利息比本金還高，曾經咬牙還的貸款，現在可以買兩套房！

如果我說，房價不得大跌了，你會不會信？如果我又說，現在買房成本大大下降了，你又會不會信？

這兩個問題密切相關。

先來說第一個問題，我曉得，現在還有很多朋友在觀望，在等房價再降一點，但是說句實話，德陽樓市目前基本上已經趨于平穩，還想等跌，兩個字：很難。

首先，我們說一個樓盤的定價，絕對不是想定好高就定好高，也不是想賣好低就賣好低，原因有兩方面：

一個是市場大趨勢決定，整體房地產的大環境，我就不過多分析了，就說我們德陽，前5年的樓市均價7100多，5年之后的現在，均價依然在7000左右，再一個，現在很多人都說房子賣不出去了，但是旌北新區均價7000多，依然有些樓盤一個月能賣上百套，有的片區單價4.5千都賣不出去。

這就是市場大趨勢，其中包含城市發展規劃重點、土地成本、城建配套、樓盤供應、人口流向等等很多因素，不是一句想降就降，想漲就漲就可以的，哪怕某一個月，某個片區因為一個高價樓盤銷量好一點，把當月的均價拉上去了，但是最后，片區均價依然會回歸到本來位置。

二個是樓盤自身的成本，我們之前說過，一個樓盤的房價，基本上從拿地起，你大概就知道它會賣什么價格，因為它的房價是由土地成本+建安成本+稅費成本+銷售管理成本+開發商利潤這幾部分組成的，而土地成本占比房價的30-40%，比例還是很高的。

舉個例子，前5年，旌北新區的土地成交樓面價99%都在3000元/㎡以上，只有邦泰·翡翠城便宜點約2800元/㎡，最貴的地是現在的旌興·和悅雲岸成交樓面價約5000元/㎡，比當年的地王項目世茂璀璨天城樓面價還高。

然后你再來看這5年來，旌北新區的房價，單價基本上都在7000左右。

包括今年初，邦泰攬境的土地成交樓面價是3000元/㎡，前段時間，旌北新區又上新了一塊湖景地，起拍樓面價就是3750元/㎡，再說其他片區，成交樓面價近5年以來，基本上沒有太大起伏，所以片區均價也沒有太大起伏。

所以，從房地產這端看，跌是不太可能大跌的，那會不會大漲呢？目前在德陽，暫時還沒得支撐點能夠讓房價大漲。

那么，第二個問題就更好理解了。

首先，房價趨于平穩，至少說現在你不會為房價大跌大漲買單，而你的試錯成本也會降低。

其次，政策上放寬已經是史上最低：

PART 01

利率低、首付低

5年前，我有個朋友買世茂璀璨天城，二套房商貸利率6點幾，房價也不便宜，8200多元/㎡，真的是買在了高峰。

但現在，德陽首套房商貸利率是3.0%，公積金利率是2.6%，直接對半砍。

假設按照德陽11月最新的整體均價6873元/㎡ ，以2020年工商銀行首套房商貸利率5.75%來算，貸款50萬，貸30年，等額本息利息總額都是55.04萬，比你本金還高，太嚇人了。

但如果以現在首套房的商貸利率3.0%來算，所有前提條件都一致，利率總額是25.89萬，直接少一半，這相當于為房子變相“打折”，你都可以買兩套房了。

可能你會說，5年前的房價都不一樣，那我不妨再提醒你一句，5年前，也就是2020年，房價比現在還高，所以可想而知你多付了幾十萬。

5年前，首套房商貸首付不低于30%，但現在首付最低可以達到15%，直接降低了購房的門檻，對于積蓄有限的年輕家庭而言，首付少幾萬，可能就是能不能湊齊“上車”的關鍵資金。

PART 02

公積金的套數認定以及額度放寬

5年前的公積金套數認定是：只要你有一套公積金貸款記錄，你再買房就算二套房，第三套不予支持，但是現在你只要沒有正在還的公積金貸款，再買房都算首套房。

額度就不用細講了，現在三孩家庭，貸款額度最高都可以貸到120萬了。

PART 03

購房補貼是去年以及今年都連續出的促進購房者買房的政策，今年的時間是：2025年9月19日（含）起至2026年9月18日（含）止（以購房合同網簽時間為準）。【】

以上這些都是樓市最明顯的購房成本變化，房價起伏不大，政策給力，依然會在很大程度上降低大家的成本。

除了政策上的支持，產品力的提升，也是一種“成本”，新規盤一出，得房率大大升高，再一個很多樓盤越來越注重社區內部的公共空間營造、兒童游樂設施、智能化管理系統的配置，相當于你花同樣的錢買到了更大的空間，也獲得了更完整、更現代化的居住產品。，那么這算不算購房成本的降低呢？我覺得是算的。

最后，就是一個市場心態也在發生根本轉變。

過去，許多購房者將房子視為快速增值的資產，甚至出現“買到即賺到”的投機心理。如今，購房者更關注房屋本身的居住屬性。

有的片區樓盤因其生態環境優勢，持續受到改善型家庭的青睞；而有的片區樓盤則因生活便利性，成熟商圈，始終保持著穩定的市場需求。

所以，綜合來看，在德陽，近五年房價的賬面數字雖有調整，但結合利率下調、門檻降低、產品升級等因素綜合考量，普通家庭的實際購房負擔確有減輕。

尤其對于首次置業者，當前不僅是近五年來資金成本最低的時期，也是能夠以更合理價格，買到更高品質住房的機遇期。

房子，終究是安放生活的容器。當市場褪去喧囂，它最本質的價值：承載家庭的溫暖與安定，才愈發清晰動人。

最后的最后，再送大家一句話：有住房需求的，看到喜歡的就買，想要靠買房投資的，早點洗洗睡吧。

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