北京地鐵加速商業(yè)化：從“通勤通道”到“便民商業(yè)”，地下流量如何變消費增量

北京地鐵便民商業(yè)布局正全面提速。北京商報記者日前從北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱"京投公司"）獲悉，12月19日，該公司旗下軌道交通便民商業(yè)品牌"京投派"將進行首發(fā)，北京地鐵12號線三元橋站地鐵便民商業(yè)（以下簡稱"三元橋站項目"）將正式揭幕。與此同時，20余個地鐵便民商業(yè)空間正在開展前期籌劃。

不同于傳統(tǒng)站內(nèi)單點商業(yè)形態(tài)，"京投派"是北京首個以地鐵站外及周邊區(qū)域為核心、系統(tǒng)化布局的便民商業(yè)品牌。該品牌主打便民服務，將圍繞站點周邊人群特征，構建匹配區(qū)域需求的消費場景，為市民提供"最后一公里"的生活消費與服務補充。

還有20余個站點計劃被開發(fā)

地鐵站不再只是匆匆路過的交通節(jié)點，而將成為你生活的一部分。"京投派"微信服務號12月9日發(fā)布消息稱，今年末，將正式啟幕京投公司旗下軌道交通便民商業(yè)品牌"京投派"，肯德基、美鄰友24H便利店、MANNER COFFEE、白駒文化餐廳、PartnersBrew精釀餐吧、Elaine Ice Cream Cake伊襕愛情故事·面包倉庫、微風市集、一直攀巖攀巖館等15個品牌將亮相北京地鐵12號線三元橋站。

北京商報記者第一時間聯(lián)系到京投公司資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)事業(yè)部副總經(jīng)理、城投公司總經(jīng)理李秋然，進一步確定"京投派"品牌首發(fā)暨三元橋站項目揭幕時間為12月19日。

據(jù)"京投派"此前消息，三元橋站項目將建設約1萬平方米的"軌道上的城市客廳"，將運轉起包含30家店鋪的"軌道+生活"的復合場景。

"三元橋項目聚焦于打造‘美好一日’的生活場景，就是人們一早坐地鐵上班，出站后，可以吃到即時、便捷的早餐，午間過站可以喝杯咖啡、聊聊天，晚上下班坐地鐵，還能就近去攀巖館健健身。"李秋然強調(diào)，"招商方面，公司會先充分調(diào)研地鐵站周邊情況，然后依據(jù)該區(qū)域特點進行招商。三元橋項目整體定位還是偏向活力和年輕化的，希望能吸引更多的年輕人。"

三元橋站位于北京市朝陽區(qū)三元橋立交橋區(qū)東北角，北鄰鳳凰匯購物中心，南接京密路與首都機場高速公路，是北京地鐵10號線、12號線、首都機場線的交會點。

李秋然透露，三元橋站項目是一個新的起點，未來，"京投派"將入駐更多軌道站點，目前在計劃中的就有20余個，其中包括公益西橋站（豐臺區(qū)地鐵車站）、首經(jīng)貿(mào)地鐵站（豐臺區(qū)地鐵車站）、高樓金站（通州區(qū)地鐵車站）等。

北京首個地鐵站外及周邊商業(yè)綜合體品牌

北京商報記者注意到，"京投派"微信服務號認證主體為北京城投地下空間開發(fā)建設有限公司（以下簡稱"城投公司"）。作為京投公司的子公司，城投公司主要負責地下空間（尤其是與軌道交通結合的地下空間）的綜合開發(fā)和運營管理。此前開發(fā)建設的蘇州街站一體化棚改項目實現(xiàn)了地鐵10號線與16號線換乘站一體化設計。

李秋然表示，其實除了"京投派"外，公司旗下還有"京投港"品牌在運營，二者的區(qū)別在于"京投派"主要是利用地下空間實現(xiàn)一刻鐘商圈的便民服務，"京投港"則是打造大型商業(yè)綜合體、辦公樓及配套商業(yè)。"實際上，我們從去年就開始在研究‘京投派’品牌了，包括確定其內(nèi)涵、設計IP形象等。今年開始提速推進三元橋項目落地。"

值得注意的是，10月31日，北京地鐵公司也對一號線八通線國貿(mào)站的原有服務空間進行創(chuàng)新升級改造，打造了北京地鐵站內(nèi)首家咖啡店并投入運營。并且，據(jù)當時公開數(shù)據(jù)，北京地鐵公司已布設便利店、面包店、獻血屋、文創(chuàng)店等便民店鋪134處；布設食品售貨機、潮玩機、面包機、共享充電寶機、拍報機等自助設備2634臺；增設城市客廳、地鐵小站、鮮花機柜、寄存柜等設備設施274處。

從點到面再到立體化，北京地鐵商業(yè)化開發(fā)驟然提速。"‘京投派’是京投公司第一個地鐵站外及周邊便民商業(yè)品牌。"李秋然介紹，"京投派"品牌旗下商業(yè)是把地鐵建設過程中的剩余空間進行充分利用，促進消費、服務乘客和市民，這類空間目前被定義為便民服務設施，可用作商業(yè)經(jīng)營。

通勤路徑轉化為消費動線

不論是地鐵站內(nèi)的咖啡館，還是出站口下沉廣場的餐吧，這些涌現(xiàn)的消費業(yè)態(tài)都在釋放著北京地鐵空間商業(yè)化加速的信號。

在蘇商銀行特約研究員武澤偉看來，北京地鐵空間商業(yè)化加速的核心驅動力在于其龐大的客流基礎和城市發(fā)展的集約化需求。北京軌道交通網(wǎng)絡日均客流量超千萬人次，形成了天然的消費流量入口。在建設國際消費中心城市的戰(zhàn)略目標下，挖掘這一"流量富礦"以創(chuàng)造新消費場景和經(jīng)濟價值顯得尤為關鍵。同時，城市空間資源日趨緊張，向地下和站點周邊進行立體化、綜合化開發(fā)，成為高效利用土地、優(yōu)化城市功能布局的必然選擇。

另外，北京市社會科學院市情調(diào)查研究中心副主任陸小成認為，地鐵站點已經(jīng)成為市民出行必經(jīng)的重要通道和城市"微中心"，利用站內(nèi)碎片化空間，盤活閑置資產(chǎn)，同時不影響乘客通行，創(chuàng)造新商業(yè)模式，將軌道交通與城市空間深度融合也是一大趨勢，國際上已有不少站城一體化（TOD）的典型案例。

不同于其他地區(qū)，北京地鐵最大的特點在于"強通勤"性質(zhì)，人們乘坐地鐵的目標很明確，就是從a點到b點去上班，行色匆匆、很少有閑暇時間。李秋然表示，"京投派"在"強通勤"的基礎上做便民商業(yè)，也是為了盡快滿足人們對即時便捷服務的需求，不可能像其他商業(yè)體一樣包羅萬象，而是專注于便民，結合周圍群眾特征，來補充相應消費場景。

不過，北京圍繞地鐵站進行商業(yè)開發(fā)，也有明顯受限的地方。多位業(yè)內(nèi)人士都對北京商報記者表示，因早期規(guī)劃原因，現(xiàn)有預留商業(yè)空間較少，可開發(fā)面積不大；對安全管理和客流疏散要求高等。更關鍵的是，如何將乘客的通勤路徑轉化為消費動線，甚至吸引專程前來消費的目的性客流，從而實現(xiàn)商業(yè)體盈利的良性循環(huán)。

"三元橋站項目可能會先經(jīng)歷一段時間的培育期，后續(xù)通過精細運營及與周邊社區(qū)、辦公樓充分聯(lián)動等方式不斷提質(zhì)增效。同時，相較于被動地嵌入，‘京投派’品牌將更主動地介入到地鐵建設開發(fā)的全過程，進一步建立好品牌認知、策劃好商業(yè)形態(tài)、設計好消費動線。"李秋然說。

北京商報記者 程靚