持有10個多月后4折“甩賣”！東方雨虹北京昌平賣房背后：年初購入時的賣家已為其安排三套“工抵房”

年初豪擲2600多萬元買入，年底卻只賣出1000多萬元——“防水茅”東方雨虹剛剛完成了一次教科書式的“高買低賣”。

12月8日晚間，東方雨虹公告稱，公司擬以1011.59萬元（含稅）出售下屬子公司德愛威建設工程有限公司北京昌平信息咨詢分公司（以下簡稱“德愛威昌平分公司”）持有的位于北京市昌平區英澤路8號院4號樓的一套商業用途不動產（下稱“標的資產”）。這已是東方雨虹在近一個半月內發布的第四份資產出售公告。

《每日經濟新聞》記者（下稱“每經記者”）注意到，標的資產是德愛威昌平分公司在今年1月以近2700萬元的價格按一手房購入，在持有不到11個月的情況下就幾乎“打4折”甩賣。此外，標的資產的買家為一家今年9月才成立的科技公司，且注冊資本僅100萬元。最后，標的資產是德愛威昌平分公司年初從北京遠騰置業有限公司（下稱“遠騰置業”）手中購入。東方雨虹體系內公司作為債權主體，曾于今年7月底和10月底通過“四方/五方協議”對綠地集團體系的上游工程款債權進行轉讓與抵扣，從而實現“以房抵債”，獲得北京昌平區綠地慧谷中心項目12號樓三處房產。

持有10個多月，虧損超60%

據公告，標的資產由東方雨虹下屬德愛威昌平分公司于2025年1月20日按一手房購買獲得，購買價格約2680.71萬元，而此次出售價格約1011.59萬元。

在不到11個月的時間內，標的資產的價格下降了62.26%。從每平方米單價來看，東方雨虹買入時的單價約2.65萬元/㎡，而按照公司公告的價格來算，出售時的單價已降至1萬元/㎡。

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北京市昌平區的中央峰匯項目 圖片來源：高德地圖

雖然價格降幅較高，但根據房天下的數據，標的資產所在的北京昌平區中央峰匯寫字樓目前的在售均價為10379元/㎡，與公告的單價差距并不大。

東方雨虹公告中解釋稱，定價參考了“資產所處位置、近期同區域、同類型資產市場價格、市場交易活躍度等因素”，并考慮到“當前該類資產市場需求較小，市場流動性較弱”。然而，這種解釋在邏輯上存在自相矛盾之處。如果市場環境不佳，導致資產價值在不到一年的時間內腰斬，那么公司在年初為何要在幾乎同樣的市場環境下以高價購入？

記者注意到，英澤路位于北京市昌平區，該區域屬于北京的遠郊新城板塊，而非傳統的中央商務區或核心商圈。從城市功能區劃來看，昌平區英澤路周邊主要以居住社區、科技園區配套為主。

12月9日下午，每經記者以買家身份致電房天下中央峰匯門店的一位經紀人。該人士稱，目前中央峰匯寫字樓的預計報價是2.2萬元/㎡，但具體的成交價并不好說。

“最近這兩年，咨詢的多，觀望的多，但真正買的很少。”他甚至還強調，“（中央峰匯）最近半年沒有成交。”

這并非東方雨虹首次出售其位于北京市昌平區中央峰匯的商業不動產。今年10月27日，東方雨虹公告稱，公司出售位于中央峰匯的兩套不動產，合計成交金額2313.08萬元，預計形成資產處置損失2345.61萬元。

公告顯示，該筆交易的出賣人同樣為德愛威昌平分公司。不過，東方雨虹并未在當時的公告中詳細披露這兩套不動產的購入時間、購入價格、建筑面積和裝修情況等內容。

除了北京昌平的中央峰匯，今年11月12日，東方雨虹還發布了擬出售北京市密云區和杭州市上城區的部分商鋪及辦公用房的公告，相關交易預計形成資產處置損失2580.85萬元。

1月購入時的賣家已為東方雨虹安排三套“工抵房”

還需要指出的是，東方雨虹過去不到一個半月里披露的這三份賣房公告，均不是通過公開掛牌方式出售資產。三次交易均有明確的交易對手方。

其中，東方雨虹12月8日公告出售中央峰匯一套不動產時，買方為慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，它是一家今年9月16日才成立于北京的有限責任公司（法人獨資），暫無相關財務數據，且注冊資本僅100萬元。

而東方雨虹10月27日公告出售中央峰匯兩套不動產時，交易對手北京瑋云科技有限公司是一家成立于2022年10月13日的企業，但注冊資本也僅有100萬元。

再如，11月12日，東方雨虹公告稱，公司在出售北京及杭州房產時，交易對方共有六家公司和一名自然人，分別為北京溪露品茗軒商貿有限公司、兆嘉商業管理（北京）有限公司、北京睿信永源科技有限責任公司、北京益華創鑫科技有限責任公司、北京春芃源商貿有限公司、杭州澤馳裝飾有限公司以及自然人黃濤。

其中，北京溪露品茗軒商貿有限公司、兆嘉商業管理（北京）有限公司和北京益華創鑫科技有限責任公司的注冊資本均只有100萬元。而北京睿信永源科技有限責任公司注冊資本僅10萬元；北京春芃源商貿有限公司成立于2025年7月，注冊資本僅5萬元。

每經記者還注意到，據12月8日晚間的公告，東方雨虹此次擬出售的商業地產，當時的購買交易對方為遠騰置業，這是一家由綠地控股集團有限公司和北京遠洋控股集團有限公司分別持股50.28%和49.72%的房地產開發商。

梳理東方雨虹過往的公告，東方雨虹與遠騰置業存在業務合作關系，主要體現在“以房抵債/工程款抵購房款”的債務重組安排中。遠騰置業作為開發商，兩次將北京昌平“綠地慧谷中心”項目12號樓的三套房產用于抵付其上游企業（綠地集團體系）對東方雨虹體系（含德愛威建設工程有限公司等）的工程款。

據公開資料，該“綠地慧谷中心”項目是位于北京昌平未來科學城南區的大型綜合性產業園區和住宅項目，集科技、商業、住宅、教育、醫療等功能于一體。

不過，東方雨虹的公告并未明確提及此次的擬出售的位于北京昌平區的中央峰匯的商業不動產是否為遠騰置業的“工抵房”。據百度地圖，中央峰匯距離北京昌平“綠地慧谷中心”車程僅兩公里左右。

近年業績承壓，現金及等價物持續減少

每經記者注意到，東方雨虹近年來業績明顯承壓。2022年和2024年，東方雨虹的營收和歸母凈利潤均出現下滑。2024年，公司營收同比下降14.52%至280.56億元，歸母凈利潤同比下降95.24%至1.08億元，扣非凈利潤同比下降93.28%至1.24億元。

此外，近年來，東方雨虹的現金及現金等價物余額也處于持續減少的狀態。2022年至2024年，公司期末現金及現金等價物分別為97.41億元、84.77億元、68.02億元。今年三季度末，該指標已降至33.14億元。

針對“為何今年1月高價買入、本月低價賣出標的資產”這一問題，12月9日上午，每經記者以投資者身份致電東方雨虹。公司證券部人士稱，這份公告不是她經手，因此不太清楚。

“總體來說，就像公告中披露的那樣，公司處置這些資產能夠集中資源聚焦主業。我們目前的主業就是國內的防水，第二增長曲線是砂粉，同時還將加速海外業務布局。”該人士補充稱。

放眼整個A股，近期公告賣房的并非只有東方雨虹。例如，航天軟件10月23日公告稱，擬通過公開掛牌方式出售位于北京市海淀區的兩處閑置房產，首次掛牌價格不低于其市場價值（含增值稅）合計3989.59萬元。公告透露，這兩處房產是公司于2002年11月28日簽署商品房買賣合同并登記取得，兩處房產的合計成本為275.02萬元。也就是說，如果航天軟件以3989.59萬元的評估價總價完成對兩處房產的出售，相當于在約23年時間里實現超過13倍的收益。

此外，還包括韶能股份擬公開掛牌轉讓位于韶關市的15處房產、珠海中富全資子公司擬5000萬元出售名下不動產、渝開發1239.62萬元向關聯方出售祈年悅城住宅資產等案例。