北京房產律師：城鎮戶口買農村房？法院：合同無效！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2001年，李建國、李鵬父子（化名）將位于北京某村的一號房屋（含正房五間、西配房兩間及院落）以4.5萬元價格出售給外地城鎮居民趙明（化名）。次年，趙明與其妻子王芳（化名）又與李家簽訂補充協議，明確“如遇拆遷，所有補償歸買方”。

趙明一家自此在該宅院居住二十余年，并對房屋進行了部分增建。2024年，該村啟動城中村改造項目，一號房屋被納入拆遷范圍，房屋已被拆除。

然而，李建國之孫女李婷（化名）及其母親張女士（化名）提起訴訟，主張：

趙明夫婦非本村集體經濟組織成員，無權購買農村宅基地房屋；

兩份房屋買賣協議違反法律強制性規定，應屬無效。

趙明一方辯稱：

房屋已滅失，合同標的不存在，無需確認無效；

其女兒趙雪（化名）為北京戶口，已作為“被搬遷人”選定三套安置房；

自己是善意購房人，居住超20年，應受保護。

李家其他繼承人（李鵬、李婷的姑姑等）均同意確認合同無效。

因拆遷協議尚未簽署，各方對“誰是合法被拆遷人”存在重大爭議，拆遷工作一度停滯。

裁判結果

法院經審理認定：

趙明、王芳均為非本村集體經濟組織成員，不具備購買農村宅基地房屋的資格；

農村房屋買賣依賴于宅基地使用權轉讓，而宅基地使用權不得向非集體成員轉讓；

即使房屋已被拆除，合同效力問題仍需依法確認；

趙明女兒雖為北京戶籍，但戶口不在該村，不當然取得宅基地權益。

判決如下：

1. 2001年9月28日《房屋買賣協議》無效；

2. 2002年2月4日《補充房屋買賣協議》無效。

關于拆遷利益歸屬，因評估未完成、協議未簽，法院未作實體處理。

法院說理

1. 宅基地使用權具有身份屬性

根據《土地管理法》第62條，農村宅基地屬于村集體所有，僅限本集體經濟組織成員申請使用。非成員購買宅基地房屋，本質上是變相買賣土地使用權，違反法律強制性規定。

2. 合同無效不因房屋滅失而“自動治愈”

雖然房屋已被拆除，但合同效力是法律對行為合法性的評價，不因標的物物理狀態改變而消失。尤其在涉及拆遷利益分配時，必須先行確認原權利基礎。

3. “贈與子女”不能規避法律禁止性規定

趙明夫婦在拆遷啟動后將房屋“贈與”女兒，試圖通過其北京戶口獲取安置資格。但因其女兒并非本村集體成員，且未實際取得宅基地使用權，該操作無法改變原買賣行為的違法性質。

4. 長期居住≠合法取得產權

善意占有、長期使用可影響賠償或補償分配，但不能補正合同的違法性。法律對宅基地流轉的限制，是為了保護集體土地制度和農民基本居住權益。

律師提示

1. 城鎮居民切勿購買農村宅基地房

無論價格多低、居住多久、是否有村委會見證，只要買方非本村集體成員，買賣合同一律無效——這是司法實踐中的“高壓線”。

2. “拆遷前過戶給子女”風險極高

若子女戶口不在本村，即使有北京戶口，也無法合法繼受宅基地權益。此類操作常被法院認定為惡意規避法律，反而喪失信賴利益保護。

3. 合同無效≠錢房兩空

雖然買賣無效，但買方可另行起訴要求返還購房款+合理添附補償（如裝修、增建）。但拆遷利益通常歸原權利人或村集體確權對象。

4. 村委會出具的“資格確認”不等于法律確權

拆遷過程中，某些材料（如選房資格單）僅為程序推進所用，最終被拆遷人需經法定確權程序確定，不能僅憑一紙文件主張全部利益。

5. 繼承人有權主張合同無效

即使出賣人已去世，其合法繼承人（如子女、孫子女）仍可提起確認合同無效之訴，維護家族財產權益。

北京房產律師提醒：農村房屋不是普通商品房，宅基地更不是“私人財產”。任何試圖繞過集體成員身份限制的交易，都可能在拆遷時“一夜歸零”。