說它前所未有，確實也不為過

每一個慘烈的市場，都會有一些幸存者和幸運者

我們總是習慣認為那些個案是得天獨厚，那些項目是天時地利

但歸根到底，我們沿著洞察去找尋線索，最后總能看到人的力量

一股不屈不服的力量

也是唯一可以創造奇跡帶來改變的力量

這股力量的存在，才是每個單盤最迷人浪漫的地方

我跟過一個盤：南通招商紫園

前前后后跟了兩年

這是我對一個單盤極少投入的時間周期

前幾天開盤了

總價1000萬的房子，在南通這個城市，去化了90%，主力戶型220平米全部售罄

可以說這是非常非常非常了不得的成績

更重要的是，這個項目的出身背景

實拍圖

當這個項目還是一塊地的時候

在他眼前，是剛剛取得巨大成功的而且一模一樣土地屬性的項目：和園

但是紫園在一開始就做了一件巨有魄力的事：放棄復制和園的標準

也因為一開始如此這樣的敘事故事

才決定了如今我們看到這樣的成績才會有特別的感慨

招商這個品牌在南通深耕五六年時間，硬生生在這么慘烈的市場殺出當地第一口碑房企，業內客戶無不稱道

這中艱難、故事、感慨我想無數不被外人所道

這也是為什么關于這個項目我要看這么久，紫園項目成功的背后

我看到的

是以人為意志，在一塊土地上持續創造的過程

賦予了一個單盤逆天改命奠定歷史的機會

也因為如此

我才會稱之為前所未有

01

不復制過去的成功經驗，你說這件事對不對

如果煽情一點來說，可以把這個解讀為不想循規蹈矩

但是今天其實我特別不想廉價的感慨

我想站在從業者的角度理性和各位看待這個話題

于一個二三線城市樓市的難，核心問題在于

單位城市的客戶容量池少

復制看上去最容易成功，但本質上也隱藏著巨大的風險

另一個很重要的一點，也是操盤手給我的反饋，伴隨著市場的推移，市場和客戶總是在期待更好的產品

用過去的產品不能滿足現在的需求

時間周期越久，期待值越高

而招商團隊令人尊重的點就在于

沒有躲避，敢于做創新去直面用戶的需求

效果圖

在1.0容積率的基礎上，選擇洋房疊加別墅的混搭做法

這種做法在很多主流業內的認知是

把別墅做出溢價

把洋房做出現金流

但是這個項目，我看到的是

在整體高低配的同時，洋房的內部發生了兩個變化

這個變化用我自己的話術叫：雙向變化疊加落地系統性創新

實拍圖

內部在室內陽臺采用奇偶交錯的方式，在每套戶內創造出6.5米挑高的巨廳空間

方廳結合挑高再結合大面塊的落地玻璃，從而營造出獨特的室內感受

更為重要的是

這個項目的外部，再疊加了四代宅政策

所以奇偶交錯的不僅僅是客廳區域

還有外部的陽臺區域

戶型示意圖

換句話來說，單套的室內有兩塊區域呈現出超高挑高的豎向格局

并且在整個規劃上始終在陽臺和客廳區域緊密結合在一起

這本質上不是格局尺度有多大

而是對于用戶心理上的視野刺激有多大

效果圖

洋房較高的建筑樓高結合外部的紫瑯湖的湖景資源，再加上室內的垂直挑高

這種體感不是傳統的別墅或者大平層能夠創造的

整個戶型以

“3大露臺花園＋約6.5米挑高墅廳＋超40米南向面寬＋約70㎡闊景客廳＋總統級主臥套房＋一層一戶獨立梯廳”等

構筑起城市塔尖人物的超級生活場

這是這一次紫園開盤創造熱銷的關鍵

真實為用戶創造無與倫比的居住體驗為第一原則

而這個過程在最后的營銷端產生了巨大的反響

紫園能夠用這樣的建筑形態實現了別墅的總價區間

并且越是高區的房源越是先被認購

效果圖

某種程度上招商紫園創造了一種獨特的生活狀態

一種一些客群日常想過，隱約存在的居住體驗，但是一直沒找到具象標的

直到紫園的出現

02

當然故事在這個維度可能可以戛然而止

但是卻沒有

整個團隊對于這么一個項目還有一個主基調：小盤大作

雖然整體套數并不多，但是很多的營銷策略都采用大盤的思維在貫徹

每一種產品、每一棟、每一套，都盡可能豐富產品類型，從而匹配更加精準的用戶需求

哪怕是洋房類產品，除了奇偶交錯之外

示意圖

依然在空間上做著盡可能多的細分

高層劃分出頂樓復式和兩套合一套的一層一戶產品

單體不標準，持續差異化

核心是在一個小盤中做出生態

在保持整體圈層和規格統一的前提下，做出差異性，滿足不同的用戶需求

這種策略在紫園項目被充分踐行

整個洋房毛坯交付的同時，招商再給到個性化的裝修方案

招商作為行業內的龍頭品牌，具備極強的供應鏈整合能力以及集采能力

這種原本集團內部的能力如今反哺給C端用戶，從而讓每個家庭個體可以更好的在洋房內實現自己所期待的居住狀態

所以在紫園內部

你可以窺視到招商對于產品輸出和個性化選擇有著非常微妙的邊界管理

首先在形態上始終保持著每套戶型都能有大橫廳、全景倉、豎廳等這些標準元素

但是不同用戶對于不同視野又有不同選擇

與此同時整體產品的面積區間有著更多選擇，而在室內裝修又可以做到完全的個性化

這就是紫園的規劃邏輯，個性元素給到用戶充分選擇，在宜居尺度上招商又在創造自己的價值觀

多做一寸就過分

少做一寸就不夠

一切都是剛剛好

小盤大作對招商而言被當成最好的行動指南

同樣這也導致這一次整體的去化非常的均衡，所有產品都得到市場的全面性的認可

03

誠然一切如此，但是當下所有的描述都還是基于末端呈現

各位可曾知道紫園為什么在社區內規劃這么一個非標產品

這里有一個關鍵的要素：動機

動機決定行為指南

而紫園之所以在一開始就如此，實現如此巨大的跨越和改變

背后是來自和園上疊用戶的一句牢騷：

實拍圖

“這么好的湖景，只在樓頂露臺才能完整看到。”

對于無數住別墅的客戶而言，追求私域空間的極致，某種程度上就需要放棄對于外部環境的要求

這是用戶心中的取舍

但另一側，如果這可以均衡，用戶的需求就會爆發的非常徹底

這也是為什么和園的臨湖別墅可以賣出天價，背后正是受眾對于私域和資源體感的雙重獲得之后的客觀價值呈現

這就是市場的現實和殘酷

而這個洞察被招商敏銳察覺之后

于是在紫園項目內開始沿襲如上所說的關于空中別墅的產品瘋狂研發階段

實拍圖

目的就是用設計語言將內景和外景在每一戶的場域空間得到充分融合

這是紫園產品創新的動機

更是價值觀

為什么說這個動機非常重要

因為這個細節會驅動項目的每一個環節的優化做系統性的提升

所以我們看到整個項目除了單體空間之外，其他領域的所有環節都做的異常出彩

因為洋房提升了用地強度，所以社區有了一個恢弘門頭的同時

也在社區內創造了全功能會所體系

會所和架空層，圍繞著全齡+主題的模式打造出一個高規格的配套服務區域

與此同時

也因為洋房的用地強度提升，這一次的別墅尺度感也更好，建筑與建筑之間的棟距也更為舒適，讓整體排布更為舒朗

另外好房子也為紫園埋下了最為堅實的底層架構

4大系統14項革新，完成了南通一個典范好房子樣本

也讓整個社區的完整骨架可以更好的歷久彌新，穿越周期

效果圖

更難能可貴的

圍繞著和園和紫園這兩個項目的誠意和態度，招商的服務標準開始輻射到板塊內，為城市和區域提供運營類服務

為什么我們可以對招商在南通的服務標準、城市運營、好房子的架構可以多一點信心

除了品牌沉淀背后

更重要的，就是這個初心

今天為什么要費這么多筆墨去描述這個產品的起承轉合，本質上就是為了表達，當項目的規劃初心向善，那么整個項目就有了集中趨勢利好發展的理由

房地產開發自始至終都是一個系統化工程，而一開始的源頭就決定了末端的所有呈現

我特別喜歡影視颶風的口號：無限進步

對于房地產行業當下的我們來說也是如此

只有持續性創新，才能夠擁有持續性機會

04

寫到這里，我突然想到操盤手和我閑聊時候風輕云淡的一句話：紫園的最終結果，是預期和現實的高度吻合

什么是預期，就是規劃產品的初心

什么是現實，用戶用腳投票叫做現實

紫園的成功，是一場團隊的勝利

一個團隊為城市為用戶孜孜不倦投入打造產品之后最終呈現的結果勝利

這個單盤已經給行業一個方向

市場機會不會掉在你手里，但是你伸手摘星，就永遠有機會

這就是當下行業最精彩的地方

一歲一枯榮

所有的枯萎和繁榮，都在歲月周期中循環反復

唯有品牌，才會此時永恒

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6326篇原創文章

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