當下該不該賣房？北京業主528萬虧損背后，樓市未來趨勢早已明確

當下該不該賣房？北京業主528萬虧損背后，樓市未來趨勢早已明確

不知道你身邊糾結賣房子的人多不多？最近我有個朋友老張，就陷入了兩難。他2023年5月在雙井富力城買了一套兩居室，當時花了1338萬，可這兩年樓市行情大家都清楚，慘淡得不忍直視。

他去中介打聽，同戶型當前成交價僅810萬，沒錯，直接跌了528萬，跌幅近40%。要知道，富力城地處北京三環國貿商圈核心地段，如此大幅降價，讓他格外糾結：到底該趕緊賣掉止損，還是繼續持有，生怕房價再一路下跌？他特意約我聊想法，或許他的困惑，也是很多人的疑問，今天就跟大家聊聊我的看法。

其實賣房從不是簡單一句“賣”或“不賣”能定的，我和老張坐下來仔細算清賬、捋透情況，答案才逐漸清晰，咱們也一起看看核心判斷維度。

首先看地段：富力城位于北京東三環內，與國貿CBD核心商務區僅一河之隔，出門就是地鐵雙井站，7號線、10號線在此交匯，交通四通八達，在北京算得上頂尖地段，地段評分能給到9分。

再看樓盤品質：以小區為中心，3公里內有大概10個商品住宅小區，總套數約1.6萬套，既有富力城、樂城國際這類高端盤，也有垂楊柳西里這類老小區。富力城屬于老牌高檔小區，對面就是芳草地國際學校分校，唯一短板是房齡稍長，已有20多年，綜合品質中等偏上，評分約7分。

最后看關鍵指標租售比：這套房一年租金約16萬，除以當前810萬市價，租售比不到2%。不少人覺得這收益比存款強，但要知道，同級別核心地段在發達國家，租售比通常能達到6%左右，這么一對比，性價比就明顯不足了。而租售比要回歸合理，要么租金上漲，要么房價繼續下調，后者概率顯然更大。

不過，這些數據大家都能查到、算清，核心還是要先搞懂賣房的真實目的。我問老張，你糾結賣房，是怕資產繼續縮水想變現，還是想換更好地段、更大房子改善居住，或是有其他投資機會急需現金？老張愣了愣，坦言主要是被跌怕了，覺得房子沒以前靠譜，手里攥著現金才踏實——本質上還是恐慌情緒主導的決策。

其實把眼光放長遠，借鑒國際經驗，就能更清晰看清樓市走向。很多人擔心中國樓市會“日本化”，日本90年代經濟泡沫破裂后房價崩盤，如今過去35年，房價真的全線下滑嗎？并非如此：2021年東京圈新建公寓售價就達到6360萬日元，超90年代高點；2025年至今，銀座地價更是漲到每平米292萬人民幣，連續四年上漲。

但這并非普遍現象，日本北海道、九州等地區，不少房子仍像“白菜價”，甚至送都沒人要。核心原因很簡單：人口與產業的集中程度。東京是日本絕對的人口虹吸地，全國年輕人、優質企業和資源都往這聚集，房價自然堅挺，而人口流出、產業薄弱的地區，房產則持續貶值。

有人覺得日本房價30多年才回暖，性價比太低，其實我們和日本情況不完全相同——中國經濟在良性轉型，地產也在合理調整，更該參考美國樓市。美國2008年次貸危機時樓市崩得很慘，但如今硅谷、紐約等東西海岸核心城市，房價早已再創高峰；而東部“鐵銹帶”等昔日工業重鎮，房產仍一蹶不振。

看到這大家應該明白，房地產普漲時代已徹底結束，普跌時代也會慢慢落幕，未來必然是結構性行情：好的房源越來越好，差的房源越來越差，泥沙俱下時，選對資產才關鍵。我的觀點很明確：留房就留核心區域、優質品質的房子，若手里已是這類資產，不妨交給時間；但千萬別做反操作，未來樓市就是優勝劣汰的格局。

優質小區占據不可復制的核心資源——頂級學區、便利交通、成熟商業、優美環境，永遠不缺需求?，F在不少聰明人正趁著行情下跌，賣掉老破小、郊區房，騰籠換鳥擠進核心圈。同樣面對下跌，有人恐慌拋售，有人卻視作置換最佳時機，因為他們清楚，一旦經濟復蘇，優質房源必然率先反彈，且漲幅最大；而老破小、偏遠郊區房、人口流出城市的房產，大概率會持續陰跌。

回到最初的問題，當下到底該賣房還是買房？分三種情況給大家建議：

1. 若手里有投資房，且不在核心城市、核心地段，建議優化資產，把錢投向更優質的標的（比如部分低波動分紅基金）；

2. 若暫無房產，當下想買房，寧可貴一點，也要選一線或強二線城市核心區域，哪怕面積小些——上對車，比早上車更重要；

3. 以下三類房子無需猶豫，越早出手越好：普通郊區房、非自住需求的老破小、三四線城市的投資房。

房子本質就兩種屬性：居住與投資，先明確自身真實需求再決策。未來樓市會像日本、美國一樣，走“二八定律”路線，好城市、好地段、好品質的“三好房子”，才是穿越周期的底氣。下跌不可怕，關鍵是保持清醒，分清該賣的資產、該買的標的，果斷決策才不踩坑，你覺得呢？