細(xì)節(jié)流出！地鐵審批“關(guān)門(mén)”，佛山樓市大洗牌

近日，一張來(lái)自寧波發(fā)改委的回復(fù)截圖，在地產(chǎn)圈瘋傳。

其內(nèi)容的殺傷力極大：“從國(guó)家下發(fā)的新一輪軌道交通規(guī)劃中報(bào)通知來(lái)看，標(biāo)準(zhǔn)較高、要求較嚴(yán)，對(duì)各地的新一輪規(guī)劃申報(bào)都有一定的影響。”

后面發(fā)改委還在跟帖中還補(bǔ)刀“對(duì)于前一輪建設(shè)規(guī)劃中已批復(fù)但未組織實(shí)施的項(xiàng)目，仍需重新報(bào)國(guó)家發(fā)改委審批。”

這無(wú)異于一顆深水炸彈，瞬間引爆了市場(chǎng)的焦慮情緒。

因?yàn)檫^(guò)去我們篤信，城市新修地鐵路線，只要拿到了國(guó)家發(fā)改委的“批文”，通車之日只會(huì)遲到，不會(huì)缺席。

但現(xiàn)在游戲規(guī)則徹底變了。

“已批復(fù)”不再等于“進(jìn)了保險(xiǎn)箱”，只要沒(méi)實(shí)質(zhì)性動(dòng)工，隨時(shí)可能面臨指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，而直接被砍。

再結(jié)合此前國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)控地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的“12省市”傳聞，以及初期客運(yùn)強(qiáng)度不低于0.7萬(wàn)人次/公里/日的硬性紅線。

佛山地鐵建設(shè)的大門(mén)，似乎正在緩緩關(guān)閉。

風(fēng)起于青萍之末。當(dāng)“地鐵大躍進(jìn)”被按下暫停鍵，那些躺在規(guī)劃圖上畫(huà)餅，透支了未來(lái)5年房?jī)r(jià)預(yù)期的板塊，在迎來(lái)一場(chǎng)史無(wú)前例的價(jià)值重估。

佛山樓市的底層邏輯，或許真的要變天了。

01.

新規(guī)落地

佛山地鐵建設(shè)“變天”了

根據(jù)目前小作文流傳的新地鐵申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，我們挨條解析：

一、申報(bào)城市的GDP總量由過(guò)去的不低于3000億，提高到10000億。

從2020年邁進(jìn)萬(wàn)億大關(guān)之后，這些年佛山已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)躋身萬(wàn)億城市的行列了。

今年上半年佛山GDP高達(dá)6366.87億元，穩(wěn)坐廣東經(jīng)濟(jì)第三城的位置，全年完成KPI問(wèn)題不大。

二、申報(bào)城市的年財(cái)政收入由不低于300億，提高到不低于1000億。

根據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，佛山地方一般公共預(yù)算收入在2022年達(dá)到了796.94億元，而到了2024年，這一數(shù)字增長(zhǎng)至800.5億元。?

這表明佛山的財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)，但尚未突破千億元大關(guān)。

今年的1-8月，全市一般公共預(yù)算收入為482.60億元，同比下降0.47%，突破千億基本無(wú)望。

這一條要求，佛山短期內(nèi)無(wú)法達(dá)標(biāo)。

三、新建地鐵的資本金比例在原來(lái)不低于40%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高，最高可達(dá)80%。

作為參考，佛山市城市軌道交通四號(hào)線一期工程作為較新的獲批項(xiàng)目，其資本金比例明確為總投資的40%，由佛山市財(cái)政性資金解決。?

由于稅制調(diào)整的影響以及一些大家都知道又不能說(shuō)的原因，佛山市及各區(qū)今年前三季度的財(cái)政收入同口徑增速相對(duì)較低。

有四個(gè)市轄區(qū)出現(xiàn)了同口徑降幅超過(guò)3%的情況。

所以這一條要求，實(shí)現(xiàn)難度更大，懂的都懂。

四、申報(bào)城市的市區(qū)常住人口由原來(lái)的不低于300萬(wàn)人，調(diào)整為崗位人口密度大于等于1.4萬(wàn)人/平米千米。

2024年，佛山全市的常住人口密度在達(dá)到?2554人/平方千米?，這一數(shù)字在廣東省內(nèi)僅次于深圳和東莞，甚至比廣州還強(qiáng)。

但這個(gè)數(shù)據(jù)，距離新要求甚遠(yuǎn)。

五、客流強(qiáng)度初期大于等于0.7萬(wàn)人次/公里/日的標(biāo)準(zhǔn)維持不變，但審核更加嚴(yán)格。

根據(jù)佛山地鐵公布的數(shù)據(jù)，2023年的票務(wù)收入僅為3.8億元，營(yíng)業(yè)總收入5.36億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在全國(guó)地鐵城市中均排名倒數(shù)。

2025年10月，佛山地鐵自主運(yùn)營(yíng)線路的日均客流量約為53.9萬(wàn)人次，客運(yùn)強(qiáng)度為?0.35萬(wàn)人次每公里日?。

同期的?里程客流強(qiáng)度?為0.2815，?站均客流強(qiáng)度?為0.5189。?

這一客流強(qiáng)度水平低于國(guó)內(nèi)部分二線城市（如無(wú)錫2025年10月客流強(qiáng)度為0.63），也未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值（0.7萬(wàn)人次/公里/日）

綜上來(lái)看，新版的報(bào)建細(xì)則，條條扼住了佛山的喉嚨。

尤其是在房地產(chǎn)下行周期，土地財(cái)政縮水，地方修地鐵的“錢袋子”緊了。

為了應(yīng)對(duì)持續(xù)的虧損，佛山地鐵從今年5月起實(shí)施了多項(xiàng)“降本增效”措施，包括部分線路提前半小時(shí)關(guān)燈收車，并因此聞名全國(guó)。

當(dāng)然，按照上述條件，國(guó)內(nèi)符合條件的地鐵申報(bào)城市已經(jīng)所剩無(wú)幾。

雖然對(duì)于這則消息和流傳的申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)目前既無(wú)法證實(shí)，也無(wú)法證偽， 但國(guó)內(nèi)地鐵研究者認(rèn)為，國(guó)家提高地鐵申報(bào)條件是顯而易見(jiàn)的，只不過(guò)是不是一下子這么嚴(yán)格還不好說(shuō)。

02.

審批收緊

佛山哪些規(guī)劃地鐵要黃了？

倘若新規(guī)成真，佛山目前的地鐵版圖將迎來(lái)哪些變數(shù)，哪些線路是穩(wěn)的，哪些又是懸的？答案并不簡(jiǎn)單。

根據(jù)去年底佛山市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃修編示意，到2050年，佛山軌交線網(wǎng)規(guī)劃共涉及22條線路，總規(guī)模約786km。

其中，佛山地鐵線路規(guī)劃至15條，包括佛山地鐵1號(hào)線-15號(hào)線；共引進(jìn)廣州7條線路，分別是廣州地鐵7、10、17、19、26、32、33號(hào)線，真正意義上通過(guò)地鐵實(shí)現(xiàn)廣佛同城，妥妥的大project。

但理想是美好，現(xiàn)實(shí)很骨感，佛山地鐵修建之緩慢，大家有目共睹。

佛山雖貴為首個(gè)擁有地鐵的地級(jí)市，不過(guò)近20年以來(lái)，全線貫通的只有1號(hào)線和七號(hào)線西延段。

2號(hào)線只通了一半，甚至連綜合驗(yàn)收都沒(méi)完成，以試運(yùn)營(yíng)的方式在跑，3號(hào)線也還沒(méi)全線貫通。

對(duì)于多條在建地鐵線，佛山地鐵4號(hào)線肯定是穩(wěn)的。

作為佛山市第二期建設(shè)規(guī)劃獲批后首條開(kāi)工建設(shè)的線路，正在穩(wěn)步推進(jìn)中。截至2025年6月，一期工程已有8座車站封頂，2個(gè)盾構(gòu)區(qū)間雙線貫通。

而處于規(guī)劃研究階段的線路，比如佛山地鐵6號(hào)線，佛山7號(hào)線以及11號(hào)線及后續(xù)遠(yuǎn)期線路等等，都存在“放緩甚至擱置”的可能。

這些線路普遍特點(diǎn)是：通車年份遙遠(yuǎn)，線路跨區(qū)多，投資體量大。

要知道，地鐵工程這類大基建，長(zhǎng)途跨越極其漫長(zhǎng)的距離，全都需要財(cái)政的持續(xù)高額投入，工期漫長(zhǎng)，但是回報(bào)非常低。

“佛聯(lián)邦”被詬病已久，5個(gè)新城區(qū)加上21個(gè)新鎮(zhèn)區(qū)，有些區(qū)和鎮(zhèn)愿意推進(jìn)地鐵工程，就推進(jìn)一下，有些區(qū)鎮(zhèn)懶得動(dòng)，于是連征地都不啟動(dòng)。

03.

“手無(wú)寸鐵”

這三個(gè)板塊要涼？

對(duì)于佛山樓市而言，這不僅僅是幾條線路的緩建或砍掉，這是一場(chǎng)關(guān)于城市價(jià)值的根本性重估。

特別是對(duì)于那些透支了未來(lái)5年甚至10年地鐵預(yù)期的板塊，一場(chǎng)價(jià)值回歸的風(fēng)暴正在醞釀。

要知道在過(guò)去十年，佛山樓市最大的信仰是什么？

不是江景，更不是學(xué)位，而是“廣佛同城”背景下的地鐵規(guī)劃。

只要有一張畫(huà)在紙上的地鐵線路圖，荒地也能賣出旺地價(jià)，遠(yuǎn)郊能賣出核心價(jià)。

佛山街坊們對(duì)“擼鐵”普遍，有著強(qiáng)烈的需求，這一次無(wú)疑將直接擊碎了無(wú)數(shù)購(gòu)房者的幻想。

1）大瀝板塊

作為2024鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)全國(guó)第6名，中國(guó)鋁材第一鎮(zhèn)，大瀝這些年牢牢接住了千燈湖北延這一波富貴流量。

產(chǎn)業(yè)招商，活力全開(kāi)，引入超千萬(wàn)元項(xiàng)目31個(gè)。其中，超10億元產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目4個(gè)，超億元產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目10個(gè)，已動(dòng)工建設(shè)項(xiàng)目15個(gè)。

外加8所中小學(xué)、幼兒園正式開(kāi)學(xué)，5所中小學(xué)擴(kuò)建竣工，新增優(yōu)質(zhì)學(xué)位7665個(gè)。

常住人口達(dá)到80萬(wàn)人，屬于佛山當(dāng)之無(wú)愧的人口大鎮(zhèn)。

但就是這樣大瀝，依舊沒(méi)能開(kāi)通一條地鐵線。

規(guī)劃有6條地鐵線路，包括佛山5、6、8、10號(hào)線以及廣州19、28號(hào)線，相當(dāng)密集，目前只是未兌現(xiàn)的超級(jí)大餅。

沒(méi)有地鐵，始終是大瀝的心結(jié)，也是板塊內(nèi)，包括保利中央公館，建發(fā)燈湖天峯和燈湖縵云等等在內(nèi)樓盤(pán)的意難平。

2）平洲板塊

有人說(shuō)，平洲最大的敗筆是沒(méi)有地鐵。

規(guī)劃中的4條地鐵線，佛山7號(hào)線、10號(hào)線、廣州10號(hào)線南延線以及廣州19號(hào)線南延線，肯可能最終都是餅。

平洲在桂城的腰部位置，三山的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)基本穩(wěn)固，桂城還想要進(jìn)一步發(fā)展，平洲是不二之選，況且現(xiàn)在的平洲，很能“造”，十幾年前是工業(yè)制造，實(shí)力強(qiáng)勁。

再加上平洲本是佛山最典型的“近廣價(jià)值洼地”。短距離即可到達(dá)廣州南站、番禺板塊，承接的剛需廣州客非常多，要吸納候鳥(niǎo)的購(gòu)買力，地鐵必不可少。

2023年平洲均價(jià)34799元/㎡，佛山第一梯隊(duì)。

如今二手市場(chǎng)直接腰斬。

3）奇槎板塊

奇槎作為佛山“城市升級(jí)樣板”之一，規(guī)劃高端，項(xiàng)目新，居住環(huán)境好，產(chǎn)業(yè)投入大，原本被認(rèn)為是佛山未來(lái)的新中心之一。

但同樣缺乏自身軌道覆蓋，一直預(yù)期依賴未來(lái)軌道規(guī)劃來(lái)完成價(jià)值兌現(xiàn)。

現(xiàn)在新規(guī)落地后，奇槎的交通短板將更難在短期內(nèi)補(bǔ)齊，對(duì)板塊房?jī)r(jià)形成兩方面影響：

一方面是剛需項(xiàng)目未來(lái)漲幅空間受限，另一方面則是新入市項(xiàng)目在定價(jià)策略上會(huì)趨于保守。

奇槎的長(zhǎng)線價(jià)值依舊，但短線市場(chǎng)的“預(yù)期溢價(jià)”將明顯下調(diào)。