樓市，信號來了……

雖然最新一次政治局會議通稿里沒有提及房地產，但近期還是有一系列重磅信號值得關注。

比如：各省市自治區正在密集發布“十五五規劃建議”，其中都有關于樓市的表述，而且提出了很多新的、一致性的要求，預示著未來的樓市之變。

變化一：保障房定位和供應量將變！

此前，國家層面已經明確將用“配售型保障房”替代此前各地的安居房、人才房、共有產權住房。

其實質是：保障的歸保障，市場的歸市場。各類保障房在出售后，將不能再轉為紅本商品房自由上市交易。

保障房將更加專注于“兜底”，供應量也會“優化”，其實就是控制增量。比如廣東的“十五五規劃建議”明確提出，要“優化保障性住房供給”；浙江的十五五規劃建議也明確：“優化保障性住房供給，滿足各類困難家庭基本住房需求”。

河南的表述是：“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”；北京的表述是：“優化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。”

這意味著，未來享受保障房的主要是困難家庭，夾心階層、人才享受保障房的空間將減少。保障房的新供應量將有所減少，這有利于商品房市場復蘇。

變化二：舊改模式變了，未來提倡自主更新、原拆原建。來自舊改的供應量將大幅減少。

廣東省、重慶市等地的十五五規劃建議提出：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，這也是最近中央層面的定調。

以前，我們的舊改模式是：開發商主導、政府支持，通過大幅提高容積率來推進。只有提高容積率，開發商才能收回成本并盈利，這個模式才成立。

現在樓市出現了轉折，國家提出要降低城市核心區人口密度，所以提高容積率式的舊改不被鼓勵了。

不提高容積率，開發商是不會介入的。只能走業主自主、大家湊錢、政府支持，雇傭代建商的模式（原拆原建）。這種更新模式效率不高，推進難度大。所以，未來從舊改渠道新增的住宅量將大大減少，有利于穩定市場。

在廣東，這一變化的影響將更為顯著。因為廣東有大量城中村，以深圳為例，以前的舊改往往把容積率提高到8到10倍。現在有了3.1倍容積率和100米總高的限制，城中村拆除重建基本不可能了。即便拆除重建，也很難有建筑面積的增量。這會加大商品住宅的稀缺性。

變化三：會繼續松綁限購，但京滬能否完全取消限購存疑。

目前有限購的城市只有北上深，以及海口、三亞。

廣東十五五規劃建議提出：“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”。在“中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議”里也有同樣的表述。

目前在廣東還有住房消費限制性措施的，只有深圳的福田區、南山區和寶安的新安街道。所以一般預計，廣東省的這個提法意味著深圳最后的限購也有望在未來取消。

海口、三亞的限購措施已經大大放松，想買的基本上都有辦法買。未來北京、上海會不會完全取消限購？尚有待觀察，北京市的“十五五規劃建議”里就沒有類似的表述。

變化四：增加改善性住房供應。

北京、天津、廣東、湖北等省市的十五五規劃建議里，都提出要增加改善性住房供給，這也是中央的要求。

這意味著，未來幾年較大戶型的第四代住宅會大量上市，這對于存量中偏剛需、得房率較低、配套差的房產，將構成降維打擊。

變化五：貼息、個稅抵扣會有嗎？

房貸貼息和更多的個稅抵扣，是近日坊間流傳的利好。這些利好能兌現嗎？我覺得2026年還是很有可能的。

值得注意的是，雖然最近一次政治局會議沒有提及樓市，但12月3日國務院召開的高規格的“第十七次專題學習”，跟房地產關系密切。會議提出：

1、要科學有序推進農業轉移人口市民化，采取更有力度、更具針對性的舉措，解決好農業轉移人口的就業、社保、安居、子女教育等問題。

2、要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產高質量發展。

看到了嗎，“穩樓市”、“好房子”、“城市更新”等都出現了。