超30萬方！荔灣兩大巨無霸地塊，即將殺到？

就在昨天，翠城花園東地塊經過76輪激烈競價，最終被保利以35億元斬獲，溢價率超27%！

而另一邊的荔灣白鵝潭，兩宗重磅巨無霸地塊也有了新動向——

過去1個月，先是西塱車輛段啟動勘察招標，再到廣鋼車輛段一期調規，前期工作密集推進，體量合計超30萬方！

這一系列動作背后，意味著兩宗巨無霸地塊離上架，或許已經不遠了。

｜廣鋼航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

壹

說實話，對于這兩宗地塊，市場是抱有很大期待的。

一來，兩宗地體量超30萬方，是荔灣近年來罕有的巨無霸地塊。

樓市君統計了下，2024-2025年荔灣僅出讓6宗宅地，單宗面積普遍在3萬方內，轉化而來的新盤以中小規模為主。

像保利雅 郡 、越秀瓏悅西關等，甚至入市僅2-3個月就實現清盤，可見荔灣置業需求的旺盛程度。

隨著白鵝潭日益成熟，加上廣鋼片區居住需求增長，這宗巨無霸地塊帶來的新規產品，明年有望承接這批購買力。

｜廣州樓市發布 制圖

另一方面，這兩大地塊分居廣鋼片區南北，各享“學鐵商”成熟配套，確定性高。

地塊自身就是地鐵上蓋，周邊既有省實系等優質學校，又有社區底商滿足日常所需。

到了年底，在地塊3公里范圍內，山姆、太古里等高端商業也將逐步落地，手里頭全是“明牌”。

｜廣鋼商業

｜廣州樓市發布攝

重點是，如果兩宗地塊順利到來，明年有望實現片區連片開發，打破現階段板塊的割裂狀態。

這兩宗地塊有多重要？咱們分開來看：

西塱車輛段地塊

西塱車輛段地塊緊鄰花地大道主干道， 5 00米內分布著西塱站7個出入口，目前已匯聚地鐵1號線、10號線 、廣佛線三條運營線路。

待年底22號線后通段正式 接入 ，這里將躍升為荔灣首座四線換乘樞紐，成為輻射廣佛的流量心臟。

｜廣州樓市發布 制

作為1997年隨地鐵1號線同步投用的元老級場站 ，西塱車輛段是廣州早期典型的地面式車輛段，功能單一的運營模式已持續近30年。

加之其約30萬方的占地 面積，長期割裂周邊社區與產業的聯系 ，改造升級已是必然趨勢 。

｜西塱車輛段示意圖

根據官方公示，西塱車輛段改造總投資達31.15億元。

其核心亮點是不停運騰挪——在保障地鐵正常運營的前提下，實現車輛段功能回遷，釋放約14.7萬方可開發上蓋面積，同時啟動周邊連片開發。

樓市君實探發現，該地塊周邊已全線圍合，改造前期工作正有序推進。

｜廣州樓市發布 攝

據規劃，項目將新增大量居住用地與公共配套，涵蓋1所九年一貫制學校、商業綜合體，以及過街通道、連廊等便民設施。

其中，住宅部分預計主打樞紐型改善產品，例如兼顧廣佛通勤便利性與家庭需求的三房、四房戶型，有望成為匹配區域升級的核心住宅供給。

｜西塱站綜合交通樞紐效果圖

｜圖源：廣州規自局

廣鋼車輛段地塊

從地塊基本面來看，廣鋼車輛段緊鄰廣鋼南區，覆蓋10號線花圍地鐵站，居住氛圍日趨成熟。

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今年11月，廣州規自局調規明確其一期地塊核心指標：用地面積超16萬方，容積率僅1.56，一舉成為廣鋼片區當前密度最低的住宅項目。

同時，住宅限高100米（蓋上80米），粗略估算可售樓層約25-32層，再疊加新規產品更舒適的空間設計，使其占據市場焦點位置。

｜廣州樓市發布 制圖

值得一提的是，超低容積率、大體量、車輛段上蓋的配置，我們在今年入市的全新盤里也能找到參照對象。

像白云槎頭車輛段項目“江玥上城”，容積率1.18的大體量地塊，就規劃多層、小高層及高層等多元產品組合，面積段覆蓋115-200平左右，主打中心區剛改、改善客群。

而廣鋼車輛段一期項目不但“初始配置”相似，同時還擁有廣鋼多個成熟社區帶來的置換需求。

作為規劃容納19萬人口的大型居住區，這里已進入二手存量主導的階段，掛牌主力集中在早期開發的三房剛需戶型，四房及以上的改善戶型供應有限。

在我們看來，未來廣鋼車輛段地塊的產品策略，同樣可以主打多元結構，尤其是改善四房，將承接片區地緣性的置換需求。

｜廣州樓市發布 制

然而，這類車輛段項目通常都自帶高難度屬性。

從設計到施工，都需以地鐵安全為前提，技術要求極高，加之開發周期長，對開發商的資金與運營實力都是巨大考驗。

按照以往市場經驗來看，大概率會由地鐵地產獨立開發或聯合開發。

貳

未來兩大新地塊入市，會不會給廣鋼新城二手房市場帶來沖擊？

樓市君認為，短期影響 微乎其微 ，長期反而能給片區價值托底。

一方面，車輛段開發周期較長 ， 短期內 難 以 形成有效供應 。

另一方面，新地塊帶來的不只是住宅增量，還有實打實的配套升級，以及城市界面的連片煥新。

｜廣鋼新城航拍

｜廣州樓市發布 攝

更值得期待的是，兩大地塊入市之際，恰好同步趕上白鵝潭片區的兌現爆發期。

其中，聚龍灣太古里將于本月底正式首批開街，預計將集結輕奢時尚品牌及新型餐飲等多元業態。

同時片區內的歷史文化街區活化、濱江景觀帶建設已初見成效。待年底地鐵22號線后通段開通后，將直接串聯聚龍灣與西塱樞紐。

｜廣州聚龍灣航拍

｜圖源：項目供圖

廣船片區的兌現同樣提速。

巨型商業與文化綜合體建設已全面鋪開，其中廣州濱江天地一期商業璇灣坊已正式開業，配套的濱江公園同步投入使用。

不僅如此，隈研吾大師廣東首作——新地標“船臺1914”也已正式開放。

| 廣州濱江天地實景圖

這意味著， 若這兩宗地塊在明年亮相，它們將 與整個白鵝潭商務區能級躍升的節奏同頻共振。

屆時， 整個片區將會是一個全新狀態了。

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