英格卡購(gòu)物中心聯(lián)手高和資本，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新實(shí)踐正式開(kāi)啟

出品 | 子彈財(cái)經(jīng)

作者 | 閱夜

編輯 | 閃電

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

一則合作消息，讓略顯沉寂的商業(yè)地產(chǎn)圈泛起漣漪。

近期，英格卡購(gòu)物中心宣告與高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作。雙方將共同組建一支專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，聯(lián)手持有無(wú)錫、北京、武漢三地的薈聚體驗(yàn)中心。

外界不乏疑問(wèn)：這是否意味著英格卡購(gòu)物中心要出售核心資產(chǎn)？答案是否定的。依據(jù)相關(guān)說(shuō)明，未來(lái)，英格卡購(gòu)物中心將繼續(xù)保有“薈聚”品牌的品牌、管理與運(yùn)營(yíng)權(quán)，并繼續(xù)以“薈聚”品牌獨(dú)家管理和運(yùn)營(yíng)所有聚會(huì)體驗(yàn)中心。

值得注意的是，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)普遍探索出路的當(dāng)下，作為宜家兄弟公司的英格卡購(gòu)物中心，其業(yè)績(jī)?cè)缫炎叱鲆粭l上揚(yáng)曲線。數(shù)據(jù)顯示，2025財(cái)年（2024年9月1日到2025年8月31日），英格卡購(gòu)物中心訪客量和銷售額呈現(xiàn)非常正向的增長(zhǎng)，客流量超過(guò)1.4億，同比增長(zhǎng)5%；整體出租率達(dá)97%；會(huì)員人數(shù)近700萬(wàn)。

高和資本，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于購(gòu)物中心及其他商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資，同時(shí)積極開(kāi)展該類資產(chǎn)的證券化業(yè)務(wù)。

由此，雙方的聯(lián)手呈現(xiàn)出不一樣的意義：一位深諳運(yùn)營(yíng)之道的“行業(yè)先鋒”，與一位精于不動(dòng)產(chǎn)增值的“策略家”，正共同探索新的增長(zhǎng)機(jī)遇。

1、從資產(chǎn)持有到“品牌+運(yùn)營(yíng)”的模式轉(zhuǎn)型

增長(zhǎng)始于清晰的決策。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，當(dāng)市場(chǎng)邏輯生變，舊有的決策也需要隨之調(diào)整。

當(dāng)前，想要讓業(yè)績(jī)?cè)偕弦粚訕牵袠I(yè)玩家們普遍面臨幾大挑戰(zhàn)：

其一，資產(chǎn)流動(dòng)性有待提升。2024年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的GDP數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資6944億元，下降13.9%，反映出存量資產(chǎn)在價(jià)值轉(zhuǎn)化和資金循環(huán)方面面臨一定壓力。

其二，在消費(fèi)體驗(yàn)日益重要的今天，僅依靠固定租金收入難以充分挖掘空間價(jià)值。

其三，同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)現(xiàn)象仍然較為突出，與追求個(gè)性化、沉浸感的消費(fèi)者之間存在差距。

因此，行業(yè)需要探索一種既能提升資產(chǎn)效率又能深化消費(fèi)鏈接的新模式。

英格卡購(gòu)物中心與高和資本的合作，可以視為行業(yè)應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)的創(chuàng)新嘗試。

英格卡購(gòu)物中心，背靠同樣擁有強(qiáng)大投資業(yè)務(wù)的英格卡集團(tuán)，本就具有投資業(yè)務(wù)背景，兼具商業(yè)運(yùn)營(yíng)與投資視角；高和資本，作為國(guó)內(nèi)頂尖的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)私募基金，其專長(zhǎng)正好是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值發(fā)現(xiàn)與金融速通。

通過(guò)雙方此次的合作，英格卡購(gòu)物中心有望進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，釋放存量?jī)r(jià)值，增強(qiáng)資金流動(dòng)性。更為重要的是，這一戰(zhàn)略合作不僅有助于英格卡購(gòu)物中心充分發(fā)揮運(yùn)營(yíng)專長(zhǎng)，確保業(yè)務(wù)的穩(wěn)定延續(xù)以及與本地社區(qū)的聯(lián)結(jié)，更為英格卡集團(tuán)未來(lái)的增長(zhǎng)和合作開(kāi)辟了新機(jī)。

“英格卡集團(tuán)扎根中國(guó)市場(chǎng)多年，始終致力不斷貼近本土需求，提供更加觸手可及、可持續(xù)的服務(wù)和體驗(yàn)。基于這一承諾，去年我們以全球最大的一筆單體投資打造了上海薈聚綜合體，與高和資本的全新合作也讓我們倍感振奮。此次合作不僅開(kāi)拓了新的業(yè)務(wù)與增長(zhǎng)機(jī)遇，更將深化我們與長(zhǎng)期相伴的本地社區(qū)的聯(lián)結(jié)。未來(lái)可期，我們充滿信心。”英格卡購(gòu)物中心全球總裁安心迪表示。

2、內(nèi)核更加穩(wěn)固：聚焦消費(fèi)者的“聚會(huì)體驗(yàn)中心”

為什么率先走出這一步的是英格卡購(gòu)物中心？答案其實(shí)藏在其早已明確的定位里：其建造的不是購(gòu)物中心，而是消費(fèi)者的“聚會(huì)體驗(yàn)中心”。

“薈聚”二字，代表的一是一個(gè)讓人愿意每日相聚、共享時(shí)光的目的地。這一定位，讓其擁有與行業(yè)不一樣的運(yùn)營(yíng)邏輯：薈聚指向的是“人”本身。

這種理念，在薈聚一項(xiàng)項(xiàng)點(diǎn)燃線下熱情的活動(dòng)中具象化。如今年夏季，英格卡購(gòu)物中心巧妙地借力聯(lián)合國(guó)國(guó)際玩樂(lè)日、中瑞建交75周年以及瑞典國(guó)寶級(jí)IP“長(zhǎng)襪子皮皮”誕生80周年等節(jié)點(diǎn)，聯(lián)動(dòng)宜家和顧客，打造“宜起‘皮’一夏”玩樂(lè)季。

在空間體驗(yàn)層面，薈聚通過(guò)還原繪本中的經(jīng)典場(chǎng)景、設(shè)置打卡點(diǎn)位，讓顧客仿佛置身于童話世界；在互動(dòng)體驗(yàn)方面，與租戶聯(lián)合舉辦露營(yíng)過(guò)夜、泳池派對(duì)等活動(dòng)，把IP文化價(jià)值轉(zhuǎn)化為消費(fèi)場(chǎng)景，為不同年齡段的顧客提供集“游、購(gòu)、娛”于一體的全新體驗(yàn)。

不久前舉辦的“有些快樂(lè)時(shí)刻，無(wú)法‘一鍵下單’”主題活動(dòng)，在國(guó)內(nèi)十城的薈聚上演。無(wú)錫的時(shí)尚秀場(chǎng)、西安薈聚的MBTI穿搭挑戰(zhàn)賽、長(zhǎng)沙薈聚OOTD穿搭映像館等等，無(wú)一不在強(qiáng)調(diào)線下空間的獨(dú)特社交與情感價(jià)值，為消費(fèi)者搭建尋找同好的空間。

同時(shí)，“薈聚”擅長(zhǎng)承辦豐富多樣的社區(qū)活動(dòng)。過(guò)去十年間，“薈聚”累計(jì)舉辦了超過(guò)4000場(chǎng)社區(qū)活動(dòng)，從北歐風(fēng)情的仲夏節(jié)、圣誕集市到各類本土化創(chuàng)意活動(dòng)，直接參與人數(shù)超50萬(wàn)。

如旨在整合商業(yè)體資源、公益組織的服務(wù)內(nèi)容及大學(xué)研究團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新能力的水滴商店，已成為薈聚熱門(mén)項(xiàng)目之一。

再如西安薈聚2025年推出的首個(gè)可持續(xù)公益商店“薈公益smile shop”，收益將用于支持障礙青年的就業(yè)和生活，顧客每消費(fèi)一筆可為他們兌換一小時(shí)的職業(yè)培訓(xùn)，該項(xiàng)目上線后即受到眾多消費(fèi)者好評(píng)。

也因此，長(zhǎng)期堅(jiān)持“為大眾創(chuàng)造更美好的日常生活”愿景，讓英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)市場(chǎng)沉淀出一條兼具穩(wěn)定性與成長(zhǎng)性的路徑。

“我們非常欣賞英格卡購(gòu)物中心在產(chǎn)品創(chuàng)新和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的卓越實(shí)力，其為中國(guó)的消費(fèi)者打造了精彩的聚會(huì)及消費(fèi)場(chǎng)景和體驗(yàn)。”高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫表示。

3、運(yùn)營(yíng)走向縱深：立體生態(tài)已成型

在英格卡購(gòu)物中心的價(jià)值邏輯里，商業(yè)地產(chǎn)的核心資產(chǎn)，最終是精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力。如果將英格卡購(gòu)物中心比作一個(gè)園丁，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)就要求其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全生命周期的耕耘。

上海薈聚綜合體，被視為觀察其運(yùn)營(yíng)深度及“立體生態(tài)”的例子。

作為英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)單體投資最大的項(xiàng)目，上海薈聚綜合體總投資額超80億元，總建筑面積約43萬(wàn)平方米。不僅包含一個(gè)大型購(gòu)物中心，還整合了宜家家居、五棟辦公樓以及豐富的戶外休閑空間。購(gòu)物中心內(nèi)匯聚了超過(guò)300個(gè)精選品牌，其中首店及特別概念店占比約71%，包括眾多全國(guó)、上海及區(qū)域首店，滿足消費(fèi)者多元化的需求。業(yè)態(tài)涵蓋時(shí)尚、餐飲、娛樂(lè)、教育、體育等，形成了多業(yè)態(tài)復(fù)合矩陣。

更關(guān)鍵的是空間敘事。在建筑外殼內(nèi)，山脈、河流、森林主題中庭交錯(cuò)，B2層的開(kāi)放城市市集與四層戶外北歐小鎮(zhèn)遙相呼應(yīng)。它打破了“盒子”的封閉感，營(yíng)造出一個(gè)步移景異、鼓勵(lì)探索與閑逛的沉浸式立體街區(qū)。

薈聚辦公成為上海薈聚綜合體的特色之一。“Hej!Workshop”是在上海薈聚推出的首座甲級(jí)辦公產(chǎn)品，空間采用綠意明亮的北歐設(shè)計(jì)風(fēng)格，搭配全套宜家辦公家具，并提供獨(dú)立辦公室、靈活工位、會(huì)議室等多元選擇，支持長(zhǎng)短短租，可滿足初創(chuàng)企業(yè)、自由職業(yè)者等不同群體需求。目前，該辦公空間已吸引多家企業(yè)入駐，如宜家中國(guó)服務(wù)辦公室、麥格納、阿里國(guó)際、博世等。

其多功能空間“虹橋薈客廳”在進(jìn)博會(huì)期間投入使用后，已迅速成為舉辦行業(yè)論壇、品牌交流、工作坊的活躍場(chǎng)域，實(shí)現(xiàn)了商務(wù)生態(tài)與商業(yè)生態(tài)的聯(lián)動(dòng)。

另一方面，在創(chuàng)新主題活動(dòng)領(lǐng)域，英格卡購(gòu)物中心深刻認(rèn)識(shí)到多元體驗(yàn)式消費(fèi)的重要意義，將創(chuàng)意與文化進(jìn)行深度融合，促使薈聚向具備社群社交、休閑聚會(huì)功能的綜合性社區(qū)轉(zhuǎn)型。

如2025年11月29日，武漢薈聚戶外10號(hào)門(mén)廣場(chǎng)星光熠熠、暖意涌動(dòng)。以 “循光而聚” 為主題的圣誕亮燈儀式溫暖啟幕，圣誕老人乘雪橇翩然飛過(guò)、絢爛燈光秀與璀璨圣誕星幕交織，共同拉開(kāi)為期一個(gè)多月的圣誕跨年季序幕。

正是這種貫穿“招商－空間－活動(dòng)－社群”的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)方式，使得薈聚形成強(qiáng)大的商業(yè)磁力。據(jù)透露，2025年，英格卡購(gòu)物中心成功引入近220家城市/區(qū)域首店，占引入新店總數(shù)的三分之一，寶可夢(mèng)、蘋(píng)果、W.Management等多家租戶銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)出色。更有租戶創(chuàng)下薈聚單日單店客流、銷售歷史新高，一些品牌創(chuàng)下內(nèi)部單店客流、銷售新高。

運(yùn)營(yíng)能力，最終兌現(xiàn)為商業(yè)價(jià)值。2025年財(cái)年，無(wú)錫、北京、武漢三座薈聚作為運(yùn)營(yíng)超十年的成熟項(xiàng)目，在整體市場(chǎng)環(huán)境面臨普遍壓力的情況下，客流量整體保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，三地最高增幅接近兩位數(shù)。

“薈聚項(xiàng)目的持續(xù)成功，充分印證了英格卡購(gòu)物中心中國(guó)團(tuán)隊(duì)出色的管理能力，也使我們更加確信，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與本土創(chuàng)新的深度融合必將引領(lǐng)中國(guó)購(gòu)物中心的未來(lái)發(fā)展。”高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示。

4、結(jié)論

回顧英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)的歷程，其主線清晰可見(jiàn)：以持續(xù)的客戶價(jià)值創(chuàng)造，驅(qū)動(dòng)企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)健落地。十座薈聚中心、三個(gè)薈聚辦公項(xiàng)目，正是其戰(zhàn)略耐心的注腳。

此次與高和資本的合作，是其這一主線上的關(guān)鍵落子，為下一階段的增長(zhǎng)蓄力。

正如英格卡購(gòu)物中心中國(guó)區(qū)總裁朱潔敏所說(shuō)：“英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)市場(chǎng)始終保持著出色的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。我們?cè)谠L客量和租戶銷售額方面表現(xiàn)強(qiáng)勁，出租率持續(xù)保持高位，顧客滿意度也取得了亮眼的成績(jī)。我們倍感欣喜地看到，在中國(guó)市場(chǎng)，大眾非常認(rèn)可我們通過(guò)薈聚聚會(huì)體驗(yàn)中心帶給大家的理念和體驗(yàn)，也非常期待借助此次新的合作進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。”

商業(yè)的本質(zhì)或許從未改變，即創(chuàng)造并滿足需求。但當(dāng)需求變得愈加復(fù)雜與多元時(shí)，答案就不再只是冰冷的空間與商品。當(dāng)英格卡購(gòu)物中心始終將人的價(jià)值置于中心，其增長(zhǎng)的路徑自然更加清晰。