頂樓漏水業主追責？物業公司責任邊界與應對指南看這篇

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頂樓屋面漏水問題如同一顆不定時炸彈，常常引發業主與物業公司之間的責任糾紛。其實屋頂作為建筑物的基本結構部分，依法屬于業主共有部分，業主對屋頂享有共有和共同管理的權利，同時也需履行相應的管理義務。物業公司作為服務提供者，也應對房屋共用部位進行維護、修繕和管理。當屋頂漏水時，物業公司是否需要承擔責任呢？面對業主追責該如何應對？

【物業故事】（一）物業公司有責案例一：未盡檢修義務，物業公司擔責

北京某小區因露臺漏水導致業主劉某家中臥室天花板持續漏水，多次聯系物業公司要求維修，物業公司卻以 “維修露臺要從劉某樓上業主家中穿過，以及露臺誰使用誰維修” 為由拒絕。最終劉某家中墻面脫落、家具發霉，損失大量金額，遂將物業公司訴至法院。

法院判決：北京市第三中級人民法院（2023）京 03 民終 3433 號民事判決書認定，根據房屋所有權證，案涉露臺屬于業主共有部分，并非劉某及劉某樓上業主的專屬區域。雖露臺需從劉某樓上進入，但未改變其共有屬性，且劉某樓上業主未對露臺裝修改造，物業公司應承擔維修義務。因物業公司未及時維修導致損失擴大，最終判令物業公司維修露臺防水層，并賠償劉女士財產損失 8.6 萬元。

管理建議：根據本案判決，物業公司擔責的核心在于其對業主共有部分負有法定的維修養護義務。物業公司不能以“誰使用誰維修”為由免責，即使該露臺只能由特定業主進入使用，但只要未被其“實質性裝修”或改變使用性質，其共有屬性不變，物業的維修養護責任便不發生轉移。

一、全面履行共有部分維修義務

建立共有露臺定期巡查、養護臺賬，明確巡查頻次（如季度 / 半年一次），重點檢查防水層、排水系統等易漏水部位；發現隱患及時維修，留存巡查記錄、維修合同、施工照片、驗收憑證等，證明損害發生前已盡到合理維修養護義務。

二、漏水后應急處理并積極協調

發生漏水后，物業須第一時間采取應急措施（如協助排水、遮蓋防漏），組織責任認定與維修協調，避免損失擴大。若消極推諉或延誤維修，即使責任在業主，物業仍可能因未積極履職而承擔部分責任。

案例二：未履行警示告知義務，物業公司有過錯責任

北京海淀區某小區 304 業主劉某家發現屋頂漏水導致墻面及地面受潮，無法正常居住，因樓上 504 房屋不配合排查漏水原因及協調未果。因此劉某將貝某和物業公司一并起訴，要求連帶賠償。

法院判決：北京市海淀區人民法院（2018）京 0108 民初 63346 號民事判決書指出，504 業主違規改造及日常維護是漏水直接原因，但物業公司未在事發前監督糾正違規改造行為，導致排查時無法確定漏水點及漏水原因，擴大了損失。因后續物業公司積極配合工作及采取措施解決了問題，最終判決 504 業主承擔 60% 主要責任，物業公司承擔 30% 次要責任。

管理建議：在本案中，物業公司被判定承擔30%的次要責任，其核心原因在于未能依法有效履行對業主裝飾裝修活動的監督、管理和報告法定職責，這種管理失職行為與損害后果的擴大存在直接因果關系。

（二）物業公司無責案例三：已履行物業管理義務，物業公司免責

江西鷹潭某小區業主馬先生在裝修時，發現家中陽臺天花板漏水，多次協商調解均無果后，最終馬先生選擇起訴，其中要求物業公司承擔漏水修復責任。

法院判決：江西省鷹潭市中級人民法院（2023）贛 06 民終 721 號民事判決書認定，物業公司已充分履行初步告知、制止、上報所屬社區及城管部門、并多次協調等義務，且漏水亦非物業公司所致，駁回馬先生要求物業公司擔責的訴求，判決違規搭建的鄰居承擔責任。

管理建議：物業公司需對業主違規裝修履行 “告知 - 勸阻 - 報告” 全流程義務，積極協調鄰里漏水糾紛，并舉證自身無致損過錯，方可免責。免責并非偶然，而是系統化、痕跡化管理的結果。

一、嚴格落實違規裝修管控

業主若出現違規行為，明確告知禁止行為及法律后果，簽訂裝修管理協議。裝修期間常態化巡查，發現違規裝修第一時間發送《違規裝修整改通知書》，該文書需詳細描述違規事實、違反的法條或規約，并要求限期整改，留存送達憑證。

二、及時履行報告報備義務

若業主在限期內未予整改，物業公司絕不能止步于口頭警告。在法定期限內將情況以書面形式報告社區、城管等主管部門，留存報告記錄、回執等證據，確保履職閉環，不遺漏監管責任。

三、積極協調鄰里糾紛處置

在業主因漏水等問題發生糾紛時，物業應主動出面組織多方進行溝通協調，記錄協調過程（如溝通記錄、現場照片等），盡到合理溝通、協助義務，避免損失擴大。

案例四：漏水因房屋質量，物業公司免責

安徽宿州某小區業主因房內屋頂多處漏水起訴物業公司和開發商，稱從交房時就漏水，維修的義務是開發商和物業公司，應將物業公司列為被告。

法院判決：安徽省宿州市中級人民法院（2019）皖 13 民終 1136 號民事判決書查明，漏水是因樓面上搭建雨棚及鋪設大理石的事實，涉案物業公司雖作為小區公共設施及環境的管理人，對小區共有部分負有監管的義務，但不是涉案雨棚及地面鋪設行為人，與物業公司無關。最終駁回追加物業公司為被告的申請。

根據本案判決，物業公司在本案中未被追責的核心原因在于其并非直接侵權行為人。法院明確，責任主體是“擅自占用、處分業主共有部分”的行為人。因此，物業公司要實現免責，必須確保自身定位為履行監督管理職責的“管理者”，而非直接實施侵權或放任不管的“行為人”。

【法律鏈接】

1. 《民法典》

第九百四十二條：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

2. 《物業管理條例》

第三十五條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十二條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十五條：物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

3. 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第十二條 裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施。

（注：本文內容均基于公開法律法規及官方案例，不構成法律建議。具體案件需咨詢專業律師。）