房地產，會有重磅利好嗎？

來源：鵬友來開會

12月10日，正值中央經濟工作會議召開之際，地產股午后集體上漲，萬科A快速漲停。那么，會出臺房地產重磅利好政策嗎？

有證券公司發表研究報告稱，“購房貸款貼息政策”和“加大開發資金投入”可能成為主要政策方向。房貸貼息政策既可降低購房成本，又對預期產生正向作用；可以分步實施，先覆蓋新增首套房貸，逐步向高風險存量貸款延伸；該措施可以緩解銀行息差壓力，改善銀行資產質量。

我在昨天的《12?8政治局會議釋放“真抓實干”強音》中提到，房地產市場結構性調整是好事，不是壞事，當前重點是保剛需。解決房地產市場難題，當然要關注資金問題，但也要關注公平問題——居民簽署了購買合同的樓盤發生爛尾，不是單純的市場問題和金融問題，而是夾雜著腐敗問題。調整完善房地產政策，不能驟然加杠桿，而是要注重長遠發展。

研判進一步穩定房地產市場的政策措施，要緊密結合2024年7月30日和9月26日的中央政治局會議相關表述。7月30日會議提出“堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式”；9月26日會議提出“要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大‘白名單’項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地”“調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。”

可以說，9月26日中央政治局會議具有轉折性意義，即明確提出“促進房地產市場止跌回穩”，加大了對剛需的保護力度。隨后，在10月12日、10月17日兩次新聞發布會上，財政部、人民銀行等部門宣布一系列穩定樓市的政策措施，包括：允許專項債券用于土地儲備；用專項債券資金收購存量商品房，用作各地的保障性住房；用好保障型安居工程補助資金；取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；降低住房公積金貸款利率，降了0.25個百分點；降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔；通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；2024年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億；存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右。

2024年12月11日，中央經濟工作會議提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩，壓力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式”。其中，再次使用“推動房地產市場止跌回穩”表述，表明了中央高度重視房地產市場對于居民財富預期的重要指引作用。

從2025年全國“兩會”以來，穩樓市、穩股市一直是經濟工作的兩大關鍵詞。4月25日的中央政治局會議提出“著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期”“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造”“加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢”。12月8日的中央政治局會議重申“著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期”的提法，沒有單獨提房地產市場，表明穩樓市、穩股市已經成為“穩就業、穩企業、穩市場、穩預期”的有機組成部分，無須單獨提出了。

那么，房地產市場政策該如何完善呢？一是要繼續堅持商品房“嚴控增量、優化存量、提高質量”的思路，不能因房地產市場走弱導致土地出讓金減少而恢復大規模開發商品房的局面；二是適時調整金融政策，支持購房剛需，財政貼息措施可行；三是把城市更新和住房更新作為房地產發展新模式的主要內容，鼓勵房地產企業加快轉型；四是加大租賃房市場的建設力度，完善運行模式，讓租期長、公共服務均等成為“標配”——這將對穩定住房價格發揮極為重要的作用。

我認為，只有限定增量，同時改造一定比例的存量住房，才能重新構建房地產市場的供需平衡，不可為了拉高房價而增加大量高價新房。所以，投機者期待的房地產重磅利好，是不存在的。如果說通過一系列政策安排，可以讓剛需者可以買到房，讓低收入者可以租到長租房，讓存量房不斷提升品質，并且可以讓房地產企業可以從這一市場中獲得利潤，那是可以做到的，也算是利好。