北京御林灣盛大開幕?北京御林灣官方售樓處發布|打造生活新標桿

【北京御林灣】全新作品雙展廳璀璨綻放！看房請提前預約???
??北京御林灣售樓處電話：400-178-9606轉接666???
??圍繞“意韻、禮序、趣活、鄰里、私享、智造”這6大產品內核，強調鄰里趣活、創造互動空間，智造新煙火社區，以人文關懷的細節營造，滿足了市場上對于品質內卷的所有想象???
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北京御林灣，終于要來了。

從2017年拿地到2025年入市，8年時間里，它見證了奶西從默默無聞到科創熱土的蛻變，如今帶著1500余套準現房亮相，信息量之大，我們一層一層扒透。

一、基礎信息

開發商：首農集團（東洲地產），國企背景，雖非傳統豪宅開發商，但8年拿地沉淀，至少在穩交付上多了一層保障；

地塊組成：分323（西區）、324（南區）兩大地塊，定位差異明顯 —— 西區走 “低密洋房” 路線，南區偏 “剛需改善”；

房源規模：共規劃 1524 套商品房，另有部分公租房和機關家屬樓，整體屬于大社區配置；

交付時間：2027年5月，雖不算即買即住，但目前部分樓棟已封頂，準現房狀態能減少期房維權風險；

物業費：6.5 元/㎡/月，高于區域平均水平（奶西多數項目 4-5 元/㎡/月），后期服務質量需重點關注。

奶西323、324地塊，絕對稱得上一個“有故事的人”，2017年就被首農拿下，拿地8年愣是沒開售

• 2017年1月，拍地
• 2019年2月，動工-停工
• 2021年～2025年，報規-改規-再報規，收到127條反饋，然后就沒然后了
• 2025年11月10日，召開媒體吹風會
• 2025年12月中旬，預計開售樓處
• 2025年12月底前后，預計開盤

一、地塊基本信息

• 容積率：南區2.6，西區1.3
• 樓棟：南區12棟，西區3棟
• 戶數：1563戶，西區78戶大平層+ 東區1485戶（項目共約3500套，包括中直機關家屬院和人才房，臨街東西向是人才房）
• 戶型：90～220平，兩居三居四居大平層，主力戶型120平以上
• 報規得房率：78%-80%，使用率：遠大于80%
• 交付標準： 精裝交付
• 拿地時間： 2017年1月
• 交付時間：預計2027年
• 物業費：6.5元/平

二、地塊進展現狀

1、地塊323商業配套封頂

2、地塊323住宅封頂

3、地塊324地塊

3.1 324地塊商品房

3.2 324地塊公租房

4、芳草地中學在建中，朝陽國語學校9年一貫規劃中

三、地塊特點

• 小院：所有底層都是下躍，送小院 (30平-70平), 可入戶
• 抬高：南區抬高1.5米，西區抬高3.0米，下躍相當于1層
• 樓間距：南區，71m以上樓間距，可以達到100米； 西區6-7層洋房

? 1、西地塊大平層

2025年1月9日，西區封頂 323地塊封頂，戶數為76戶，大平層約230平米，容積率1.3，綠化率≥30%

? 2、南側有陽臺?

? 3、北側有設備平臺?

北京御林灣，共分2個小區

• 西區容積率1.3，2# 3# 4#共3棟，78戶大平層，戶型面積是中間戶213平和邊戶220平
• 東區容積率2.6，12棟樓，1485戶，戶型面積從90平～155平不等

一、220平，洋房，邊戶

【巨幕朗境】約14.9米南向面寬，約6.5米巨幕寬廳，南向雙套臥

【超級聯動】奢闊LDKB空間，家庭互動與社交場景從容切換

【尊逸主臥】酒店式奢適主臥套，獨立衣帽間、衛浴五件套盡享舒逸

【優越雙廚】獨立中西廚，空間闊綽，盡享世界美食

【入戶私享】獨享電梯廳，尊崇歸家儀式

二、155平，小高，邊戶，樓王景觀

【奢適主臥】奢逸主臥套房，獨立衛浴、飄窗

【寬景明廚】約5.3米闊尺廚房，雙窗采光觀景

【雙間收納】雙家政間，收納井然有序

【儀式玄關】入戶獨立儲藏系統，室內整潔雅致

三、125平，小高，中間戶

【全明通透】陽光清風，明亮舒居

【環幕闊境】約27㎡奢闊主臥套房，270°環幕視界

【親情聯動】LDK聯動布局，多情景交流互動

【精細收納】全空間精細收納、高效有序

四、90平，小高，中間戶

分布在小區最南排，南向兩居，南側是永久農田用地，視野一級棒，上車戶型，房源有限

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