290億！深圳全年宅地土拍收官：平均溢價率創近6年來新高

隨著12月10日深圳福田區梅林街道B405-0308宗地競拍槌落，深圳2025年度住宅用地出讓正式畫上句號。

作為本年度宅地拍賣的收官之作，這宗地塊備受市場關注，它不僅是福田區時隔16年公開出讓的首宗純住宅用地，更是核心城區難得一見的“迷你宅地”。稀缺屬性直接點燃了房企的爭奪熱情，中海、保利、中鐵、天健等8家實力房企同臺角逐，歷經148輪激烈競價，最終由中鐵置業以7.92億元總價斬獲，成交溢價率高達65%，折合樓面地價42695元/㎡。

業內人士分析認為，福田梅林地塊的高溢價成交，是深圳樓市進入結構性復蘇階段的鮮明信號。南都?灣財社記者梳理數據發現，2025年深圳全年共成交12宗住宅用地，總出讓土地面積23.44萬平方米，總成交金額達290.9億元，平均溢價率升至32.81%，全年土拍市場熱度明顯回升。

9宗地溢價成交，最高86%

深圳中原研究中心數據顯示，2025年深圳累計成交宅地12宗，較去年增加6宗，平均樓面價達37636元/㎡，較近五年低谷的2022年大幅上漲141.5%；平均溢價率升至32.8%，創近六年來新高。

但與此同時，2025年深圳宅地成交建面僅23.4萬平，同比下滑21.4%；成交總金額290.9億元，同比下滑16.0%。成交面積和成交總金額均為近五年來最低值，主要是供應數量不足和供應地塊面積較小所致。

南都·灣財社記者梳理發現，2025年深圳成交的12宗宅地中，僅3宗為底價成交，其余9宗宅地均溢價成交，呈現出區域分化明顯的特征。

從2025年深圳宅地土拍數據可見，12宗成交地塊中共有7宗溢價率突破40%。其中南山前海合作區T201-0232宗地以86.10%的溢價率登頂，福田梅林B405-0308宗地、龍華民治街道地塊等，也分別錄得65%、46.55%、40.74%等超40%的溢價表現。

其中，位于南山前海合作區的T201-0232宗地在今年7月被招商蛇口以21.55億拍下，溢價率高達86.1%。該溢價率不僅創造了2025年最高溢價率記錄，更創下深圳2024年取消15%溢價上限后的新高，與此同時，該宗地樓面價也一舉刷新了深圳住宅用地樓面價的歷史最高紀錄。據市場消息，該宗地項目案名為海晏府，部分業內人士預測未來售價至少在13萬元/㎡以上。

這些高溢價地塊多集中于核心城區，與非核心區域地塊的底價成交形成強烈反差，也進一步放大了土拍市場的區域熱度分化特征。

此外，今年則拿地陣營的格局也更趨集中，對比2024年深圳宅地全由央國企包攬的態勢，今年雖仍以央國企為主導，但僅龍湖一家民企躋身拿地陣營，民企參與度雖略有“破冰”，卻依舊處于市場低位。

年末熱門宅地入市，穩定市場預期

從2025年深圳宅地供應趨勢來看，呈現出明顯的“前三季度逐步放量、年末集中收尾”的節奏。一季度雖供應少，但唯一地塊溢價達70.37%，開局熱度不低；二季度供應2宗，熱度分化；三季度作為供應最集中的季度，不僅宗數占比高，還誕生了年度最高溢價，是全年供應熱度最高的季度；而年末的四季度，雖供應宗數不及三季度，但12月出讓的3宗地塊中，南山、福田核心地塊分別錄得42.49%、65%的高溢價，尤其是收官的福田梅林地塊以65%溢價落槌，讓四季度成為年末熱度沖高的節點。

具體來看，12月8日，南山區深圳灣超級總部基地T207-0068宗地競爭尤為激烈，經百輪競拍后，該宗宅地由中海地產拿下，不僅刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP3位置，同時創深超總宅地溢價新高。

12月10日，深圳福田區梅林街道B405-0308宗地完成競拍，此次競拍吸引了8家房企參與競價，經過148輪激烈競價，最終由中鐵置業以7.92億元總價競得，溢價率高達65%。該地塊位于梅林街道越華路10號，土地面積4994.02㎡，建筑面積18550㎡，起始價4.8億元。要求全部現房銷售（不得預售），1年內開工，4年內竣工。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析指出，作為深圳又一宗“現房銷售”試點地塊，其市場接受度將影響未來土地出讓政策走向，現房銷售模式加速行業洗牌，中小房企因資金承壓被淘汰，房企從“高周轉”轉向“高品質”競爭，精品住宅供應占比將提升，對增強購房者信心，穩定市場預期具有積極作用。

她同時提到，福田梅林地塊作為年末收官之作，65%高溢價成交，標志深圳樓市進入結構性復蘇期，核心區土地稀缺性持續支撐價格，央企主導市場格局。預計2026年深圳將繼續通過少量優質地塊維持市場熱度，避免庫存壓力，核心區宅地高溢價成交將成常態。

土地市場延續“縮量提質”趨勢

年終歲尾，全國土地市場熱度回升、成交活躍。克而瑞數據顯示，11月土地成交規模環比顯著回升，當月土地成交建筑面積與金額分別環比增長39%和57%；進入12月，22個重點城市計劃出讓125宗涉宅用地，起拍總價高達1723億元，供地力度較前期明顯加大。

在深圳年末土拍頻現高溢價成交的同時，廣州、武漢、襄陽等城市也迎來土拍密集期，核心地塊競爭尤為激烈。12月5日，廣州海珠區南泰路AH0124032地塊正式出讓，越秀、保利兩家國央企展開多輪拉鋸競價，經過超70輪激烈角逐，最終由保利以35億元總價拿下，樓面地價約3.68萬元/㎡，溢價率達27%。12月2日，武漢集中出讓5宗地塊，其中常青板塊2宗住宅用地被民營企業武漢鼎源房地產開發有限公司收入囊中，溢價率均超6%；同日，襄陽一宗低密住宅地塊同樣引發多輪競價，最終由襄陽市漢成潤澤置業有限公司以約2.03億元總價競得，溢價率高達17.5%。

“重點城市優質地塊頻現高溢價、高總價成交，核心得益于穩市場政策的持續發力。”克而瑞研究中心此前在土地市場報告中指出，在高流速、低風險板塊，地價刷新紀錄已成為常態，房企投資信心穩步回升，土地市場各項成交指標持續釋放行業趨穩的積極信號。

針對12月以來土拍實際表現，深圳中原研究中心分析認為，當前土地市場呈現兩大核心特征：其一，供地結構持續優化，供應向核心區域傾斜，地塊供應質量顯著提升；其二，市場分化態勢加劇，核心區域及熱點板塊地塊因稀缺性備受房企青睞，溢價率隨之走高。

全國來看，今年供地仍則延續“縮量提質”主線。中指研究院數據顯示，1-11月全國300城住宅用地成交規劃建面同比下降約16%，出讓金同比轉降，土拍方面，土拍熱度僅限熱點城市優質地塊，分化延續。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽