村民增收，人才安居，政府提效！廣州南沙“認購+統租”模式破解城中村改造難題

“盤活存量資產”和“完善租購并舉住房體系”。

呂穎雅/發自廣州

近年來，廣州南沙以機制創新為抓手，持續加快城市更新與城中村改造步伐。作為南沙城市更新的深度參與者，廣州南沙開發建設集團有限公司（以下簡稱“南沙開建”）在多個更新項目中承擔了關鍵角，率先探索出一批具有示范意義的新模式、新路徑。

隨著重點項目陸續落地，“南沙經驗”如何形成、模式如何復制推廣，也隨之成為行業關注焦點。本次采訪中，我們將圍繞公司在城市更新中的定位、機制探索及項目進展進行深入交流。

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中國房地產報：南沙開建在資金籌集、安置房供給、政策落地等方面承擔了哪些關鍵任務？這些經驗如何逐步形成可推廣的“南沙樣本”？

南沙開建：我們構建了“三位一體”的系統性解決方案。

在資金端，高效盤活并充分使用城中村改造專項借款及中央財政補助資金，確保政策紅利精準、高效地直達項目建設；同時，主動加強與相關部門及政策性銀行的溝通對接，積極探索符合政策要求的專項債券、新型政策性金融工具等創新融資方式，為改造項目提供長期穩定的資金基礎。

在安置端，堅持“安置先行、品質護航”，率先大規模試點“存量商品房安置”模式。首期約2100套優質商品房（如科苑壹號、晴海岸等項目）作為安置房，實現“簽約即收樓，最快16天拿證”，解決了傳統安置周期長、安居品質的痛點。同時推出博筑花園、鳳筑水岸、新筑花園、首筑花園等商品房將用于政府統征安置，并陸續開展選房分房工作。

在政策端，率先落地了“依法征收、凈地出讓”的改造流程，確保了項目的合法性與經濟可行性。

這些實踐凝聚成“南沙樣本”的核心：政府主導、市場運作、安置優先、運營前置，為大灣區其他城市提供了經實踐驗證的方法。

村民簽約現場

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中國房地產報：目前南沙開建集團主要參與的城市更新項目有哪些？各項目的推進情況如何？

南沙開建：集團正全力推進南橫村、大涌村（上下街）等城中村改造項目，展現了我們的推進速度與創新模式。

大涌村（上下街）改造項目：2025年7月30日，項目實現“全面清零”，簽約率達100%，成為南沙區首個在“依法征收、凈地出讓”模式下全面清零的村。自5月啟動拆除以來，采用機械化“集中拆卸”模式，單周拆卸曾達120棟房屋，為后續土地整理和出讓打下堅實基礎，高效、環保且安全，體現了集團的專業管理和集約化執行能力。

南橫村改造項目：截至2025年11月25日，已通過“存量商品房安置”模式安置超400套房源。主要安置房科苑壹號項目已陸續交付，并同步辦理不動產權證，讓村民切實感受到即時獲得感，增強了信任與合作意愿。

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中國房地產報：為何選擇率先在城市更新中推出“認購+統租”模式？能詳細介紹該模式的設計邏輯和運作方式嗎？

南沙開建：推出該模式是為了破解“村民資產閑置”與“社會人才住房需求”并行的結構性矛盾，也響應“十五五”規劃關于“盤活存量資產”和“完善租購并舉住房體系”的具體舉措。

模式核心是構建“村民-政府-人才-企業”四方共贏閉環：村民可在獲得安置房產權的同時增加穩定財產性收入；政府和社會可快速提供優質租賃住房，助力南沙區人才引進；集團公司可從一次性開發商轉變為長期資產運營者，獲得持續現金流。

運作方式為全流程閉環：

村民自愿認購與統租：村民可將部分或全部安置房以特定價格委托集團公司運營管理。

運營商標準化升級：公司下屬運營商對回收房源統一設計裝修，達到高品質人才公寓標準。

面向人才配租：將房源納入南沙人才住房體系，面向產業人才和青年專家配租，租金低于市場水平。

村民收益與保障：運營商負責運營維護，并按合同支付穩定租金，同時為租住人才提供優質社區服務。

人才房實景圖

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中國房地產報：作為新模式首個落地的項目，科苑壹號如何在村民、政府與人才三方之間實現平衡？推進過程中遇到了哪些主要挑戰？

南沙開建：科苑壹號是“認購+統租”模式的試驗田，也是檢驗平衡能力的試金石。

在三方平衡上，村民可用安置面積置換自住房，或通過剩余安置面積置換其他房源并出租給集團公司下屬運營平臺，每月獲得穩定租金，無需操心維護和招租，實現資產最優配置；政府獲得大量穩定人才公寓，支持招商引資和人才引進；人才可低于市場價入住高品質社區，減輕生活壓力，增強歸屬感。

推進中主要面臨兩方面挑戰。一是觀念轉變，部分村民起初對模式存疑，擔心收益不穩或權益受損，集團通過參觀、宣講和透明合約逐步建立信任。二是政策銜接，存量商品房作為安置房，在稅收優惠和產權登記等方面曾遇到難題，集團與區政府各部門通過“一事一議”的方式，打通政策落地的最后一公里。

科苑壹號實景圖

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中國房地產報：在更新實踐中，南沙開建集團的角色如何從“建設者”延伸到“運營者”“服務者”？

南沙開建：集團順應城市發展，從“蓋房子”轉向“造社區、營生態”。集團不僅負責日常服務，還統籌商業街區運營、停車管理和公共設施維護，保持社區活力。社區配備50米國際標準泳池、兒童樂園、530米氧氣跑道和全齡活動空間，并通過人才聯誼、培訓等活動提升互動與歸屬，真正從空間建設走向生態運營，踐行“服務者”角色。

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中國房地產報：南沙開建如何理解“建設年輕的城、年輕人的城”？在住宅產品、城市配套與社區氛圍打造上，有哪些具體落地舉措？

南沙開建：“年輕的城”意味著活力、開放與韌性；“年輕人的城”強調包容、成長與歸屬感。

產品上，我們既推出小戶型精品公寓，也提供86~166平方米三房、四房等多種戶型；配套上，在學校等基礎設施之外，打造開放街區、濱水跑道、共享健身房、書吧等多元生活場景；社區氛圍上，聯動團委、街道、青年夜校等開展劇本殺、網球、街舞、太極拳等活動，讓年輕人從“住客”變成“玩家”，扎根南沙，共建共享“年輕的城”。