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蘭州市住宅小區公共收益管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范本市住宅小區公共收益的管理、使用和公示，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《甘肅省物業管理辦法》《蘭州市物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市主城四區、紅古區、永登縣、榆中縣、皋蘭縣行政區域內利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備所產生的公共收益（以下簡稱公共收益）的管理、使用和監督活動，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱公共收益，是指利用住宅小區業主專有部分以外的共有部分（含共用設施設備，以下簡稱 “住宅小區共有部分”）依法開展生產、經營、租賃等活動所產生的收益。包括但不限于：

（一）利用業主共有道路或場地停放車輛所得的場地使用費；

（二）利用業主共有場地開展商業活動及投放快遞柜、飲水機等設施所得的收益；

（三）利用業主共有場地、燈箱、單元門、外墻、屋面、圍墻、大門道閘等設置戶外廣告，以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設置室內廣告所得的收益；

（四）利用業主共有的文體設施所得的收益；

（五）利用業主共有的配套房屋所得的收益；

（六）對通信運營商設立的通信基站等設備所收取的占地費或場地使用費；

（七）相關單位支付的歸業主共有的違約金、賠償金、補償費、舊設備殘值等；

（八）公共收益的存儲利息；

（九）其他依法屬于業主共有的收入。

第四條 公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

第二章 職責分工

第五條 市級物業行業行政主管部門負責制定本市公共收益管理政策并指導各縣區、高新區行業管理行政主管部門實施。各縣區、高新區物業行業行政主管部門負責組織實施本轄區公共收益管理政策，指導轄區鄉鎮人民政府（街道辦事處）加強對公共收益政策執行情況的日常監管。

第六條 鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責轄區內公共收益管理工作的日常監管，加強對業主委員會（物業管理委員會）或物業服務人的監督和指導，規范公共收益管理行為。組織開展公共收益的管理、使用、公示以及監督的相關培訓，調解公共收益管理過程中產生的糾紛。社區居（村）民委員會依法協助做好相關工作。

第七條 業主委員會（物業管理委員會）或物業服務人應當依照《蘭州市物業管理條例》和本辦法相關規定，依法負責公共收益的管理、使用和公示。

第八條 物業行業管理協會應當加強行業自律，引導物業服務人規范公共收益的管理行為，促進行業健康有序發展。

第九條 業主委員會（物業管理委員會）未成立、原物業服務合同終止或原物業服務人退出新物業服務人尚未選聘到位、業主委員會（物業管理委員會）無法正常履職的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）代行公共收益的管理職責。

第十條 市、縣（區）自然資源部門負責協助鄉鎮人民政府（街道辦事處）對本轄區內住宅小區的規劃進行監督和管理，確定住宅小區共有部分產權。

第十一條 市、縣（區）公安部門負責協助鄉鎮人民政府（街道辦事處）對本轄區內住宅小區利用業主公共場地設立停車場產生的停車費進行監管。

第十二條 市、縣（區）稅務部門負責對本轄區住宅小區公共收益產生的稅收進行監管。

第十三條 市、縣（區）市場監管部門負責依法查處物業服務人利用不公平格式條款侵害業主公共收益的違法行為。

第三章 經營管理單位

第十四條 物業服務合同（包括前期物業服務合同）內容應當包括住宅小區共有部分經營管理事項，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財務審計等。

第十五條 物業服務合同未約定住宅小區共有部分經營管理事項的，應當經業主依法共同決定，由業主委員會（物業管理委員會）代表全體業主與物業服務人簽訂合同或者協議，作為物業服務合同的有效組成部分，向轄區物業管理行政主管部門及鄉鎮人民政府（街道辦事處）報備。

第十六條 住宅小區應當明確公共收益管理單位：

（一）業主大會成立前，物業服務人可根據前期物業服務合同約定代為管理公共收益，物業服務人是公共收益代管單位；

（二）業主大會成立后，業主委員會是公共收益管理單位。經業主共同決定，物業服務人可以是公共收益管理單位，業主委員會負責日常監督；

（三）由物業管理委員會代為履行業主委員會職責的住宅小區，物業管理委員會為公共收益管理單位。經業主共同決定，物業服務人可以是公共收益管理單位，物業管理委員會負責日常監督。未明確公共收益管理單位的，由社區居（村）民委員會代為管理。

管理單位發生變更的，原管理單位應在 30 日內完成公共收益的財務審計，并向新管理單位移交專用賬戶資金、會計資料、經營合同等，移交過程由鄉鎮人民政府（街道辦事處）監督。

第十七條 住宅小區共有部分委托物業服務人經營的，委托經營合同期限不得超過物業服務合同中約定的合同期限；業主大會授權業主委員會（物業管理委員會）經營的，合同期限不得超過業主委員會（物業管理委員會）任期。

第四章 公共收益專戶設立和存儲

第十八條 前期物業服務期間，物業服務人應當以住宅小區物業服務區域為單位，單獨開設公共收益銀行專戶。在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益至少 50% 存入住宅專項維修資金專戶。社區居（村）民委員會應當加強對公共收益銀行賬戶的監管。

第十九條 業主大會成立后，公共收益管理單位應當在鄉鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會的指導下，建立公共收益管理制度，開設公共收益銀行專戶。在銀行開設的公共收益銀行專戶，用于核算公共收益的收支，不得與其他賬戶混用。

第二十條 未建立住宅專項維修資金專戶、公共收益銀行賬戶的住宅小區，公共收益管理單位應當及時申請補建專戶。

第二十一條 公共收益管理單位應當按照《中華人民共和國會計法》等相關規定，設置會計賬戶，進行會計核算，指定專人負責制作并妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務報表等會計資料，不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀公共收益的會計資料。

第二十二條 鼓勵將 “業主委員會（物業管理委員會）管理的公共收益收入、支出由社區居（村）民委員會監督指導的管理制度” 寫入管理規約、業主大會議事規則，并制定公共收益財務監管制度，由居（村）民委員會成立業委會賬務監管小組，負責對業主委員會（物業管理委員會）的收支情況進行審核和監督。

第二十三條 公共收益的獲取應當符合法律法規的規定，不得擅自改變房屋及設施設備的用途，不得妨礙業主和使用人正常使用物業，不得影響物業使用安全。用于經營的必須符合消防要求，嚴禁占用消防通道、應急疏散通道，嚴禁違反原規劃私搭亂建亂改。

第五章 公共收益的使用與分配

第二十四條 建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

第二十五條 公共收益可扣除的合理成本主要包含公共收益管理單位經營、管理共有部分所產生的能耗費、維護費、人工成本、法定稅費、管理酬金等。管理酬金的提取比例應在物業服務合同或業主大會決議中明確約定。

第二十六條 公共收益主要用于：

（一）按照《蘭州市住宅專項維修資金管理辦法》規定，不低于 50% 用于補充本住宅小區住宅專項維修資金；

（二）業主共有部分維修、更新、改造和應急處置，房屋保險和體檢費用；

（三）業主大會籌備召開費用；

（四）業主委員會工作經費；

（五）公共收益的記賬管理、審計、信息公開所需的費用、稅費；

（六）業主委員會經濟責任審計費用；

（七）業主共有部分水電公攤費用等支出；

（八）經業主大會表決同意的其他費用。

第二十七條 下列費用不得從公共收益中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據前期物業服務合同或者物業服務合同的約定，應當由物業服務人承擔的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；

（五）業主大會決定不得列支的其他情形。

第二十八條 業主大會成立前，公共收益應依據前期物業服務合同和臨時管理規約的約定使用。未約定的，前期物業服務人應當依法進行意見征詢，并形成業主共同決定后實施。業主大會成立后，公共收益應依據物業服務合同、業主大會議事規則和管理規約的約定使用。

第二十九條 公共收益管理人應于每年 12 月 10 日前編制完成公共收益支出年度預算，年度預算經業主大會批準后報鄉鎮人民政府（街道辦事處）備案。經業主大會批準的公共收益預算支出項目和金額，按年度預算執行，不再表決和報告。年度預算以外超過 1000 元的項目支出，公共收益管理單位應在公共收益使用前、后向鄉鎮人民政府（街道辦事處）和業主大會報告，并附項目預算、業主委員會或物業小區議事會議決策記錄等附件材料。1000 元以內的小額臨時支出或應急支出，由業主委員會（物業管理委員會）審批并向業主公示。

第三十條 符合應急維修情形但相關主體未及時提出申請，且已經出現嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全情形的，縣區物業行業行政主管部門或鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當督促業主、業主委員會或相關責任人限期維修，也可組織代為維修。維修費用經審核或審計后，向業主公示并在公共收益中列支。應急情況按《蘭州市住宅專項維修資金管理辦法》第二十六條執行。

第三十一條 公共收益的分配，有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。鼓勵業主委員會（物業管理委員會）通過業主大會對物業企業正常履約服務產生的虧損進行審議，并通過公共收益進行補償，保障物業企業和住宅小區設施設備基本運營。

第六章 信息公開與監督

第三十二條 公共收益管理單位應當每半年將公共收益收支明細表在物業管理區域的顯著位置、業主微信群等便于業主知曉的方式公示，公示期不得少于三十日。公示內容應包括：

（一）收入項目、金額、時間；

（二）支出項目、金額、用途、受惠方；

（三）專用賬戶余額；

（四）業主提出異議的渠道和方式。

公示情況同步報鄉鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會留檔。業主、業主委員會或物業管理委員會有權查閱公共收益會計憑證、賬簿、合同等資料，管理單位應在收到書面申請后 15 日內提供，不得拒絕或拖延。

第三十三條 業主對公示內容有異議的，公共收益管理單位應當自異議提出之日起 5 個工作日內予以回復。如業主對回復不予認可的，經業主大會或專有部分占建筑物總面積 20% 以上的業主提議，公共收益管理單位應委托有資質的第三方審計機構進行審計，費用從公共收益中列支。

第三十四條 住宅小區開展公共收益審計的，應當在住宅小區公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示公共收益審計報告，公示日期不少于 30 日，并通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，同時抄送鄉鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會。

第三十五條 物業服務人拒不公示收支情況的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居（村）民委員會應當將有關情況報送轄區物業行業行政主管部門，并督促業主委員會（物業管理委員會）對公共收益收支情況進行清查。

第三十六條 業主大會成立之日起 30 日內，鄉鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會應當督促物業服務人向業主委員會移交公共收益及其經營收支賬目，業主委員會有異議的，可委托有資質的第三方審計機構進行審計，費用從扣除經營管理成本后的公共收益中支取。物業服務人不得以業主欠交物業服務費等為由拒絕移交。

第三十七條 前期物業服務合同終止或者上一屆業主委員會（物業管理委員會）任期屆滿時，物業服務人或者上一屆業主委員會（物業管理委員會）應當將公共收益及其經營收支賬目等資料完整移交新一屆業主委員會（物業管理委員會）。新一屆業主委員會（物業管理委員會）可委托有資質的第三方審計機構進行審計，費用從扣除經營管理成本后的業主公共收益中支取。

第七章 監督管理

第三十八條 物業服務人不按規定公布、公示共有部分經營收支情況，不按要求建立小區公共收益專戶、侵占業主公共收益，或者物業服務合同終止時拒不移交公共收益收支賬目的，縣級以上地方人民政府物業行業行政主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的，依照有關法律法規的規定予以處罰。

第三十九條 建設單位、物業服務人侵占、損壞住宅小區共有部分的，縣級以上地方人民政府物業行業行政主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的，依照有關法律法規的規定予以處罰。

第四十條 業主委員會（物業管理委員會）任期屆滿，未按照規定進行公共收益收支情況公示、清查、審計、移交的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當開展調查核實，查證屬實的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當責令限期改正；業主委員會（物業管理委員會）拒不改正的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當將相關證據移交至縣（區）人民政府物業管理主管部門，由縣（區）人民政府物業管理主管部門會同有關部門依法予以查處，并向全體業主公告。

第四十一條 公共收益管理單位有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規行為的，依照《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《蘭州市物業管理條例》等相關法律、法規處理。

第四十二條 隱匿、故意銷毀公共收益的財務賬簿、會計憑證，情節嚴重的，可移送司法機關追究其刑事責任。

第八章 附則

第四十三條 本辦法施行前，物業服務人已從公共收益中墊付列支的小區共有部分維修、更新、改造費用的，均應建檔留存。對于已建檔留存的款項，已成立業主大會的，由業主委員會（物業管理委員會）組織召開業主大會按程序表決通過后予以追認核銷；未成立業主大會的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）指導居（村）民委員會組織業主提出處理意見，并組織業主按照法定程序進行表決。

第四十四條 未實施物業管理的住宅小區、商業樓宇等區域的公共收益管理，可參照本辦法執行。

第四十五條 本辦法自 2026 年 1 月 1 日起施行。