華曦府金安生不逢時，趙宇飛拼了

文/北京進深 嚴明會

一年后，趙宇飛再次掛帥，負責長安華曦府?金安（下稱"金安”），他想復刻長安華曦府（一期）的熱銷神話。

遙想一年前，長安華曦府三開三罄、百日清盤，讓電建地產嘗到了甜頭，拿地價16.36億，住宅成交價超24億元。

時易世移。現在的北京樓市，跟過去一年大變天，“好房子”項目遍地開花，但成交卻跌入冰點。

甚至連昔日合作伙伴貝殼旗下的貝好家，都沒入股金安。此前，它曾是長安華曦府的二股東。

長安華曦府的成功，離不開貝好家的助力。后者通過大數據推演，推導出78-135㎡精確戶型配比，以及“可變戶型”的創新產品。

這一次，電建地產只能找來門頭溝國資旗下的門城投，以9.57億元底價摘得金安所在地塊，折算樓面價約2.35萬元/㎡，比長安華曦府一期足足便宜了4000多元/㎡。

在金安產品創新上，趙宇飛卻沒有啥新意，仍在照搬一期的成果。但他卻有不小的野心，想賣出高于一期5000元/㎡。

01

金安要賣多少錢？是所有購房者最關心的問題。

目前傳出來的價格是：

78平米390萬起，單價5萬；

96平米450萬起，單價4萬6；

118平米3居620萬起，單價5萬2；

118平米4居590萬起，單價5萬；

也就是說，除了96平的戶型外，其余三個戶型單價都要5萬/㎡起。還有置業顧問表示，“118平米3居得托關系，找人買。”

要知道，長安華曦府一期網簽均價約4.6萬/平米。它趕上了紅利，市場高得房率的房子少，門頭溝新地少，周邊配套和界面成熟度也相對完整。

一年前，石景山的新房價格普遍在7萬 /平米，長安華曦府不到5萬/平米的價格，極具性價比。所以，它可以一炮而紅。

但現在，在地段上，金安遠不如一期，城市界面和配套也一般，除西南側有住宅小區外，其余方位皆荒地。

而且金安挨著高壓線、龍王廟，還有個大型公共廁所。同時車位配比不足，地上設置了20個機動車停車位。

有網友打趣，“北邊電纜景觀房，南邊廟景房，東邊六環主路景觀房，運氣好送你六環一手揚沙。”

如若趙宇飛真的將金安定價在5萬/平米，將勸退了不少購房者。

金安周邊的三個樓盤，峯范北京、金茂長安悅、北辰攬鏡，二手房均價約4.6萬元/平米。

更可怕的是，隔壁石景山二手房瘋狂降價，“好房子”元素的新房也層出不窮，璟悅長安均價6.1萬元/㎡，元璽特價房5萬 /㎡，璟山和煦特價都有4萬 /㎡。

如此一來，金安沒有了高性價比，失去了競爭力。

有購房者表示，“（長安華曦府）一期的時候，我一直在關注那個118㎡三居，二期如果118㎡三居能4.3萬/平米左右我就買，超了就算了，買個石景山90多平的總價也差不太多。”

另外，有購房者雖然也排卡了，但卻因為豐臺華曦府的質量問題，選擇放棄金安。

豐臺華曦府則發了一則嚴正聲明，稱房子隔音符合標準。

02

相比一期，金安的樓面價便宜了4000多元/㎡。也就是說，趙宇飛有更大的空間去升級品質。

但趙宇飛還是很懂得節約成本的，長安華曦府和金安都在同一個售樓處，樣板間改改即可。

產品層面，既然一期賣得火爆，那金安能不變盡量不變。

全小區410多套房源，只有50套四居，其余近九成房源全是三居。

包括：78㎡的2 1小三居，96㎡南向三面寬的功能三居，118㎡南向兩面寬的舒適三居。

在戶型，除了砍掉了一期135㎡大戶型，其余三個78㎡-96㎡-118㎡，幾乎直接抄了一期的設計，就連樣板間風格也大同小異。

這樣的好處，是大大降低試錯成本。但另一方面，卻沒有特別硬核的創新，只是把收納空間再提升了些。

最大的變化是，金安加大了贈送比例。

78㎡三居，直接抄了一期作業，同時在南北贈送上均有所增加，延展空間10.6㎡，實際使用率91%。

最小臥室也有8㎡，真正能達到三居尺度。

南向陽臺進深由1.5米加大到1.8米；北向設備平臺進深則由0.8米擴大到1.1米。另外，還有L型飄窗全贈送。

96㎡戶型加贈更多，延展空間18.2㎡，實際使用率93%。

除了陽臺和設備平臺的加深，還加贈了幾個空間。

首先，一期的南陽臺是客廳和次臥，進深1.5米；二期直接升級成通面寬，南向三個開間全部贈送1.8米進深的陽臺；

一期北邊只有臥室贈送一個0.8米設備平臺；二期北邊除1.1米進深的設備平臺外，又在廚房和公衛位置加了一組1.8米進深的陽臺贈送。

118㎡三居，一二期的戶型設計完全一樣。

南向兩面寬，超50㎡LDK區域，7米陽光橫廳，給足采光和視野。

一期南向主臥送的是飄窗，二期直接改成陽臺包進來。

118㎡四居，二期唯一的四居產品，經典四葉草戶型。

同樣，也是延用了一期的戶型設計，南向主臥飄窗改陽臺。

贈送面積14㎡，雖然不如96戶型贈送多，但由于是洋房產品，得房率可達95%。