任澤平：房地產有沒有泡沫？

文： 澤平宏觀團隊

有人認為，現在房價還是過高，泡沫嚴重；也有人認為，市場經過這幾年調整，已經到位了，沒有風險。

那么，我國房地產究竟有沒有泡沫呢？

我十多年前提出“房地產長期看人看、中期看土地、短期看金融”的分析框架，2015年根據這個分析框架公開預測一線房價翻一倍，在2020年預測房價將會出現歷史性大頂。

在2016年，我就提出房地產存在泡沫，一二線主要是價格偏高，三四線主要是庫存積壓。

那么，現在情況如何呢？普通人怎么判斷泡沫？記住這5個硬核指標，就能了解房地產市場的真實狀況。

第1個指標是絕對房價和房價收入比，我國在全球處于什么水平呢？

在全球前20大高房價城市中，我國占了5個，其中，中國香港位列第1，北京、上海、中國臺北位列第12、13、14位，深圳位列18位。

在全球房價收入比排名前10的城市中，我國占了5個，分別是廈門、北京、上海、中國臺北、中國香港。

這背后反映了兩大現實，一個是高收入群體持續向一二線城市集中，推高了這些地方的房價；另一個是優質的教育、醫療公共資源高度集聚，帶來區位溢價。紐約、倫敦、巴黎的房價跟我們的北上廣深一樣，房價都普遍高于全國水平，這是全球普遍現象。

第2個指標是庫存，現在庫存處于什么水平呢？

目前區域分化明顯，當前庫存去化壓力主要集中在人口流出的三四線城市，特別是中西部、東北等經濟欠發達地區。這與美國、日本等國際經驗相符，在后房地產時代，人口持續向大都市圈集中，農村、三四線城市面臨長期人口凈流出的壓力。

第3個指標是租金回報率。

目前主要城市的靜態租金回報率大概是2.1%，也就是租50年才回本，一線城市僅在2%左右，低于二三線城市。這些數據遠低于國際上的4%-6%水平。

為什么我國房產租金回報率這么低呢？其實，我國房地產除了居住功能外，還捆綁著戶籍、學區、醫療這些附加價值。國人對房子和家幾千年來有一種特殊的熱愛和及文化歸屬感，住房自有率在國際上較高。

第4個指標是空置率。

當前空置情況呈現明顯區域分化，中小城市空置主要源于過度建設、人口流出。一二城市空置更多與投機性需求相關，多集中在郊區。

第5個指標是房地產杠桿。

我國居民部門杠桿率從2006年的10%上升至2024年的60%。

這樣的杠桿水平，和國際比是什么水平呢？橫向對比來看，60%的杠桿率是低于韓國的90%、美國的69%、日本的65%等發達國家。同時，我國房地產行業的資產負債率從2020年高點的80.7%一路下降至2023年的78%，整體風險在釋放。

綜合上面這5個指標來看，隨著近幾年市場的調整，一二線城市的房價逐步回歸到了健康區間，三四線基本沒有價格泡沫，但庫存積壓還是很嚴重。

因此，我們要客觀理性看待房地產，不要像社會上有些言論妖魔化房地產。房地產是周期之母，房地產穩則經濟穩。全國房子400多萬億市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業，房地產關系著7多千萬人就業，上百個上下游產業。

我預計未來某個時點會重啟房地產來拉動我國經濟復蘇。就像6年前我呼吁放開并鼓勵生育一樣，現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼吁放開房地產調控。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼吁能夠被更多人聽到。

最近關于房地產，我提出一個新觀點，就是未來房地產將出現20/80分化現象，未來不是所有城市房價“普漲”，而是20%人口流入的一二線城市未來還有新增購房需求，房價可能會漲。而80%人口流出的低能級城市，未來沒有新增購房需求，不僅房價可能不漲，甚至還會長期下跌。

所以，人口流入的核心城市、核心區域的好房子，長期看是核心資產，穿越周期的硬通貨；而人口流出、沒有產業支撐的低能級城市房子存在泡沫，有庫存積壓風險，未來將面臨有價無市和長期的陰跌。

諸位，房地產早就不是“閉眼買就能賺到”的時代了，現在拼的是對城市基本面的分析，以及對后房地產時代規律的把握。

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