房價如果從下降的幅度本身而言，已經在慢慢靠近底部

房價如果從下降的幅度本身而言，已經在慢慢靠近底部。當所有人都認為房地產市場還會往下跌的時候，其實這正是房地產市場見底的一個標志。

全球的房地產泡沫一旦破滅，下跌的幅度究竟有多大，這可以成為判斷中國房地產何時見底的一個參考標志。我們看看其他國家每一次房地產泡沫下跌后的跌幅，對我們而言，可以作為一個參考值，進而判斷我們的市場究竟何時能夠見底。

談到房地產泡沫，大家談得最多的還是日本。但我認為，觀察全球的房地產泡沫會發現，日本僅僅是一個特例，而且是非常特殊的特例。這種特殊性體現在哪里？

第一個是它的下降幅度，可謂前所未有。日本房地產泡沫破滅后，房價在五年內下滑的幅度超過60%~70%。在這么短的時間里，房價一下子跌去70%，可以說在全球房地產泡沫歷史上，以前從來沒有出現過，甚至有些地方房價下跌幅度超過80%。這是一個特例，為什么這么說？因為以前我們基本上沒有見過這樣的情況。

美國的房地產泡沫，我們以最近的一次為例，就是2008年。2008年美國房地產泡沫破滅后，總體下降幅度沒有超過40%。2008年被視為過去60多年以來最嚴重的一場金融危機，引發危機的主要原因就是美國房地產市場出了問題。

美國的次貸危機最終引發了金融危機，而次貸危機爆發的根本原因，就在于房地產過熱。當時美國放松了房貸條件，把很多房貸貸給了“三無人員”——沒有工資、沒有工作、沒有收入的人，最終引發了泡沫的破滅。不過，其總體下跌幅度在40%以內，當然有些地方下跌幅度超過了50%。

如果把歷史再往前推，美國進入城市化以后，也曾出現過一次泡沫，就是在1929年大蕭條之前，1928年的時候，美國房地產市場出現了一次暴跌，當時房價下跌的幅度接近80%，這也是一個特例。

再看其他情況，比如東南亞危機的時候，我們看到房價下跌的幅度基本在50%左右。那么，我們假定全球房地產泡沫下降的合理幅度如果是50%的話，我們現在來看，到今年年底，全國房價下降的實際幅度應該在40%左右，很多地方已經超過了50%，有些地方甚至超過了60%，甚至70%的也有。

這意味著什么？就是我們一直講的，房價如果從下降的幅度本身而言，基本上已經差不多了。當然，有些地方可能還會補跌，但總體的下降幅度已經在慢慢靠近底部。

所以大家現在都在問中國房地產究竟什么時候見底。從目前整個情況來看。

第一個標志是從2025年下半年開始，我們看到房價下降的速度明顯在加快，這也能看作是房地產市場要見底的一個標志。

第二點，在房地產的風險處置領域，我們看到以萬科為標志，到2025年年底的時候，它的債務問題受到市場高度關注。為什么？

因為過去它的大股東不斷支持它，而現在大股東不再支持，如果它還不了錢怎么辦？萬科的債務怎么重組？萬科是選擇破產還是其他方式？所以大家說萬科是一個標桿，這家企業一旦出問題，意味著整個市場進入到一個新的周期。

第三點，其實我們現在講的是預期。過去我們常說，市場見底的一個標志是什么？就是大家都絕望了，當所有人都認為房地產市場還會往下跌的時候，其實正是房地產市場見底的一個標志。

所以，從其他國家的情況，以及我們目前整個房地產市場的情況來看，我們認為明年房地產市場見底仍然是有可能的。當然，最終結果如何，取決于政策。每個國家房地產下降的幅度之所以不一樣，跟政策有很大的關系，也就是說，用什么樣的政策去對沖這件事，對市場而言都是非常重要的。