開發(fā)商交房時(shí)未出示測繪報(bào)告，法院判其向購房者支付30萬元違約金｜北京房產(chǎn)律師

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一、案情介紹

2023年8月16日，鄭浩與甲置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買其開發(fā)的一號(hào)房屋，總價(jià)款約8010萬元。合同約定：甲公司應(yīng)于2023年10月15日前交付房屋，且交付時(shí)須出示包括《房屋面積測算技術(shù)報(bào)告書（實(shí)測繪）》在內(nèi)的全部法定文件。

鄭浩依約付清全款。2023年9月30日，甲公司發(fā)出《入住邀請函》，通知10月14日起可辦理收房。但鄭浩現(xiàn)場查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，甲公司未能提供《房屋面積測算技術(shù)報(bào)告書》，遂依據(jù)合同第九條“出賣人不出示證明文件，買受人有權(quán)拒絕接收”之規(guī)定，拒絕收房。

直至2023年11月24日，甲公司才補(bǔ)交該測繪報(bào)告，并再次發(fā)出入住通知。鄭浩當(dāng)日完成收房。至此，實(shí)際交房比合同約定晚了40天。

鄭浩遂起訴，要求甲公司按合同約定支付逾期交房違約金96萬余元（按總房款日萬分之三計(jì)算40天）。

甲公司辯稱：

測繪報(bào)告已于9月27日出具，僅因備案流程未公示，不影響房屋質(zhì)量；

鄭浩拒絕收房屬“吹毛求疵”，責(zé)任應(yīng)自負(fù)；

即便違約，違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求法院調(diào)減。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

甲置業(yè)公司于判決生效后7日內(nèi)向鄭浩支付逾期交房違約金302,454元；

駁回鄭浩其他訴訟請求。

法院認(rèn)定：開發(fā)商未出示法定交付文件，購房者有權(quán)拒收；但違約金按合同標(biāo)準(zhǔn)（96萬）過高，酌減至約30萬元。

三、法院說理

購房者拒收合法，逾期責(zé)任在開發(fā)商

合同明確將《房屋面積測算技術(shù)報(bào)告書》列為交付必備文件。甲公司雖已取得該報(bào)告，但未在交房時(shí)出示或公示，構(gòu)成“證明文件不齊全”。鄭浩依約拒收，不構(gòu)成違約，40天逾期責(zé)任由甲公司承擔(dān)。

違約金雖有約定，但可依法調(diào)減

根據(jù)《民法典》第585條及司法解釋，違約金超過實(shí)際損失30%的，可認(rèn)定為“過分高于損失”。本案中：

鄭浩自認(rèn)“無實(shí)際損失，也無補(bǔ)充證據(jù)”；

房屋本身質(zhì)量無問題，僅程序瑕疵；

開發(fā)商在合理期限內(nèi)補(bǔ)正。

綜合過錯(cuò)程度、履約情況及公平原則，法院將違約金從96萬元酌減至30萬余元。

“程序合規(guī)”是交房底線，不能以“實(shí)質(zhì)無影響”免責(zé)

法院強(qiáng)調(diào)：商品房交付不僅是“給鑰匙”，更是法定程序的完整履行。即使房屋可住，若缺少任一合同約定的交付文件，購房者均有權(quán)拒收——這是對交易安全和消費(fèi)者權(quán)益的基本保障。

四、律師提示

收房時(shí)務(wù)必查驗(yàn)“交付文件”

北京商品房交付必須具備：規(guī)劃核驗(yàn)、竣工驗(yàn)收、實(shí)測報(bào)告、兩書（質(zhì)量保證書、使用說明書）等。缺一即可合法拒收，并主張逾期違約金。

不要輕信“先收房后補(bǔ)材料”

一旦簽署交接單，即視為認(rèn)可交付完成，后續(xù)再主張逾期違約金將極難獲支持。堅(jiān)持“文件齊備再收房”原則。

違約金標(biāo)準(zhǔn)高≠能全額拿到

日萬分之三（年化約10.95%）雖是北京常見標(biāo)準(zhǔn)，但若買方無法證明實(shí)際損失（如租金、融資成本等），法院可能大幅調(diào)減。建議提前收集租房合同、貸款利息等損失證據(jù)。

開發(fā)商“已取得文件但未公示”仍屬違約

文件是否“存在”不等于是否“出示”。交付當(dāng)日未現(xiàn)場提供或公示，即構(gòu)成程序違約，購房者無需自行查詢或催要。

及時(shí)書面提出異議，保留溝通記錄

本案勝訴關(guān)鍵之一是鄭浩通過微信明確指出“缺測繪報(bào)告”，并留存記錄。口頭拒收難以舉證，務(wù)必通過書面或可留痕方式提出。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理。提醒高端住宅購房者：千萬級(jí)房產(chǎn)的交付，不僅是入住問題，更是法律權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。面對開發(fā)商“差不多就行”的交房邏輯，請堅(jiān)決守住合同底線——程序正義，就是你的權(quán)益防線。