香港二手房實(shí)戰(zhàn)血淚史：踩遍坑后，我把全過程總結(jié)成了這八步！

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@W小姐和M先生的宅家日記（小紅書同名）

Love makes a house a home.

作為港漂，第一次在香港買房，我也是滿滿的疑問：要找律師？非永久居民怎么搞按揭？買房沒有房產(chǎn)證嗎？……這怎么跟內(nèi)地都不一樣啊！

就這么迷迷糊糊、走一步看一步地經(jīng)歷了幾個(gè)月后，總算摸清了一些頭緒，整理一下，給在香港同樣有買房打算的你們參考參考。

因?yàn)槲疫@次是買了一套二手房，所以以下流程主要都是香港購(gòu)置二手房的程序。

01

預(yù)算怎么評(píng)估？

買房前可以先預(yù)估一下自己的預(yù)算，如果要貸款的話，可以在網(wǎng)上搜一下“按揭計(jì)算器”，大概了解自己能貸款到多少錢。有一個(gè)簡(jiǎn)單且粗糙的預(yù)估方式是，大約每一萬元港幣的工資，可以貸到約港幣100萬元。

02

房源怎么找？

有了預(yù)算后，可以根據(jù)自己的需求再篩選一下房型，例如想要多少個(gè)房間，可以接受的最小面積，甚至是在哪個(gè)區(qū)。帶著這些想法可以先在網(wǎng)上搜一下，但注意，有的網(wǎng)站會(huì)有一些假的盤，比較推薦找大型且靠譜的房產(chǎn)中介。

搜完一輪后，就能大概了解到符合自己要求的會(huì)有哪些樓盤。然后就可以聯(lián)系中介，把自己的要求告訴中介，中介可以找到更多那一區(qū)符合條件的房源，看到適合的可以約出去看看。

03

看房小技巧

我們通常會(huì)安排同一天看同一區(qū)的樓盤，這樣能比較一下，也順便逛一圈，感受一下附近的生活氣息，看看是不是自己喜歡的。

看房的時(shí)候，可以問清楚中介房子的情況，對(duì)于兇宅中介是不能隱瞞的，這些資訊自己也能上網(wǎng)查清楚。有一些很負(fù)責(zé)任的中介，甚至?xí)淹粭潣牵踔粮浇鼛讞潣堑膬凑闆r都大致跟你說一下。

我看房的時(shí)候有一個(gè)習(xí)慣，會(huì)在電梯或者樓下大堂留意住宅的公告，有時(shí)候會(huì)看到這個(gè)屋苑舉辦活動(dòng)的消息，有一種社區(qū)關(guān)懷感；有時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)屋苑的維修公告，可以了解到這個(gè)屋苑是不是有漏水、電梯維修的情況等等。也可以讓中介去打聽打聽，這個(gè)屋苑最近會(huì)不會(huì)有大型的維修，因?yàn)槿绻趧傎?gòu)房后，才發(fā)現(xiàn)住宅需要業(yè)主集資維修，那這個(gè)就會(huì)變成新業(yè)主的一份額外支出，這些也是需要提前跟現(xiàn)有業(yè)主協(xié)商清楚的。

看房也講時(shí)機(jī)，如果剛好遇到雨天或者是臺(tái)風(fēng)天后，可以多留意一下房子有沒有漏水情況。之前找租房的時(shí)候，有一次剛巧在暴雨天約了看房，結(jié)果去看的那個(gè)房子門外的走廊都水浸了。而且香港的雨天臺(tái)風(fēng)天實(shí)在是太多了，有些地區(qū)也特別的潮濕，不妨留意看看。

十級(jí)臺(tái)風(fēng)過后的“戰(zhàn)績(jī)”

有時(shí)候同一個(gè)樓盤，約白天或者晚上看房，也會(huì)遇到不一樣的情形，例如，附近可能有新動(dòng)工的工地，但晚上去不一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橥砩虾诤诘模惨呀?jīng)沒有了動(dòng)工的聲音，但如果是長(zhǎng)達(dá)幾年的施工可能會(huì)影響入住生活，或者新的建筑也有可能會(huì)影響房屋視野，這些也是要提前考慮的，如果有心儀的房子，不妨約不同的時(shí)間點(diǎn)去看看。

不同時(shí)間的海景也不太一樣，有的海景白天很漂亮，

但到晚上是烏漆麻黑的一片

看房的時(shí)候，中介會(huì)要求簽一份看樓紙，大概就是說今天帶看的房子，之后一段時(shí)間內(nèi)再帶看或者購(gòu)買需要通過同一個(gè)中介，一般還會(huì)在看樓紙上寫有中介費(fèi)用，通常是購(gòu)樓價(jià)的1%，所以這個(gè)看樓紙可以仔細(xì)看清楚再簽。

04

談房?jī)r(jià)

看到了喜歡的房子，就可以請(qǐng)中介去跟業(yè)主聊價(jià)錢了。

可以先去各大房產(chǎn)中介公司的網(wǎng)站看看，有時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，同一套房，在不同中介那的標(biāo)價(jià)會(huì)不一樣，大概是有的中介最近剛好聯(lián)系了業(yè)主談價(jià)，所以會(huì)有一個(gè)更新的價(jià)格。也可以去看看同屋苑同戶型最近的成交價(jià)格，參考最低的價(jià)格再去聊。

還可以讓中介去找各大銀行對(duì)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，一是用作參考，二是這個(gè)估價(jià)也會(huì)影響到之后按揭貸款，因?yàn)槿绻山粌r(jià)高于估價(jià)，可能會(huì)導(dǎo)致貸款金額不足。估價(jià)的信息，自己也可以在各大銀行網(wǎng)站上找到。

結(jié)合各種資訊后，請(qǐng)大膽地去砍價(jià)，有時(shí)候聊價(jià)空間真的比你想象的都要大。

05

下定金

談妥價(jià)錢后，會(huì)簽訂一份臨時(shí)合約，在此之前，先跟業(yè)主協(xié)商好收樓的時(shí)間，也就是付完全款的日子，一般是1～3個(gè)月。雙方簽訂臨時(shí)合約后，需要下一份小定金，大約是房?jī)r(jià)的3%，以支票形式交付，中介會(huì)把支票交給對(duì)方律師。

06

律師

在香港買賣房子，都需要通過律師，可以找自己熟悉的律師，也可以讓中介推薦常做這個(gè)業(yè)務(wù)的律師，但要注意找銀行名單上的律師，這個(gè)之后做銀行按揭貸款的時(shí)候，銀行也會(huì)查詢。律師主要負(fù)責(zé)處理正式合約、銀行按揭放款文件、交收款項(xiàng)、查冊(cè)對(duì)數(shù)、樓契等等。

07

按揭貸款

有了臨時(shí)合約，就可以去咨詢銀行按揭貸款，可以自己到銀行咨詢，也可以讓中介介紹銀行按揭部的客戶經(jīng)理，了解各銀行最近的按揭計(jì)劃，包括現(xiàn)金回贈(zèng)的部分，可以參考選自己心儀的3～4家銀行進(jìn)行申請(qǐng)。

每個(gè)銀行要求提交的資料會(huì)不一樣，一般是申請(qǐng)人香港身份證副本、3個(gè)月工資單、3個(gè)月銀行月結(jié)算單（工資戶口）、最近一個(gè)月信用卡月結(jié)算單、最近一年稅單、臨時(shí)買賣合同、律師樓資料等。銀行還會(huì)要求購(gòu)買火險(xiǎn)，但有的住宅物業(yè)管理費(fèi)里面是含有火險(xiǎn)的，可以讓中介去問問相關(guān)物業(yè)，避免重復(fù)購(gòu)買。

還有一份申請(qǐng)按揭的文件需要填寫，每個(gè)銀行審批的條件不一樣，遇到不會(huì)寫的可以直接問問按揭的客戶經(jīng)理，甚至可以了解一下怎么寫會(huì)比較便于申請(qǐng)，例如，有的銀行可以把購(gòu)房后擬定的出租收入當(dāng)作是收入的一部分，這樣就有機(jī)會(huì)可以提升申請(qǐng)的額度。

提交完資料后，可能還會(huì)根據(jù)你的情況，被要求補(bǔ)充材料，完成后大概三個(gè)星期內(nèi)會(huì)收到各個(gè)銀行的按揭結(jié)果，列明獲批的按揭金額以及現(xiàn)金回贈(zèng)金額。每個(gè)銀行給出的下批按揭條件會(huì)不同，有的直接下批，有的會(huì)要求申請(qǐng)?jiān)撔行庞每ā⒗碡?cái)戶口、投保、遷入工資戶口等等，甚至有可能需要增加借款人。

可以根據(jù)收到的結(jié)果，選擇較便捷且心儀的銀行，再進(jìn)一步向客戶經(jīng)理咨詢，申請(qǐng)更多的現(xiàn)金回贈(zèng)，或是其他的優(yōu)惠。

最終選定銀行后，需要到銀行簽訂相關(guān)的申請(qǐng)文件，之后銀行就會(huì)與你的律師樓聯(lián)系，因?yàn)樽罱K的按揭貸款金額會(huì)直接給到代理的律師樓，律師樓會(huì)連同你的付款金額，再統(tǒng)一交付給業(yè)主的律師樓。

08

簽合約

到律師樓簽合約一般會(huì)分兩次，第一次是簽正式買賣合同，一般會(huì)約在交付大定金的一周前，因?yàn)榭铐?xiàng)要先交付給自己律師樓，律師樓收到后，才能在正式付款日轉(zhuǎn)交到對(duì)方的律師樓，所以之間會(huì)有一點(diǎn)時(shí)間差，要提前準(zhǔn)備好資金。

定金一般是樓價(jià)的10%，之前交付了小定金，這次大定金就是樓價(jià)10%減去小定金的部分；除此之外，還需要交付印花稅和一部分的律師費(fèi)。印花稅可以在網(wǎng)上搜“買樓印花稅計(jì)算”，就能測(cè)算出所需繳納的稅款數(shù)額。

第二次到律師樓，就是正式收樓的一周前左右，會(huì)簽訂最后的樓契、銀行按揭貸款合約，需要交付剩下的購(gòu)房款項(xiàng)、律師費(fèi)，如果前業(yè)主有預(yù)繳的管理費(fèi)、差響等費(fèi)用，律師查清后，也需一同交付。

09

驗(yàn)樓收樓

在正式成交日前，可以有一次上去驗(yàn)房子的機(jī)會(huì)，需要提前讓中介跟業(yè)主溝通時(shí)間。律師會(huì)建議越靠近成交日驗(yàn)房越好，以防驗(yàn)房后有什么變動(dòng)自己不知道，等到收樓后再發(fā)現(xiàn)就不能再要求業(yè)主去整改了。

驗(yàn)樓的時(shí)候可以請(qǐng)驗(yàn)樓師、設(shè)計(jì)師一同，方便立即反饋意見以及立刻進(jìn)行房屋量尺寸、設(shè)計(jì)，減少裝修維修耽擱的入住時(shí)間。

正式收樓拿鑰匙的時(shí)間要等到成交日當(dāng)天，要等自己的律師樓把支票給到對(duì)方律師樓后，這一般就要等到當(dāng)天的下午了，可以協(xié)商是在自己的律師那里拿鑰匙，還是在中介那里取。

有的業(yè)主在放盤的時(shí)候會(huì)把鑰匙配給了不同中介，

記得讓中介提醒業(yè)主把鑰匙都收回來哦

而收樓日當(dāng)天，需要最終支付中介的費(fèi)用，可以通過律師，也可以直接給中介。

香港收樓并不會(huì)有“房產(chǎn)證”，而是以一沓厚厚的樓契作為證明文件。如果房子樓契拿去了銀行抵押做按揭貸款的，律師會(huì)出一封律師信，證明你是這個(gè)房子的新業(yè)主，收樓后就可以拿著律師信去物業(yè)處辦理相關(guān)新業(yè)主的手續(xù)了。

以上是我經(jīng)歷完一輪后整理出的流程，希望能為同在買房前感困惑的你們提供到一點(diǎn)點(diǎn)的參考。愿大家喜提新房，收樓順利哦~

*以上內(nèi)容為作者投稿，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表“港房湯姆”平臺(tái)意見。

這篇買房流程指南寫得非常扎實(shí)，它最珍貴的價(jià)值在于用親身經(jīng)歷，把“未知”變成了“可知”。

開篇那句“這怎么跟內(nèi)地都不一樣”，道出了無數(shù)港漂的心聲。而文章的可貴，恰恰在于它沒有停留在困惑里，而是把幾個(gè)月摸索出的門道，系統(tǒng)又細(xì)致地拆解給大家看。

文中有大量只有過來人才懂的實(shí)戰(zhàn)細(xì)節(jié)，讓攻略超越了步驟本身。如有任何買房疑問，或想了解具體樓盤，歡迎添加我的微信，作為你的專屬咨詢伙伴，我隨時(shí)為你解答。

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另外，我也建了一個(gè)粉絲討論區(qū)，關(guān)于任何樓盤的問題都可以在這個(gè)群里討論，我們一定會(huì)在香港上車的。

而且，我有兩個(gè)公眾號(hào)...

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