北京房產律師以案釋法：車位存在電纜溝，解約退款訴求能否成立？

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2020 年 12 月，林悅與甲置業公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定林悅購買甲公司開發的景園小區 1 號車位，總價款 330228 元。合同對車位規格、質量、交付標準等作出明確約定。林悅于 2020 年 12 月 12 日支付認購款 2 萬元，同年 12 月 24 日支付剩余 310228 元（其中 31 萬元為貸款支付）。

2022 年 10 月 30 日，甲公司向林悅交付 1 號車位。林悅接收后發現，車位地面存在用薄鋼板覆蓋的可活動電纜溝，侵占約 50% 車位面積，導致車輛無法正常停放，與合同約定嚴重不符。林悅隨即與甲公司溝通，要求整改或退房，雙方多次協商后，甲公司工作人員于 2022 年 12 月通過微信告知林悅可辦理退車位手續。

2022 年 12 月 26 日，林悅按要求攜帶車位買賣合同原件、付款憑證、發票等材料前往甲公司售樓處，簽署《解除北京市共有產權房預售合同協議》《客戶退款申請書》等系列文件，甲公司工作人員收取全部原始憑證，但未當場加蓋公章，也未出具收條，林悅對相關文件及溝通過程進行了拍照、錄音留存。此后，甲公司相關經辦人員離職，林悅遲遲未收到退款，且未實際使用該車位。經多次催促無果后，甲公司新任工作人員否認此前的退車位約定，林悅遂向法院提起訴訟。

裁判結果

一、解除原告林悅與被告甲置業公司簽署的《北京市商品房預售合同》；

二、被告甲置業公司于本判決生效后七日內向原告林悅退還購買車位款 330228 元；

三、被告甲置業公司于本判決生效后七日內向原告林悅支付資金占用損失。

法院說理

法院認為，案涉《北京市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效，對雙方均具有法律約束力。

關于合同解除問題，當事人協商一致可以解除合同。林悅接收車位后發現存在電纜溝瑕疵，與甲公司溝通整改無果后提出解除合同，甲公司工作人員通過微信明確同意退車位，并要求林悅提交相關材料辦理手續，林悅按要求簽署解約文件并交付合同原件等憑證，甲公司的上述行為應視為雙方已就解除合同達成一致，林悅提交的聊天記錄、錄音、文件照片等證據足以佐證該事實，故對林悅要求解除合同并退還車位款的訴訟請求予以支持。甲公司以未收到解除材料、文件無公章為由否認解約事實，與查明事實不符，法院不予采信。

關于資金占用損失，甲公司收取林悅解約相關材料后，理應及時履行退款義務，其長期拖延退款的行為必然給林悅造成資金占用損失，林悅主張的損失計算標準符合法律規定，法院予以支持。但林悅主張的損失起算時點缺乏依據，結合雙方辦理解約手續的時間，法院確定了合理的損失起算時點。

關于違約金及貸款利息損失，庭審查明案涉車位的電纜溝瑕疵系規劃設計所致，并非甲公司刻意違約造成，且該瑕疵并未導致車位完全喪失使用特性，故林悅主張的該兩項訴求缺乏充分事實及法律依據，法院不予支持。