打通住房“以舊換新”堵點，山東推出15條新解

齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇

12月12日，山東省住房和城鄉建設廳舉行新聞通氣會，發布解讀《關于住房“以舊換新”的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）。山東省住房和城鄉建設廳黨組成員、副廳長麻鵬飛介紹有關情況。《指導意見》已由省住房城鄉建設廳、省發展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省稅務局等10部門聯合印發，從豐富“換新”模式、拓寬處置途徑、降低換新成本、完善金融服務、優化交易流程與服務、健全風險防控機制6方面推出15條措施，有力打通賣舊買新置換不暢的堵點，緩解換房資金壓力，有效促進住房“以舊換新”，實現“想換就能換”。

支持“賣舊換新”“收舊換新”

“拆舊換新”可“增配”公共設施

《指導意見》提出了3種換新模式，明確了推進方、推進方式等落地性指導。

“賣舊換新”模式明確支持房地產經紀機構開展“賣舊換新”業務，在約定時間內成功出售舊房的，按約定流程購買新房；未售出的，由機構開展兜底收購或退還意向金。該模式能解決購房者因舊房未及時出售，無法置換新房的問題，同時，通過“幫賣”服務，經紀機構也可提前鎖定購房客源，推動新舊住房聯動交易，加快去化進程。

“收舊換新”模式提出政府主導、房企主導和其他主體主導三種實施路徑，鼓勵各類主體按照市場化原則收購二手房，可通過雙方協商、第三方機構評估等方式合理確定收購價格。

“拆舊換新”模式，提出城鎮老舊住房原拆原建更新模式，在符合規劃和安全要求前提下，允許補齊公共配套設施，新增建筑量不計容積率。《指導意見》鼓勵引導各市因城施策、一項目一策推進城鎮老舊住房自主更新、原拆原建。優化完善規劃設計、產權登記、項目審批、財政支持等方面政策，尊重群眾意愿，成熟一個推進一個。

鼓勵“煥新”再售

支持發展租賃住房

收購而來或自住的“舊房”如何處置？

《指導意見》鼓勵舊房“煥新”再售。鼓勵采用“微改造+功能升級”模式，對舊房進行美化裝修，提升房屋品質和市場競爭力，提高市場流通性。

支持用于發展租賃住房。鼓勵各類市場主體結合當地實際和市場需求，將收購房屋改造為租賃用房。鼓勵企業探索創新“收儲+托管”運營管理模式，委托第三方專業租賃機構開展租賃服務，促進租購并舉。

加大“以舊換新”補貼力度

引導降低中介服務費

《指導意見》還提出了降低交易成本的兩種方式。加大換新購房補貼發放力度，鼓勵各市結合本地實際，對出售自有住房并購買新房的群眾發放“以舊換新”補貼，激活群眾多樣化改善性住房需求。

鼓勵企業加大換新支持力度，支持房企在依法依規前提下，給予換房人優惠，引導中介機構為換房人降低服務費用。

允許符合條件“以舊換新”購房者

購買新房時核減一次公積金貸款次數

收購舊房資金從何而來？《指導意見》推出了金融支持的三項政策。創新金融支持產品，引導金融機構開發專項金融產品，鼓勵商業銀行為企業發放住房租賃團體購房貸款。

用好經營性物業貸款，允許符合條件的企業，向金融機構申請經營性物業貸款，用作承貸物業在經營期間的裝修改造資金或運營維護資金。

拓寬住房公積金使用范圍，開展二手房“帶押過戶”業務，“以舊換新”購房者，再次申請公積金貸款購買新建商品房時，可核減一次公積金貸款次數。

“買新賣舊”不用擔心被催網簽

可舊房完成轉移登記后再辦理新房網簽

《指導意見》還配套提出優化交易流程和服務。舊房如何公平公正定價？《指導意見》提出完善舊房評估服務機制，指導各市結合本地實際，制定二手房價格評估細則，形成統一標準規范，為二手房交易提供制度支撐。推行多元化評估方式，推廣“雙盲”評估、輪換評估或多機構評估模式，打造公開、可追溯、多方監督的二手房價格評估體系。

優化“以舊換新”登記服務，企業收購二手房房源后可以申請辦理轉移預告登記，待舊房再次出售時，由企業申請注銷預告登記，舊房權利人與舊房購買人共同申請辦理轉移登記。該舉措既能避免一房多賣和權屬糾紛，也能鼓勵更多企業參與到“以舊換新”服務中，讓購房者有更多的房源選擇、更好的服務體驗。

優化網簽備案服務，申辦住房“以舊換新”網簽服務時，購房者與房企可先簽訂新房買賣合同，待舊房完成不動產轉移登記后，再辦理新房合同網簽備案手續。此舉將有效緩解換房群眾資金周轉壓力，避免因舊房未能及時售出而影響新房購置。同時，讓購房者能最大限度享受國家出售自有住房并在1年內重新購買住房的個人所得稅退稅政策。

此外，《指導意見》還要求健全風險防控機制。強化對交易資金的封閉監管，按照合同約定及交易進度節點及時足額撥付資金，確保專款專用、及時支付。

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