新物業進場遇老物業 “賴著不走”？這樣解決既合規又高效

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新物業進場遇老物業 “賴著不走”？這樣解決既合規又高效

“帶著團隊、備齊方案興沖沖準備進場，卻被老物業攔在小區門外；業主盼著新服務，可小區規劃圖、設備臺賬拿不到，連辦公用房都沒著落”—— 這是不少新物業公司承接項目時會遇到的尷尬場景。老物業拒不配合交接，不僅讓新物業 “有勁使不出”，更讓業主的生活陷入混亂：污水滲漏沒人修、公共設施維護斷檔、物業費收繳混亂。

其實，新老物業交接難并非個例，但只要找對方法、用足政策，就能順利破解僵局。今天結合真實案例和實操經驗，給大家梳理一套通俗易懂、拿來就用的解決方案。

先看真實案例：老物業拒不撤場，這樣破局

北京通州區朝通嘉園小區的經歷頗具代表性。2024 年，小區業主因不滿老物業（祥云仁合物業）服務不到位 —— 垃圾堆積、污水管道堵塞、監控缺失，甚至擅自將 24 小時服務縮短至 8 小時，通過合法程序成立物管會，召開三次業主大會，以超過三分之二的高票表決通過更換物業的決議，選聘了新物業（博成隆祥物業）。

2024 年 11 月，物管會向老物業發送撤場通知函，要求 2025 年 1 月 6 日前完成交接。可到了交接日，老物業不僅拒絕移交業主信息、建筑規劃圖等關鍵資料，還霸占物業辦公用房和設備間，甚至在 3 月張貼公告，聲稱要繼續提供服務并調整物業費標準。

新物業只能擠在 20 平米的活動板房辦公，5 名工作人員擠在狹小空間里，維修設備只能塞在床底下。由于沒有污水管道圖紙，面對半地下室腳面深的污水滲漏，新物業只能幫業主用桶清掏，無法徹底維修。

僵局持續兩個多月后，事情迎來轉機：物管會和新物業沒有硬剛，而是走了 “行政投訴 + 法律準備” 的組合拳。一方面向通州區住建委和屬地政府投訴，提交了業主大會決議、撤場通知函等全套合規材料；另一方面明確告知老物業，其拒不撤場的行為已違反《北京市物業管理條例》。

最終，主管部門核實小區物管會成立、業主大會召開等程序均合法有效，向老物業下達兩份責令整改通知書，明確拒不移交資料將處 1 萬 - 10 萬元罰款，拒不退出將按每日 1 萬元處罰，并啟動行政處罰聽證會。老物業在政策壓力下，逐步配合交接，小區服務終于步入正軌。

這個案例告訴我們：面對老物業不配合交接，硬碰硬沒用，找對 “合規路徑 + 借力發力” 才是關鍵。

新物業應對交接難：四步走解決方案第一步：先把 “合規” 攥在手里，讓老物業沒理由耍賴

老物業拒絕交接的常見借口的是 “業主大會程序不合規”“選聘過程有問題”，所以新物業進場前，一定要先確認自身承接流程的合法性，這是后續所有行動的基礎。

首先，向業委會索要完整的合規文件：包括業主大會召開通知、參會業主簽到表、表決票統計結果、選聘物業的決議公示等，確保選聘流程符合《物業管理條例》要求 —— 選聘和解聘物業公司必須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。

其次，要求業委會以書面形式向老物業發送撤場和交接通知，明確交接時間、內容清單（比如資料、設施、財務等），并留存送達憑證（快遞回執、公示照片、錄音錄像）。根據《物業管理條例》第二十九條，老物業有義務移交項目資料，第三十九條明確規定，物業服務合同終止時，老物業必須退出并配合交接，不得以任何理由阻撓。

這一步的核心是：把 “合規性” 做成鐵證，讓老物業找不到拒絕交接的合法借口。

第二步：主動溝通留痕跡，給 “體面” 也劃底線

交接的核心是 “平穩過渡”，不是 “針鋒相對”。新物業可以主動聯系老物業，召開交接協調會，明確溝通的核心：不是要 “趕走” 誰，而是保障小區服務不中斷、業主權益不受損。

溝通時要做好兩件事：一是明確交接清單，按照行業標準，老物業需移交的資料包括三大類 —— 基礎資料（項目規劃證、竣工備案表、業主花名冊）、設施設備資料（電梯 / 消防等臺賬、維保記錄、竣工圖紙）、財務資料（物業費收繳臺賬、維修基金使用記錄、公共收益明細）；二是留好溝通痕跡，無論是會議紀要、微信聊天記錄，還是電話錄音，都要妥善保存，尤其要記錄老物業拒絕交接的具體理由。

對于老物業提出的合理訴求，比如未結清的公共收益分成、員工安置問題，可以通過業委會協調協商；但如果是無理要求，比如索要額外 “退場費”、拒絕移交關鍵資料，要明確表明立場：“交接是法定義務，若拒不配合，將通過主管部門協調和法律途徑維權”，既給對方留體面，也劃清底線。

第三步：借力主管部門，用行政力量破僵局

如果溝通無效，別再拖延，第一時間向屬地主管部門求助 —— 這是最高效、最省力的途徑。根據《物業管理條例》，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責處理物業交接投訴，對拒不配合的老物業有行政處罰權。

求助時要準備好三套材料：一是選聘流程合規證明（業主大會決議、公示照片等）；二是交接通知及送達憑證；三是老物業拒不配合的證據（溝通記錄、現場照片、業主訴求清單）。像朝通嘉園小區那樣，主管部門核實情況后，會向老物業下達責令整改通知書，明確整改期限和處罰標準，多數老物業會在行政壓力下配合交接。

除了住建部門，還可以聯系街道辦、社區居委會介入協調。這些部門更了解小區情況，能搭建溝通平臺，同時也能監督老物業在過渡期間保障基本服務，避免小區陷入管理真空。

第四步：備好法律武器，關鍵時刻不手軟

如果老物業無視行政通知，依然拒不撤場、拒不移交資料，就需要啟動法律程序維權。根據《民法典》和《物業管理條例》相關規定，老物業拒不辦理交接手續的，不僅要承擔行政處罰責任，還需賠償新物業和業主的損失。

新物業可以在業委會配合下，向法院提起訴訟，要求老物業：立即退出物業管理區域、移交全部資料和設施設備、賠償因延遲交接造成的經濟損失（如人員閑置成本、業主投訴賠償等）。

需要注意的是，訴訟期間不能中斷對小區的基礎服務。可以像朝通嘉園新物業那樣，先臨時搭建服務團隊，處理業主緊急訴求，同時通過業主群、公告欄及時公示交接進展，爭取業主的理解和支持 —— 業主的認可和配合，是維權路上最有力的后盾。

交接前必做：提前規避風險，少走彎路

與其遇到問題再解決，不如提前做好預防。新物業在承接項目時，建議提前做好這兩件事：

一是提前核查項目現狀。在簽訂物業服務合同前，和業委會一起實地查看小區設施設備狀況，了解老物業的服務遺留問題、財務收支情況，在合同中明確交接范圍、責任劃分和違約條款，比如約定 “老物業逾期未移交的，每日按合同金額的千分之五支付違約金”。

二是制定詳細交接方案。參照行業標準，制定包含資料、設施、財務、人員的全方位交接清單，明確每個環節的責任人、時間節點和驗收標準。比如資料交接要逐一核對簽字，設施設備交接要現場測試運行狀態，財務交接要核查物業費、維修基金和公共收益明細，避免后續出現 “賬實不符”“資料缺失” 的麻煩。

新老物業交接不是 “零和博弈”，核心是保障小區服務的連續性和業主的合法權益。老物業應依法履行交接義務，體面退場；新物業要做好充分準備，合規維權；業委會要發揮監督協調作用，打通溝通壁壘。

如果遇到交接難題，記住：合規是前提，溝通是基礎，主管部門是助力，法律是底線。只要按步驟推進，就能破解僵局，讓新服務順利落地，讓業主早日享受到舒心的居住環境。

你在物業交接中遇到過哪些問題？是怎么解決的？歡迎在評論區分享經驗，幫助更多同行少踩坑～

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

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