北京地鐵加速商業化：從“通勤通道”到“便民商業”，地下流量如何變消費增量

來源：滾動播報

（來源：北京商報）

北京地鐵便民商業布局正全面提速。北京商報記者日前從北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱“京投公司”）獲悉，12月19日，該公司旗下軌道交通便民商業品牌“京投派”將進行首發，北京地鐵12號線三元橋站地鐵便民商業（以下簡稱“三元橋站項目”）將正式揭幕。與此同時，20余個地鐵便民商業空間正在開展前期籌劃。

不同于傳統站內單點商業形態，“京投派”是北京首個以地鐵站外及周邊區域為核心、系統化布局的便民商業品牌。該品牌主打便民服務，將圍繞站點周邊人群特征，構建匹配區域需求的消費場景，為市民提供“最后一公里”的生活消費與服務補充。

還有20余個站點計劃被開發

地鐵站不再只是匆匆路過的交通節點，而將成為你生活的一部分。“京投派”微信服務號12月9日發布消息稱，今年末，將正式啟幕京投公司旗下軌道交通便民商業品牌“京投派”，肯德基、美鄰友24H便利店、MANNER COFFEE、白駒文化餐廳、PartnersBrew精釀餐吧、Elaine Ice Cream Cake伊襕愛情故事·面包倉庫、微風市集、一直攀巖攀巖館等15個品牌將亮相北京地鐵12號線三元橋站。

北京商報記者第一時間聯系到京投公司資產經營開發事業部副總經理、城投公司總經理李秋然，進一步確定“京投派”品牌首發暨三元橋站項目揭幕時間為12月19日。

據“京投派”此前消息，三元橋站項目將建設約1萬平方米的“軌道上的城市客廳”，將運轉起包含30家店鋪的“軌道+生活”的復合場景。

“三元橋項目聚焦于打造‘美好一日’的生活場景，就是人們一早坐地鐵上班，出站后，可以吃到即時、便捷的早餐，午間過站可以喝杯咖啡、聊聊天，晚上下班坐地鐵，還能就近去攀巖館健健身。”李秋然強調，“招商方面，公司會先充分調研地鐵站周邊情況，然后依據該區域特點進行招商。三元橋項目整體定位還是偏向活力和年輕化的，希望能吸引更多的年輕人。”

三元橋站位于北京市朝陽區三元橋立交橋區東北角，北鄰鳳凰匯購物中心，南接京密路與首都機場高速公路，是北京地鐵10號線、12號線、首都機場線的交會點。

李秋然透露，三元橋站項目是一個新的起點，未來，“京投派”將入駐更多軌道站點，目前在計劃中的就有20余個，其中包括公益西橋站（豐臺區地鐵車站）、首經貿地鐵站（豐臺區地鐵車站）、高樓金站（通州區地鐵車站）等。

北京首個地鐵站外及周邊商業綜合體品牌

北京商報記者注意到，“京投派”微信服務號認證主體為北京城投地下空間開發建設有限公司（以下簡稱“城投公司”）。作為京投公司的子公司，城投公司主要負責地下空間（尤其是與軌道交通結合的地下空間）的綜合開發和運營管理。此前開發建設的蘇州街站一體化棚改項目實現了地鐵10號線與16號線換乘站一體化設計。

李秋然表示，其實除了“京投派”外，公司旗下還有“京投港”品牌在運營，二者的區別在于“京投派”主要是利用地下空間實現一刻鐘商圈的便民服務，“京投港”則是打造大型商業綜合體、辦公樓及配套商業。“實際上，我們從去年就開始在研究‘京投派’品牌了，包括確定其內涵、設計IP形象等。今年開始提速推進三元橋項目落地。”

值得注意的是，10月31日，北京地鐵公司也對一號線八通線國貿站的原有服務空間進行創新升級改造，打造了北京地鐵站內首家咖啡店并投入運營。并且，據當時公開數據，北京地鐵公司已布設便利店、面包店、獻血屋、文創店等便民店鋪134處；布設食品售貨機、潮玩機、面包機、共享充電寶機、拍報機等自助設備2634臺；增設城市客廳、地鐵小站、鮮花機柜、寄存柜等設備設施274處。

從點到面再到立體化，北京地鐵商業化開發驟然提速。“‘京投派’是京投公司第一個地鐵站外及周邊便民商業品牌。”李秋然介紹，“京投派”品牌旗下商業是把地鐵建設過程中的剩余空間進行充分利用，促進消費、服務乘客和市民，這類空間目前被定義為便民服務設施，可用作商業經營。

通勤路徑轉化為消費動線

不論是地鐵站內的咖啡館，還是出站口下沉廣場的餐吧，這些涌現的消費業態都在釋放著北京地鐵空間商業化加速的信號。

在蘇商銀行特約研究員武澤偉看來，北京地鐵空間商業化加速的核心驅動力在于其龐大的客流基礎和城市發展的集約化需求。北京軌道交通網絡日均客流量超千萬人次，形成了天然的消費流量入口。在建設國際消費中心城市的戰略目標下，挖掘這一“流量富礦”以創造新消費場景和經濟價值顯得尤為關鍵。同時，城市空間資源日趨緊張，向地下和站點周邊進行立體化、綜合化開發，成為高效利用土地、優化城市功能布局的必然選擇。

另外，北京市社會科學院市情調查研究中心副主任陸小成認為，地鐵站點已經成為市民出行必經的重要通道和城市“微中心”，利用站內碎片化空間，盤活閑置資產，同時不影響乘客通行，創造新商業模式，將軌道交通與城市空間深度融合也是一大趨勢，國際上已有不少站城一體化（TOD）的典型案例。

不同于其他地區，北京地鐵最大的特點在于“強通勤”性質，人們乘坐地鐵的目標很明確，就是從a點到b點去上班，行色匆匆、很少有閑暇時間。李秋然表示，“京投派”在“強通勤”的基礎上做便民商業，也是為了盡快滿足人們對即時便捷服務的需求，不可能像其他商業體一樣包羅萬象，而是專注于便民，結合周圍群眾特征，來補充相應消費場景。

不過，北京圍繞地鐵站進行商業開發，也有明顯受限的地方。多位業內人士都對北京商報記者表示，因早期規劃原因，現有預留商業空間較少，可開發面積不大；對安全管理和客流疏散要求高等。更關鍵的是，如何將乘客的通勤路徑轉化為消費動線，甚至吸引專程前來消費的目的性客流，從而實現商業體盈利的良性循環。

“三元橋站項目可能會先經歷一段時間的培育期，后續通過精細運營及與周邊社區、辦公樓充分聯動等方式不斷提質增效。同時，相較于被動地嵌入，‘京投派’品牌將更主動地介入到地鐵建設開發的全過程，進一步建立好品牌認知、策劃好商業形態、設計好消費動線。”李秋然說。

北京商報記者 程靚