北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1736

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我想跟您探討學(xué)區(qū)房保值的問(wèn)題。我認(rèn)為既然孩子少了，那買(mǎi)了房的就能確定對(duì)口學(xué)校，溢價(jià)應(yīng)該漲才對(duì)吧？畢竟現(xiàn)在買(mǎi)房入學(xué)就跟買(mǎi)彩票似的，那多校劃片還這么高的溢價(jià)呢，能確定中獎(jiǎng)就應(yīng)該更貴了吧？

A：

1、您這邏輯也不能算錯(cuò)吧，但現(xiàn)實(shí)中未必如愿。

2、就用買(mǎi)彩票來(lái)做個(gè)思想實(shí)驗(yàn)吧。現(xiàn)在的中獎(jiǎng)率號(hào)稱(chēng)50%，也就是2塊錢(qián)里有一半都是溢價(jià)，而且誰(shuí)也不知道哪張彩票能中獎(jiǎng)。

那如果過(guò)些日子沒(méi)多少人買(mǎi)彩票了，賣(mài)彩票的就改了規(guī)則，把各張彩票是否能中獎(jiǎng)+中獎(jiǎng)金額都寫(xiě)在彩票上了，那您覺(jué)得會(huì)是什么結(jié)果？

肯定是彩票的溢價(jià)就沒(méi)了唄。而且是不中獎(jiǎng)的沒(méi)人要，大家都買(mǎi)能中獎(jiǎng)的。但是，如果彩票上寫(xiě)著能中100塊，您覺(jué)得有人會(huì)花200塊去買(mǎi)嗎？肯定不會(huì)唄，就算是傻子也最多只掏100塊，那這溢價(jià)從何談起啊？

3、再打個(gè)比方，前些年賣(mài)新房都是期房，誰(shuí)也不知道是否物有所值。但是行情火爆導(dǎo)致人們都搶著買(mǎi)，逼著我們開(kāi)發(fā)商必須高溢價(jià)，否則都對(duì)不起搶房的。

但是現(xiàn)在沒(méi)多少人買(mǎi)房了，市場(chǎng)上也凈是現(xiàn)房出售了，所見(jiàn)即所得，您覺(jué)得還有多少人愿意加價(jià)啊？不僅沒(méi)有加價(jià)的，而且還是地段好+品質(zhì)高的才有人買(mǎi)，質(zhì)次價(jià)高的除了傻子沒(méi)人捧場(chǎng)了。

4、學(xué)區(qū)房其實(shí)也是如此，高峰期時(shí)家長(zhǎng)們都搶房，所以導(dǎo)致普遍的溢價(jià)上漲。甚至出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，差學(xué)區(qū)的跟好學(xué)區(qū)的同等溢價(jià)率，比風(fēng)口上的豬都飛的高。

但是如果入學(xué)人數(shù)下降，就算是對(duì)口入學(xué)的概率增加了，您覺(jué)得家長(zhǎng)們還會(huì)搶著加價(jià)嗎？我認(rèn)為不會(huì)，或者說(shuō)必定是好學(xué)區(qū)+好房子才有人高價(jià)買(mǎi)，但也很難再提高溢價(jià)。而普通學(xué)區(qū)+不太宜居的想維持溢價(jià)還不容易呢，大概率是逐年下降的。

5、而且您的想法也是個(gè)悖論，就是買(mǎi)房人多的時(shí)候房?jī)r(jià)漲，買(mǎi)房人少的時(shí)候房?jī)r(jià)還漲？那就怎么都是漲了，永遠(yuǎn)漲，漲到下一次人口高峰的時(shí)候繼續(xù)漲，您覺(jué)得合理嗎？

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，本人女，離異單身，名下一套北四環(huán)老破小，價(jià)值400萬(wàn)左右吧。我有個(gè)想法，因?yàn)椴幌朐倩榱耍€有幾年退休，所以想現(xiàn)在賣(mài)掉這套房，避免繼續(xù)下跌，然后在通州或北七家買(mǎi)一套200萬(wàn)左右的小房，剩余的錢(qián)存銀行。您覺(jué)得從退休后生活來(lái)說(shuō)合適嗎？不管是否合適，請(qǐng)幫我看看以下這幾套房的性?xún)r(jià)比吧。

A：

1、性?xún)r(jià)比怎么說(shuō)呢，如果是以近郊的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)比較，那這幾套房除了北京one的都算性?xún)r(jià)比正常。但是如果用市區(qū)的平均值來(lái)比較，那郊區(qū)的一般都略低10%左右。但也都算正常，近郊都這樣兒。

北京one的則不太好說(shuō)。如果這套房是小兩居的話(huà)，那性?xún)r(jià)比應(yīng)該偏高。因?yàn)檫@種房的性質(zhì)是公寓，價(jià)格走勢(shì)偏弱導(dǎo)致居住的性?xún)r(jià)比偏高。但如果是70多平一居的話(huà)，那就大概率是居住舒適，但性?xún)r(jià)比不太高了，就因?yàn)閼?hù)型偏大。

另外如果說(shuō)排序的話(huà)，我估計(jì)是北苑的這套占優(yōu)。因?yàn)槔闲^(qū)的性?xún)r(jià)比本來(lái)就偏高，這里離市區(qū)又近，那租售比就有可能和朝陽(yáng)差不多，所以性?xún)r(jià)比也跟朝陽(yáng)的差不多。

2、至于您的資產(chǎn)安排我沒(méi)建議，看自己的規(guī)劃和判斷吧。但如果是我的話(huà)就不著急，先住著，真等到快退休的時(shí)候再說(shuō)吧。

反正我不認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還有什么下跌空間，現(xiàn)在的平均租金收益率都超過(guò)銀行存款利息了。也就是說(shuō)現(xiàn)在的存款利息低，您賣(mài)了房子存銀行，收益率未必劃算。這自己算算賬吧，租金可以問(wèn)中介或鄰居，和銀行利息一比較就知道了，用數(shù)字說(shuō)話(huà)更方便選擇。

3、簡(jiǎn)單就這情況吧，我要建議就是甭著急賣(mài)房買(mǎi)房，先算賬，算清楚再行動(dòng)。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，說(shuō)實(shí)話(huà)，看了您的回復(fù)我簡(jiǎn)直都絕望了，我相信您說(shuō)的是真實(shí)情況，但也幾乎斷了我在北京買(mǎi)房的最后一絲希望。可嘆我從小鎮(zhèn)一路苦讀爬到北京，985學(xué)歷工作五年了，竟然連個(gè)北京的老破小都買(mǎi)不起。本來(lái)還一直有點(diǎn)希望是掛牌價(jià)泡沫，但就這么點(diǎn)希望都破滅了，實(shí)在讓人無(wú)語(yǔ)。

只能感謝您的解釋吧，我繼續(xù)努力。但其實(shí)這就是個(gè)呵呵，或許我再努力個(gè)十多年也就是熬下個(gè)北京戶(hù)口，但空有戶(hù)口卻沒(méi)房子，戶(hù)口和肉身都何處安放啊？您可能不理解我們這種牛馬的絕望，我們也無(wú)可奈何。

A：

我是老章，我沒(méi)再回復(fù)這位網(wǎng)友，實(shí)在不知說(shuō)什么。他本來(lái)以為北京各個(gè)中介平臺(tái)上的報(bào)價(jià)都是虛的，成交價(jià)至少要打?qū)φ邸?/p>

比如他租的是海淀五環(huán)外的老破小，他和女友+同事兩口子合租，房租合計(jì)6000。業(yè)主要賣(mài)房，喊價(jià)300多萬(wàn)，他認(rèn)為這都是漫天要價(jià)，就地還錢(qián)的話(huà)最多200萬(wàn)之內(nèi)就能成交。所以才抱著一絲希望來(lái)跟我求證，結(jié)果我給了他幾個(gè)實(shí)際成交案例，于是他就希望破滅了唄。

我能理解他的心情，只是不知說(shuō)什么好。換做我是他同樣的條件，或許也會(huì)很絕望吧。但這就是北京，是天堂也是地獄，只能是自己體會(huì)……

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我今年35了，工作單位銀行后勤類(lèi)，穩(wěn)定但收入很不高，所以一直沒(méi)買(mǎi)房，三口人租房住。父母住西城平房，我們的戶(hù)口都在平房里，孩子在**小學(xué)上學(xué)。現(xiàn)在是大概率要騰退了，我家15平，有可能拿200多萬(wàn)吧。

我的意思是再添上我們的100萬(wàn)左右積蓄，買(mǎi)安置房或在附近石景山、豐臺(tái)的買(mǎi)套大產(chǎn)權(quán)商品房。但父母的想法是住平房習(xí)慣了，也不愿去外邊，所以還想買(mǎi)個(gè)平房。所以我想問(wèn)問(wèn)您，這兩個(gè)方案的優(yōu)劣勢(shì)。

A：

1、優(yōu)劣勢(shì)，這您自己應(yīng)該評(píng)估的很全面了吧？外人再說(shuō)什么就是多嘴了。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，樓房的優(yōu)勢(shì)就是居住體驗(yàn)好，做飯洗澡衛(wèi)生間的都方便。你家既然租房就肯定租的樓房吧？不用我說(shuō)什么了。

劣勢(shì)就是遠(yuǎn)點(diǎn)兒?jiǎn)h，安置房基本都五環(huán)外，至少也是南四環(huán)外接近五環(huán)，配套和醫(yī)療什么的肯定沒(méi)西城方便。這都是平房住戶(hù)們天天念叨的，沒(méi)什么新鮮的。

3、平房的優(yōu)勢(shì)就是地段兒好，如果買(mǎi)的便宜，那趕上騰退的話(huà)或許還有點(diǎn)兒賺頭兒呢。再有就是心理感覺(jué)良好，畢竟是二環(huán)里核心區(qū)的業(yè)主。

劣勢(shì)那就是誰(shuí)住誰(shuí)知道了。我從小在東城大雜院兒里長(zhǎng)大，各種不便深有體會(huì)，包括和鄰里的各種愛(ài)恨情仇。

4、或者這么說(shuō)吧，我能理解您的心情，想買(mǎi)好點(diǎn)兒的樓房但錢(qián)不夠，可又勸不動(dòng)父母搬走，所以才糾結(jié)的。但這是家務(wù)事兒，外人實(shí)在幫不上忙。

僅供參考。

五

Q:

您買(mǎi)過(guò)海景房嗎？是怎么處理的？我是大前年（2021年）買(mǎi)的，一時(shí)興起就買(mǎi)了，結(jié)果就被套了。現(xiàn)在是中介說(shuō)也能賣(mài)，但基本打?qū)φ郏宜麄兒苡锌赡艹圆顑r(jià)。我在猶豫是否處理掉，所以咨詢(xún)。

A：

1、我當(dāng)然買(mǎi)過(guò)了，好幾套呢。我們是開(kāi)發(fā)商，或是自己公司的或是朋友公司的，覺(jué)得折扣合適當(dāng)然就買(mǎi)了。尤其是2006年之后海景房很火爆，比現(xiàn)在強(qiáng)多了，炒房的和準(zhǔn)備度假的很多人都買(mǎi)了。

2、但我早就都賣(mài)了，本來(lái)也沒(méi)想住，所以都沒(méi)辦齊手續(xù)也沒(méi)交物業(yè)費(fèi)，當(dāng)年炒房的都這么干。最后一套是2016年賣(mài)的吧，我也記不清了，反正后來(lái)沒(méi)接觸過(guò)。

3、是否賣(mài)掉看自己，這我不太懂，不敢建議。不過(guò)房子是用來(lái)住的，海景房是用來(lái)度假的，能用的上就留著，每年去住些日子挺好的。但如果確定住不上或利用率太低就賣(mài)掉唄，這種房的供應(yīng)量太大，不太可能再有大行情了。

僅供參考。

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