血虧！205萬買入，115萬甩賣，多少家庭被坑慘

文/住浙網研究員 管洛

從武林廣場環城北路高架口，開到蕭山浦陽的森與海，導航顯示里程數：36.2公里。

從2019年森與海首次開盤時售價14000元/㎡，到最近一套139方法拍成交價8300元/㎡，時間跨度為6年。

2200多個日子過去，回想當時森與海的市場熱度，如同南柯一夢。

住浙網 攝

雖是法拍個案，森與海“神盤”的泡沫被狠狠戳破。當光環徹底褪色，當擁有5000多戶的超級大盤淪為“套牢重災區”，這場從萬人追捧到半價甩賣的暴跌，絕非偶然，值得探究。

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近日，森與海一套高區建面138.8㎡的房源在阿里法拍平臺拍賣，最終，該房源經過38輪競價，以115萬元成交，而這套房子IPO價為205萬元，評估價146.4萬元。

205萬買入，115萬法拍成交，跌幅達到44%，更骨感的事實是，這還不是森與海虧損最多的房源。去年，住浙網曾披露，森與海個別房源的貨值已經不能覆蓋按揭款，業主提出“贈房”，只需獲贈者接盤還106萬按揭即可。真實性雖存疑，令人哭笑不得，

單論成交量，森與海還算可以，手邊買房數據顯示，今年共網簽了94套，差不多每個月有七八套的成交，但成交價格讓人一聲嘆息。小高層成交價基本在8000元/㎡上下，網簽價里還有6000多單價的（交付滿2，沒有做低必要），要知道森與海當時新房均價可在1.4萬元/㎡。算下來，幾乎腰斬。

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森與海的鬧劇，幾乎是杭州版的“郁金香泡沫”。

2019年的杭州樓市，正處于“萬人搖”的上漲周期，眾聲喧嘩。那一年，融創以33.4億元接手爛尾4年的云都美濃小鎮，將這個超百萬方的“大爛攤子”包裝成“養老型旅游綜合體”，更名“森與海”。

憑借山水資源的概念，以及融創頭部房企的品牌背書，項目首開均價14000元/㎡，中簽率低至14.76%，成為當時的“現象級神盤”，吸引了本地客群、新杭州人，甚至還有外地客慕名趕來購房。

森與海實景圖 住浙網攝

但鮮有人注意到，這個位于蕭山浦陽鎮的項目，距離主城區35公里多，距蕭山市區也有20公里，直線距離紹興諸暨倒是挺近。

其“山水資源”，是以人工湖為主的包裝，文旅綜合體的炒作隨著萬達戰績的收縮偃旗息鼓。融創也在兩年后因資金鏈而暴雷，森與海光環褪去，就是一個遠郊超級大盤，而且配套相當的蒼白。到了2022年，森與海尾盤基本就賣不動了。此時，幾千組買家才發現，他們困在了融創所吹畫的大泡沫中，虛幻而不堪一擊。

推倒第一塊“多米諾”的，是二手市場。森與海2023年交付后，業主快進快出還能以小虧出局，但虧損至少也有兩成。越拖，局面越惡劣，直到今天，在中介平臺上有350多套掛牌，按每年近100套的去化速度，至少要3年半時間才能消化完。

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在網上，“森與海賣不掉”“買森與海的純大冤種”“森與海掛1年了看房的都沒有”“首付跌光光”……等評論此起彼伏，折射業主心中的郁悶，和不容樂觀的遠郊二手房行情。

研究員認為，不能把責任都推給融創，一個巴掌拍不響。當年樓市行情瘋狂，烈火烹油，購房者是心甘情愿自己跳進坑里，并沒有人逼迫他們這么做。

但融創要負主責！不用心做產品，卻在瘋狂行情中攫取利潤。殘酷的虧本數據，戳破了融創“造神盤”的虛境幻術，提醒購房者要遠離沒有基本面支撐的概念盤，要小心遠郊盤，尤其是交通、商業等配套不到位的樓盤。

樓市也好，股市也罷，調整多是從遠效、非核心地段、贏利能力弱（沒倒掛）的板塊開始的，主城核芯的相對抗跌。因此，如非深度自住，接遠郊盤時一定要擦亮眼睛。

如今，融創斷臂求生，通過代建業務慢慢回血。森與海的業主只能以時間換空間，希望在下一波行情中解套。