憑什么這些項(xiàng)目單次開盤過百億

沒想到

當(dāng)大家都以為今年樓市準(zhǔn)備平淡收尾的時(shí)候

短短一個(gè)月內(nèi)

廣州保利玥璽灣、深圳灣澐璽兩大頂豪接連入市

并且分別以106億和130億的銷售額刷新2025年全國(guó)單盤首開銷售紀(jì)錄

成為今年全國(guó)僅有的兩個(gè)單次開盤破百億的項(xiàng)目

說實(shí)話，這樣的市場(chǎng)表現(xiàn)

有“億點(diǎn)點(diǎn)”震撼的同時(shí)也讓人覺得有點(diǎn)意外，甚至是好奇

為什么當(dāng)下的樓市能夠出現(xiàn)這樣百億級(jí)別的項(xiàng)目

并且不是出現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”的上海

而是廣州和深圳

這種變化意味著什么

以及，超高的銷售數(shù)據(jù)背后

這兩個(gè)項(xiàng)目為什么能夠取得這樣的成績(jī)

帶著這些問題，今天跟大家一起來探討一下

01

首先單次開盤破百億到底意味著什么？

毋庸置疑，這確實(shí)是非常有難度的成績(jī)

哪怕是今年豪宅市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的上海

也沒有任何一個(gè)項(xiàng)目能夠達(dá)成這樣的成就

這種高難度就注定了這是一個(gè)非常小眾的比較維度

即便我們把時(shí)間拉長(zhǎng)到近5年范圍

發(fā)現(xiàn)單次開盤破百億的項(xiàng)目也確實(shí)是屈指可數(shù)

*數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)

今年僅有2個(gè)百億開盤項(xiàng)目聽起來好像很少

但其實(shí)無論是數(shù)量還是均價(jià)，都僅次于去年

并且這也是廣州首次有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)單次開盤破百億

所以無論從哪個(gè)角度看，這個(gè)成績(jī)都稱得上是含金量十足

與此同時(shí)，我們也很容易看到變化正在發(fā)生

去年誕生了三大百億樓盤的上海，今年為什么沒有再出現(xiàn)這樣的項(xiàng)目

結(jié)合這張圖我們或許可以找到答案

*數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，無論是豪宅規(guī)模、價(jià)格還是總銷售額，上海在全國(guó)范圍內(nèi)都有著明顯優(yōu)勢(shì)

但無一例外，每個(gè)項(xiàng)目都是采用少量多次的推盤方式

與廣州、深圳樓盤這種一次性、集中推售的模式完全不同

從源頭上就注定了當(dāng)下上海很難出現(xiàn)這種強(qiáng)調(diào)單點(diǎn)爆破的項(xiàng)目

并且不只是推售模式的差異，這種單點(diǎn)價(jià)值爆破的邏輯在產(chǎn)品方面也同樣有體現(xiàn)

得益于深圳灣澐璽獨(dú)特的海景優(yōu)勢(shì)

我們會(huì)看到整個(gè)產(chǎn)品的價(jià)格體系呈現(xiàn)出很明顯的海景房定價(jià)邏輯

越是高區(qū)、景觀越好、單價(jià)也越貴

圖源網(wǎng)絡(luò)

頂樓最大的1150㎡大平層戶型，單價(jià)直接超過46萬(wàn)/㎡，總價(jià)更是高達(dá)5億

但即便價(jià)格如此夸張

最后的結(jié)果也是越貴的戶型反而去化越快

高區(qū)總價(jià)約1.3–3.3億元的天際大平層，幾乎一輪售罄

果然有錢人的選擇就是這么的樸實(shí)無華

保利玥璽灣也同樣如此

最大的630㎡戶型總價(jià)也是以億為單位，整盤最高成交單價(jià)突破30萬(wàn)/㎡

這樣的購(gòu)買力，著實(shí)讓人嘆為觀止

足夠高的價(jià)格疊加旺盛的豪宅需求

這樣的項(xiàng)目能夠單次開盤破百億反倒變得合理起來

既然兩個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)表現(xiàn)都如此亮眼

那么兩個(gè)產(chǎn)品本身到底怎么樣

又為什么能夠得到這么多塔尖客戶的選擇和認(rèn)可

02

先來看保利玥璽灣

作為今年全國(guó)第一個(gè)單次開盤破百億的樓盤，同時(shí)也是單盤主義工作室啟動(dòng)持續(xù)改善計(jì)劃對(duì)接的第一個(gè)異地項(xiàng)目

毫無疑問，這確實(shí)是整個(gè)保利體系內(nèi)最頂序的產(chǎn)品，沒有之一

所以無論是立面、景觀還是室內(nèi)，一個(gè)頂豪該有的呈現(xiàn)在這里都無可挑剔

最讓人意外的其實(shí)是，保利對(duì)于整個(gè)社區(qū)底盤的重視

在這里，我們看到了頂級(jí)豪宅公區(qū)兌現(xiàn)的極致

比如架空層

你會(huì)發(fā)現(xiàn)這里的架空層每一處空間都很自然的融會(huì)貫通

完全不同于以前看到的很多架空層那種很碎很零散的感覺

之所以會(huì)有這種變化，是因?yàn)楸＠隽艘粋€(gè)史無前例的改變：結(jié)構(gòu)層轉(zhuǎn)換

什么意思

以前很多架空層都是沿襲單體住宅標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)

也就是二三樓室內(nèi)的墻體是怎么樣的，一樓架空層的墻體也是什么樣的

這種墻體結(jié)構(gòu)的分割就不可避免的讓架空層始終停留在好看但不好用的階段

而在保利玥璽灣，整個(gè)架空層結(jié)構(gòu)被重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，突破了室內(nèi)墻體的局限

從而創(chuàng)造出一個(gè)完整通透的架空層空間

景觀綠植和建筑空間才能真正融合滲透

也正是在這樣的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，保利又通過將社區(qū)整體抬高11米，打造出一座垂直立體的城市浮島

這就意味著整個(gè)住宅部分真正意義上沒有了低區(qū)

首層住宅起步高度超20米，相當(dāng)于普通住宅的6-7層，首排面江的樓王更是達(dá)到了27米

因此整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃，不再需要與車道爭(zhēng)空間，更加不需要被墻體隔絕光線和通風(fēng)

每一層都能擁有更好的采光和觀江視野

并且因?yàn)檫@樣結(jié)構(gòu)性的抬高設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目一二三層空間包括地下室不只是“灰度空間的再利用”

而是組合出一個(gè)將功能會(huì)所、園林景觀包括商業(yè)街區(qū)進(jìn)行立體聯(lián)通的超級(jí)底盤

從而創(chuàng)造出更加完整且豐富的生活可能

當(dāng)然這么做的代價(jià)也是巨大的，這個(gè)單層的建安成本就達(dá)到了普通區(qū)域的10倍

可見保利在這個(gè)項(xiàng)目上的投入力度有多夸張

并且這種高昂的投入不是只有宏大敘事

在公區(qū)每一個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)呈現(xiàn)上，我們還能看到如同對(duì)待藝術(shù)品一般的精雕細(xì)琢

社區(qū)內(nèi)大量的廊柱，為了呈現(xiàn)出這樣整體纖細(xì)舒展的美學(xué)姿態(tài)

無論是柱體的石材質(zhì)感還是金屬構(gòu)件都做了更加圓潤(rùn)的轉(zhuǎn)角打磨處理

所以夜景燈光打上去的時(shí)候，整個(gè)光影的弧度才可以像扇子一樣舒展

會(huì)所空間也如此

無論是墻面上大面的美拉德棕奢石還是鋪在地面被人踩的頂級(jí)普拉達(dá)綠奢石，材質(zhì)的奢貴反而是其次

為了帶來極致的美學(xué)體驗(yàn)，所有石材都做了大量的弧形線條勾勒

包括穹頂精致的燈光線條紋理、工藝美學(xué)的融合

每一寸空間的價(jià)值都被挖掘到極致，才最終呈現(xiàn)出如此渾然天成的美感

這就是保利對(duì)待頂序豪宅的態(tài)度

也只有這樣真正踐行完美主義的項(xiàng)目

才能實(shí)打?qū)嵉卣鞣?dāng)下挑剔的客戶和市場(chǎng)

03

再來看深圳灣澐璽

在入市時(shí)間上，兩個(gè)項(xiàng)目也頗有一種“你方唱罷我登場(chǎng)”的感覺

保利玥璽灣開盤之后僅僅不到一個(gè)月時(shí)間

深圳灣澐璽就以130億的銷售額刷新紀(jì)錄，成為今年單次開盤銷售額最高的項(xiàng)目

同樣面對(duì)塔尖客戶獨(dú)一無二的產(chǎn)品需求

華潤(rùn)置地聯(lián)合中海地產(chǎn)給出了不一樣的解題方式

所以我們會(huì)看到

深圳灣澐璽是如何通過室內(nèi)演繹將豪宅居住的理解做到極致

單純從產(chǎn)品來講，最能夠彰顯豪宅居住體驗(yàn)的無非就是室內(nèi)空間和外部視野

這兩點(diǎn)在這個(gè)項(xiàng)目都有著最極致的體現(xiàn)

首先就是對(duì)于空間尺度的重視

比如層高

深圳灣澐璽從豪宅客戶的居住場(chǎng)景和需求出發(fā)，直接將所有戶型層高統(tǒng)一提高到3.6米，已經(jīng)是深圳住宅產(chǎn)品的最高水準(zhǔn)

于是以室內(nèi)層高為起點(diǎn)，大量超越尺度的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始涌現(xiàn)

雙面觀景的轉(zhuǎn)角客廳最大化引入城市景觀

2.4米進(jìn)深的270°觀景陽(yáng)臺(tái)，再結(jié)合大面落地玻璃幕墻

為室內(nèi)帶來絕對(duì)優(yōu)質(zhì)的采光和視野

并且這樣的設(shè)計(jì)不是單點(diǎn)式的呈現(xiàn)

整個(gè)室內(nèi)空間的結(jié)構(gòu)布局都融合外部景觀做了系統(tǒng)性思考

通過戶型圖我們發(fā)現(xiàn)

項(xiàng)目大部分戶型的動(dòng)區(qū)空間，都規(guī)劃在朝向東側(cè)的轉(zhuǎn)角位

因?yàn)檫@個(gè)方向能夠擁有最好的的深圳灣CBD景觀

靜區(qū)則專門放在西側(cè)，營(yíng)造相對(duì)安靜的休憩空間

在這種內(nèi)外場(chǎng)景融合思考的基礎(chǔ)上

項(xiàng)目還罕見地做到了另一件事：開創(chuàng)深圳高端住宅的“定制化”先河

項(xiàng)目采用了“框架核心筒+無次梁厚板”這一顛覆性結(jié)構(gòu)

讓室內(nèi)空間不再受承重墻分隔影響，戶型結(jié)構(gòu)、布局都可以根據(jù)業(yè)主自己的需求進(jìn)行自定義改造，以空間的變化滿足家庭需求的變化

除此之外，針對(duì)305m2及以下面積段戶型，項(xiàng)目專門提供兩套大師級(jí)裝修方案供業(yè)主選擇

每個(gè)戶型的X空間，也充分給予業(yè)主選擇權(quán)，完全可以根據(jù)自己的需求進(jìn)行打造

對(duì)于高頻使用的廚電品牌，業(yè)主也可以根據(jù)自己家庭的飲食和烹飪習(xí)慣，在嘉格納和方太兩套方案中進(jìn)行挑選，滿足中廚、西廚不同的使用需求

說實(shí)話，對(duì)于頂豪市場(chǎng)

即便不做這種定制化服務(wù)，項(xiàng)目也依然能夠賣得很好

但深圳灣澐璽愿意通過這種“自找麻煩”的方式，讓客戶后期使用能夠少點(diǎn)麻煩

這就很能看出開發(fā)商的產(chǎn)品態(tài)度

這種態(tài)度或許才是這個(gè)項(xiàng)目能夠被這么多塔尖客戶認(rèn)可的根本原因

04

所以，為什么這兩個(gè)項(xiàng)目可以在當(dāng)下的樓市取得這樣的成績(jī)

在產(chǎn)品打造維度，二者確實(shí)各有側(cè)重和區(qū)別

但我們轉(zhuǎn)變一下視角就會(huì)發(fā)現(xiàn)

作為同樣熱銷的百億塔尖豪宅

兩個(gè)項(xiàng)目很明顯存在一些相通的共性

這或許才是更值得行業(yè)關(guān)注和研究的維度

因?yàn)槲覀兛梢酝ㄟ^這些共同點(diǎn)得出一些結(jié)論，就是什么是未來頂級(jí)房產(chǎn)的價(jià)值邊界

第一：沒有替代品的絕對(duì)稀缺

漫長(zhǎng)的房地產(chǎn)周期里面

地段始終是衡量樓盤價(jià)值的核心標(biāo)準(zhǔn)，尤其是這種塔尖豪宅

事實(shí)也確實(shí)如此

保利玥璽灣位于廣州珠江新城、國(guó)際金融城、琶洲三大中央商務(wù)區(qū)交匯的“黃金三角”核心區(qū)位，既擁有城市核心資源，又坐擁一線江景，是廣州城市濱江版圖上絕對(duì)的C位

深圳灣澐璽位于深圳后海CBD總部基地核心位置，更是被業(yè)內(nèi)稱為“深圳灣最后一塊含住宅屬性的用地”，可見含金量之高

很明顯，兩個(gè)項(xiàng)目都是城市濱江或者濱海最后一塊地，都擁有無可替代的絕對(duì)稀缺性

第二：超越單一居住功能屬性

在地段之上我們發(fā)現(xiàn)

兩個(gè)項(xiàng)目都非常重視與周邊環(huán)境的融合提升

比如保利玥璽灣從一開始就不是以單一的住宅開發(fā)理念來規(guī)劃產(chǎn)品

無論是社區(qū)底盤之上的垂直商業(yè)街區(qū)還是整盤150米到180米的建筑高度

都是希望將紅線內(nèi)外的建筑進(jìn)行一體化打造，以開放的景姿態(tài)構(gòu)筑獨(dú)特的城市景觀客廳

深圳灣澐璽同樣如此，面對(duì)后?？偛炕氐亩嘣鞘信涮?/p>

項(xiàng)目也在思考如何與城市更加緊密的融合，從而帶來功能、體驗(yàn)的提升

所以才有了“地上三層、地下三層”的立體生態(tài)社區(qū)、也才有了二層的慢行系統(tǒng)規(guī)劃，與城市連廊進(jìn)行無縫銜接

未來業(yè)主通過連廊就能無障礙步行直達(dá)周邊的地標(biāo)級(jí)配套

第三：即使百億單盤也在兌現(xiàn)高品質(zhì)的好房子

如今，“好房子”已經(jīng)從一個(gè)引導(dǎo)性的口號(hào)發(fā)展成為行業(yè)的產(chǎn)品共識(shí)

所以我們看到

即使是這樣總價(jià)上億的塔尖豪宅也在積極兌現(xiàn)好房子

保利玥璽灣為了解決下水管道的使用痛點(diǎn)，專門采用萬(wàn)向存水彎模式代替過去的U型排水，解決虹吸倒抽的同時(shí)也能夠有效防臭

包括管道的材質(zhì)也從傳統(tǒng)的pvc材質(zhì)調(diào)整為更光滑耐用的HDPE材質(zhì)，只為了重構(gòu)衛(wèi)生間的水循環(huán)穩(wěn)定性，為用戶創(chuàng)造更好的生活品質(zhì)

深圳灣澐璽為了呈現(xiàn)極致的居住體驗(yàn)，也圍繞聲音、空氣、水、安全、人性化細(xì)節(jié)等做了專門設(shè)計(jì)

比如靜音方面專門采用三?！ぶ锌铡るp銀Low-E·超白基片幕墻，既保證采光與視野，又有效降低外部噪音

樓板也結(jié)合隔音墊進(jìn)行加厚設(shè)計(jì)，再搭配靜音排水管材和同層排水系統(tǒng)，大大提高了降噪效果

這可能就是當(dāng)下行業(yè)最值得重視的變化

好房子已經(jīng)從最開始的產(chǎn)品概念，成為融入具體細(xì)節(jié)的產(chǎn)品動(dòng)作

并且無論是普通樓盤還是塔尖豪宅，都在一以貫之地執(zhí)行落地

05

所以，為什么今天要專門跟各位討論這兩個(gè)項(xiàng)目

作為圍觀群眾

我們確實(shí)能夠很明顯感受到這種塔尖豪宅的影響力

在行業(yè)普遍處于一種觀望、焦慮情緒的時(shí)候

這樣驚艷的項(xiàng)目入市

在引發(fā)巨量的關(guān)注和討論之余，也讓行業(yè)看到了一種罕見的活力

這無疑是給市場(chǎng)注入一次強(qiáng)心劑

并且也正是當(dāng)下行業(yè)迫切需要的

包括項(xiàng)目本身超高水準(zhǔn)的產(chǎn)品呈現(xiàn)

也讓行業(yè)看見未來塔尖豪宅的價(jià)值邊界在哪里

當(dāng)然還有最重要的一點(diǎn)的就是

大家都明確了一個(gè)清晰的事實(shí)，就是需求其實(shí)始終存在

足夠好的產(chǎn)品依然會(huì)有好的市場(chǎng)

我們也有理由期待

未來更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為市場(chǎng)帶來更多驚喜

以上為正文，來自李拜六

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6327篇原創(chuàng)文章