折價(jià)千萬(wàn)賣(mài)房，東方雨虹頻頻“高買(mǎi)低賣(mài)”售房背后

今年年初2680.71萬(wàn)元買(mǎi)入，到了年底卻以1011.59萬(wàn)元賣(mài)出，“防水茅”東方雨虹又成交了一筆虧本的買(mǎi)賣(mài)。

12月8日晚間，東方雨虹公告稱(chēng)，擬以1011.59萬(wàn)元（含稅）出售北京昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓的一套商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)計(jì)形成資產(chǎn)處置損失295.96萬(wàn)元。

值得注意的是，這已經(jīng)是東方雨虹年內(nèi)第三次發(fā)布出售房產(chǎn)的公告。東方雨虹也在此次公告中稱(chēng)，上述交易完成后，其2025年出售資產(chǎn)累計(jì)產(chǎn)生的資產(chǎn)處置損失預(yù)計(jì)將達(dá)到公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%以上。

作為房地產(chǎn)上下游行業(yè)波及的企業(yè)，東方雨虹為何頻頻賣(mài)房？“高買(mǎi)低賣(mài)”背后又有何難言之隱？

東方雨虹公告截圖。

買(mǎi)入不足一年就賣(mài)，“高買(mǎi)低賣(mài)”價(jià)差達(dá)上千萬(wàn)

根據(jù)東方雨虹發(fā)布的公告，其擬以1011.59萬(wàn)元通過(guò)下屬子公司德愛(ài)威建設(shè)工程有限公司北京昌平信息咨詢(xún)分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“德愛(ài)威昌平分公司”）出售位于北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓的一套商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)。

該資產(chǎn)系由公司下屬子公司德愛(ài)威昌平分公司于2025年1月20日購(gòu)買(mǎi)獲得，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格約2680.71萬(wàn)元，購(gòu)入時(shí)為一手房交易，購(gòu)買(mǎi)交易對(duì)方為北京遠(yuǎn)騰置業(yè)有限公司。

公告中稱(chēng)，上述標(biāo)的資產(chǎn)賬面原值為2533.15萬(wàn)元，已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1309.13萬(wàn)元，賬面凈值1224.02萬(wàn)元。

據(jù)東方雨虹聘請(qǐng)的北京中評(píng)正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告，以2025年11月1日為評(píng)估基準(zhǔn)日，采用市場(chǎng)法和收益法后，標(biāo)的資產(chǎn)不含稅評(píng)估價(jià)值為1224.02萬(wàn)元。本次交易出售價(jià)格為1011.59萬(wàn)元（含稅），預(yù)計(jì)產(chǎn)生資產(chǎn)處置損失約295.96萬(wàn)元。

對(duì)于出售上述資產(chǎn)，東方雨虹表示，其在購(gòu)入時(shí)為一手房交易，購(gòu)入價(jià)格系以住建委房屋備案價(jià)為定價(jià)依據(jù)，同時(shí)綜合考量周邊市場(chǎng)行情、上一年度同類(lèi)型資產(chǎn)交易價(jià)格、資產(chǎn)規(guī)劃預(yù)期、房屋備案價(jià)格等多重因素確定，符合法律法規(guī)規(guī)定及市場(chǎng)慣例。本次出售資產(chǎn)系基于公司戰(zhàn)略調(diào)整，核心目的在于處置非生產(chǎn)資料、盤(pán)活閑置固定資產(chǎn)、提高公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)銷(xiāo)率、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，考慮到當(dāng)前該類(lèi)資產(chǎn)市場(chǎng)需求較小，市場(chǎng)流動(dòng)性較弱，公司結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨勢(shì)、標(biāo)的資產(chǎn)市場(chǎng)需求和價(jià)格行情，與交易對(duì)方協(xié)商確定交易價(jià)格，因此產(chǎn)生一定折損，符合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下資產(chǎn)處置慣例。

而此次交易的買(mǎi)方為慧力梧桐（北京）健康科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“慧力梧桐”），交易對(duì)方已按合同約定支付定金101.16萬(wàn)元。需要指出的是，慧力梧桐是一家今年9月中旬才成立于北京的有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資），暫無(wú)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，且注冊(cè)資本僅100萬(wàn)元。

三次虧本甩賣(mài)房產(chǎn)，房源牽涉綠地和遠(yuǎn)洋

這已經(jīng)是東方雨虹10月份以來(lái)第三次公告賣(mài)房。

就在11月13日，東方雨虹公告擬出售位于北京和杭州的部分房產(chǎn)，預(yù)計(jì)形成資產(chǎn)處置損失高達(dá)2580.85萬(wàn)元。

據(jù)公司當(dāng)時(shí)的公告，出售的資產(chǎn)涉及東方雨虹位于北京市密云區(qū)的3套商鋪和8套辦公用房，總計(jì)面積1492.05平方米。值得注意的是，東方雨虹位于北京的這11套擬出售房產(chǎn)，取得的時(shí)間均為今年，除了一套商鋪的購(gòu)買(mǎi)日期為今年4月7日外，其余10套資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)日期均為今年7月3日。

而位于杭州市江干區(qū)的50套辦公用房及公寓經(jīng)過(guò)協(xié)商，東方雨虹擬先轉(zhuǎn)讓其中的8套辦公用房和5套公寓，涉及的轉(zhuǎn)讓價(jià)格總計(jì)約782.76萬(wàn)元。

此前10月28日，東方雨虹還出售了同樣位于北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓兩套不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)計(jì)形成資產(chǎn)處置損失2345.61萬(wàn)元，達(dá)到公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的10%以上。

那么，東方雨虹為何集中賣(mài)房？“高買(mǎi)低賣(mài)”背后有何難言之隱呢？

從12月8日這筆交易來(lái)看，今年年初，東方雨虹是從一家名叫北京遠(yuǎn)騰置業(yè)有限公司手中買(mǎi)入的北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓的商業(yè)資產(chǎn)。企查查顯示，經(jīng)過(guò)股權(quán)穿透后，北京遠(yuǎn)騰置業(yè)有限公司的股東方分別為北京遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)有限公司和綠地控股集團(tuán)有限公司，雙方各自持股50%。

而從11月13日北京和杭州的這兩筆交易來(lái)看，北京密云的房產(chǎn)于2025年購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)交易對(duì)方為綠地集團(tuán)北京京騰置業(yè)有限公司。

東方雨虹解釋稱(chēng)，為加快債權(quán)清收，實(shí)現(xiàn)資金回籠，公司作為債權(quán)人通過(guò)取得部分下游客戶(hù)已建成的住宅、商鋪等（簡(jiǎn)稱(chēng)“抵債資產(chǎn)”）用于抵償其所欠公司款項(xiàng)，在公司獲取前述抵債資產(chǎn)前，根據(jù)雙方協(xié)商，公司需另行購(gòu)買(mǎi)下游客戶(hù)其他房源即本次出售的標(biāo)的資產(chǎn)。

而杭州的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)于2021年，東方雨虹表示，系當(dāng)時(shí)公司通過(guò)向下游客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)而維護(hù)與下游核心國(guó)企客戶(hù)的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

而同期東方雨虹發(fā)布的一份債務(wù)重組公告也值得關(guān)注，這份債務(wù)重組對(duì)方為綠地控股。東方雨虹表示，部分下游客戶(hù)無(wú)法以現(xiàn)金方式清償公司債務(wù)，公司為加快債權(quán)清收，實(shí)現(xiàn)資金回籠，公司作為債權(quán)人通過(guò)取得部分下游客戶(hù)已建成的住宅、商鋪、辦公用房等抵債資產(chǎn)用于抵償其所欠付公司款項(xiàng)，相關(guān)債權(quán)的賬面價(jià)值共計(jì)約1.99億元。

在公告披露信息中，目前并未明確北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓等資產(chǎn)為“抵債資產(chǎn)”。就東方雨虹為何“高買(mǎi)低賣(mài)”的疑問(wèn)，記者致電其董事會(huì)秘書(shū)，但是電話并未有人接聽(tīng)。

去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，東方雨虹“斷腕自救”

事實(shí)上，作為房地產(chǎn)上游企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整給東方雨虹帶來(lái)了較大影響。

從2021年的高光時(shí)刻到2024年，東方雨虹的凈利潤(rùn)從42.05億元急劇縮水至1.08億元。

回顧2024年財(cái)報(bào)，東方雨虹營(yíng)收同比下降14.52%至280.56億元，歸母凈利潤(rùn)同比下降95.24%至1.08億元，扣非凈利潤(rùn)同比下降93.28%至1.24億元。

利潤(rùn)縮水的背后是大規(guī)模計(jì)提資產(chǎn)減值。自2023年起，東方雨虹便開(kāi)始大規(guī)模計(jì)提資產(chǎn)減值。2023年、2024年及2025年上半年，累計(jì)計(jì)提金額超過(guò)21億元。

而這些計(jì)提資產(chǎn)減值的數(shù)額多數(shù)來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，包括龍頭房企恒大、綠地、融創(chuàng)，也包括中小型房企。近年來(lái)，東方雨虹的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也處于持續(xù)減少的狀態(tài)。2022年至2024年，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為97.41億元、84.77億元、68.02億元。

面對(duì)危機(jī)，東方雨虹開(kāi)始“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。東方雨虹管理層也表示，未來(lái)三年將堅(jiān)持“收縮地產(chǎn)、深耕非房、發(fā)力海外”戰(zhàn)略。

不久前，東方雨虹發(fā)布2025年三季報(bào)，其營(yíng)收和利潤(rùn)降幅有所收窄。今年前三季度公司主營(yíng)收入206.01億元，同比下降5.06%；歸母凈利潤(rùn)8.1億元，同比下降36.61%；扣非凈利潤(rùn)7.69億元，同比下降29.99%。但是，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額減少至33.14億元。

在現(xiàn)金流緊張的背景下，東方雨虹不得不加快處置資產(chǎn)變現(xiàn)的步伐。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 岳彩周

校對(duì) 翟永軍