制造業企業等總部的聚集地。“此次清單支持超大特大城市通過公募REITs盤活超甲級、甲級商務樓宇資產，能夠為實體經濟提供更穩定的經營場所和更優質的商務環境，引導資本流向最具經濟活力的區域，服務于國家城市群發展戰略。”徐成彬說。

城市更新設施也作為獨立類別納入2025年版清單，包括老舊街區、老舊廠區更新改造項目，以及涵蓋上述多種資產類型的城市更新綜合設施項目。

城市更新項目普遍存在投資規模大、回收周期長、社會資本參與難等挑戰。今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于持續推進城市更新行動的意見》，明確健全多元化投融資方式，完善市場化投融資模式。

中國宏觀經濟研究院投資研究所投資體制與政策研究室主任吳有紅表示，此次清單把城市更新項目整體納入，適應了我國城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段轉變的顯著變化，將推動城市更新形成“投資-建設-運營-退出-再投資”的良性循環，打破制約相關領域投資意愿的突出卡點堵點，也有助于引導投資主體從重開發向重運營轉變，更加注重以優質供給滿足多元需求。

“此次行業范圍的再擴容，有利于促進相關項目盤活現金流，增強可持續性。同時，2025年版清單行業界定更加細致，各領域均明確列出項目類型，為申報主體提供了更為明確的參照，降低了申報的不確定性。”中國投資咨詢有限責任公司戰略與投資部總經理楊光說。

徐成彬表示，縱觀行業范圍漸進式拓展歷程，我國REITs資產的“拼圖”日臻完善，每一步擴圍都緊密貼合國家經濟發展的階段性重點。未來，隨著資產類型多元化、市場機制成熟化、投資者結構優化，中國公募REITs市場將在定價效率、流動性管理和價值發現方面實現更大突破，在服務國家戰略、暢通經濟循環、優化資源配置等方面發揮更為重要的作用。（記者 汪子旭）