土地市場也在發生顯著分化

童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀律、實盤分享。未來大號《朱羅紀》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀》以城市、房地產為核心的公共分享，新開小號多為企業價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關注交流。要強調的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構成任何投資建議，請大家結合自身風格與偏好謹慎操作。祝你投資順利，日進斗金。

兩份新聞值得分析一下。

一份是深圳年終的收官賣地，基本宣告今年的土地行情結束。下面還有最后一塊地，12.10日開賣，位于梅林，很小的地塊。

三塊地之前已經分析過《》，重復不贅。今天賣掉的兩塊地，呈現的一個很大的特征是：非中心區域的地價也大幅降下來了。

超總這塊地，中海拿下，總地價31.86億，溢價率42.5%，折合樓面價77360元/平米。對比先前的深灣玖序地塊——樓面地價約6萬/平米（未剔除自持面積，若剔除，則樓面地價在約8.4萬/平米）?？紤]到自持比較，兩者樓面價在大賬計算上應該差不多。

本項目相比深灣玖序，競爭力更強，表現為：容積率更低——住宅部分僅3.1只能做高層，玖序則6.0，超高層，將帶來更低的建筑高度、更低的居住密度；取消限制——無限價，玖序當時則有毛坯限價13.3萬/平米、精裝限價14.3萬/平米）；以及無配建——沒有自持，玖序當時則要求有自持約5.85萬平米，令項目整體回報率有所削弱。

同一個開發商拿下，有利于成本均攤、統一設計以及連片開發。這是整個深圳灣沿線唯一的一塊3.1容積率的項目，比今年在售將售的任何一個超級豪宅項目，容積率都要低。唯一的一個同類項目，是南街坊地塊。弱點是地塊太小了、太低了，景觀可能全部被遮，做不到沄璽那么強的影響力，市場預估難以接受和沄璽相若的定價，希望這次能把陽臺設計出來。

光明地塊，龍湖以底價7.66億拿下光明馬田宅地，溢價率0，樓面價12040元/平米。樓面價創下光明樓市至少是過去7年的最低紀錄（有可能是10年），并且逼近了光明安居樓盤樓面地價成本。

這是光明今年賣出的第二塊地，同在今年，之前的6月27日，深業+天健+光明建發聯合體以19.94億元競得光明A509-0074地塊，樓面價18380元/平米。顯著下跌。

同在馬田區域，2018年華潤拿下的公園九里地塊，樓面價是24026元/平米（未剔除保障房部分），腰斬級下跌。

同為龍湖、同在馬田，前年3月，龍湖搖號競得光明馬田A629-1340地塊，即如今的龍湖御湖境項目，當時樓面地價大約是16309元/平米。繼續下跌。

龍湖本次拿地的價格，還不錯，預計能夠實現不錯的利潤。不過話說回來，龍湖這樣的拿地，要說為了賺多錢也未必，更多可視為是維持在深圳市場存在的方法。沒地了，就要補點庫存。

從這兩塊地看，非常鮮明的特征：K型市場、分化市場《》。城市中心寶藏地塊，依然可以實現很好的價格——無論是地價還是未來的售價，都可以保持很頑強的狀態。但是在城市副中心，顯示出嚴峻的市場壓力，尤其是光明，近年來的放地導致供應量實在太大，地價的下跌嚴重快于整體市場走勢。

這兩塊地賣完，深圳今年累計國有宅地出讓收入為283.02億，不足300億。創下2013年以來最低紀錄，僅相當于2021年高峰期的不足1/3。

另一份新聞，是今天的ZZJ會議，說了這么一段話：

要堅持內需主導，建設強大國內市場；堅持創新驅動，加緊培育壯大新動能；堅持改革攻堅，增強高質量發展動力活力；堅持對外開放，推動多領域合作共贏；堅持協調發展，促進城鄉融合和區域聯動；堅持“雙碳”引領，推動全面綠色轉型；堅持民生為大，努力為人民群眾多辦實事；堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險。

就看最后一句，但是看不出來啥，房地產顯然是需要化解風險的“重點領域”。要等，一般這個會開完，就輪到ZY經濟工作會議了，更具體的政策會在那個會議上出現——比如赤字率、降準降息、貼息政策、減稅政策、拉動內需提高保障的政策等等，都可能有。

市場的共識性預期，是包含了雙降的，事實上也有繼續（大幅）下降的條件和空間。降是應該會降，只是會否達到預期的問題。目前的5年期LPR是3.5%，但是如果你再考慮到實際的通縮形勢，那市場承擔的利率水平可能都要去到4%了，太貴了，大A炒一年都不賺不到4%。之前有些傻子說不降息是因為美聯儲，美聯儲上次降了他們卻不吭了，可愛。不如大大方方的承認是為了保銀行，但最終還是……可能……難保。

貼息與減稅都是非常正確的政策。貼息一定要大貼（最好貼一半），否則沒有用；減稅還有空間，但估計沒戲。上次說的太多，被刪了，不說了。

再等等看，看看會發生什么。

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