市場首單消費(fèi)類機(jī)構(gòu)間REITs在上交所成功設(shè)立 商業(yè)地產(chǎn)引“活水”再添創(chuàng)新實(shí)踐

財聯(lián)社12月12日訊（記者 李潔）民營房企融資，在資本市場有了新動靜。

新城控股2025年度第三期中期票據(jù)近日成功發(fā)行，規(guī)模達(dá)17.5億元，期限5年，發(fā)行利率為4.00%。

穩(wěn)步推進(jìn)債務(wù)融資的同時，該公司在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域亦實(shí)現(xiàn)重要突破。

2025年11月28日，“國金資管-吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”在上海證券交易所成功設(shè)立。該項目發(fā)行規(guī)模6.16億元，是全國首單民營地產(chǎn)上市公司成功發(fā)行的持有型不動產(chǎn)ABS（又稱機(jī)構(gòu)間REITs），同時也是全市場首單消費(fèi)類機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品。

據(jù)了解，該產(chǎn)品的落地，是上交所在中國證監(jiān)會指導(dǎo)下，推動多層次REITs市場建設(shè)、盤活存量商業(yè)不動產(chǎn)的重要實(shí)踐。這一商業(yè)地產(chǎn)引入“活水”的新路徑，為民營房企拓寬權(quán)益融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提供了一個創(chuàng)新范本。

政策引領(lǐng)市場擴(kuò)容 首單消費(fèi)類機(jī)構(gòu)間REITs應(yīng)時而生

值得關(guān)注的是，上述吾悅廣場專項計劃的成功設(shè)立，正值中國證監(jiān)會于同日發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的公告》并向社會公開征求意見。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著我國REITs市場正式從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域擴(kuò)容至商業(yè)不動產(chǎn)，為房地產(chǎn)行業(yè)向“資產(chǎn)運(yùn)營”新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供了關(guān)鍵的金融工具支持。

華泰證券分析指出，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的出臺意味著市場規(guī)模擴(kuò)張有望提速。目前消費(fèi)REITs合計已上市12只，充沛存量、成功經(jīng)驗以及監(jiān)管流程的簡化，都有望成為加速發(fā)展的催化劑。對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有助于打破資產(chǎn)高沉淀約束，進(jìn)一步打通“融投管退”閉環(huán)，提升資產(chǎn)流動性，并推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及企業(yè)的價值重估。

據(jù)悉，本次成功設(shè)立的專項計劃底層資產(chǎn)為青浦吾悅廣場，位于上海市青浦新城核心區(qū)域，建筑面積超12萬平方米，集餐飲、零售、娛樂等多業(yè)態(tài)于一體，地理位置優(yōu)越，經(jīng)營情況穩(wěn)定，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健。基礎(chǔ)資產(chǎn)由經(jīng)驗豐富的吾悅商管負(fù)責(zé)運(yùn)營，近年來始終保持出租率、銷售額等關(guān)鍵指標(biāo)的穩(wěn)健增長。

作為全國消費(fèi)類及A股民企“雙首單”持有型ABS，該項目不僅打通了持有型商業(yè)地產(chǎn)通過權(quán)益型ABS盤活資產(chǎn)的核心路徑，還為民營房企借此途徑“引入活水”提供了可復(fù)制的標(biāo)桿實(shí)踐范本。

公開資料顯示，截至2024年末，新城控股已在全國布局200座吾悅廣場，其中173座已開業(yè)，形成了規(guī)模化的商業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)與持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流生成能力，為本次機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品的價值提供了堅實(shí)支撐。

新城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司正積極探索包括公募REITs、機(jī)構(gòu)間REITs在內(nèi)的多層次盤活工具，旨在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，釋放資產(chǎn)價值，為戰(zhàn)略拓展注入新動力。2025年1-11月，新城控股累計實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入約128.52億元，同比增長10.36%，體現(xiàn)了向“資產(chǎn)運(yùn)營”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的成效。

一家投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，核心城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流回報穩(wěn)定，在當(dāng)前市場環(huán)境下具備配置價值。本項目底層資產(chǎn)抗周期性強(qiáng)，擴(kuò)募儲備充足，為投資者提供了兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與增值潛力的配置工具。

服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與內(nèi)需戰(zhàn)略 REITs規(guī)模有望持續(xù)擴(kuò)大

在本次專項計劃推進(jìn)過程中，上海證券交易所發(fā)揮了重要的市場組織與引導(dǎo)作用。

上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“交易所積極開展分類監(jiān)管，扶優(yōu)限劣，對于誠實(shí)守信、有意愿有能力完善機(jī)制建設(shè)、努力提升項目運(yùn)營質(zhì)效、積極回報投資者的各REITs項目參與方，將充分發(fā)揮全鏈條綜合服務(wù)優(yōu)勢，支持其建好REITs平臺，培育一批投資者信任、認(rèn)可的標(biāo)桿項目，形成‘好項目有好待遇’的REITs市場生態(tài)。”

據(jù)了解，本次專項計劃項目通過市場化詢價，成功引入覆蓋保險、銀行理財、券商、信托等類型的多元化投資者，實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)定價，充分體現(xiàn)了上交所在“資產(chǎn)篩選、估值定價等方面尊重市場協(xié)商結(jié)果”的原則。

此外，本項目在借鑒國內(nèi)外REITs先進(jìn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合消費(fèi)類資產(chǎn)特點(diǎn)，全面踐行了監(jiān)管倡導(dǎo)的“六大機(jī)制”建設(shè)，涵蓋信息披露、激勵約束、流動性支持、資產(chǎn)運(yùn)營治理、二級交易和擴(kuò)募等關(guān)鍵機(jī)制，探索性搭建機(jī)構(gòu)間REITs平臺，為產(chǎn)品穩(wěn)健運(yùn)行和價值提升提供了制度保障。

其中，創(chuàng)新設(shè)置的“基準(zhǔn)收益+超額收益”分配機(jī)制，將運(yùn)營管理費(fèi)與運(yùn)營業(yè)績直接掛鉤，有效激發(fā)了運(yùn)營團(tuán)隊的積極性。項目同時設(shè)立了靈活的擴(kuò)募機(jī)制，為后續(xù)將全國范圍內(nèi)更多吾悅廣場優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入平臺預(yù)留了路徑。多層次信息披露制度，則確保投資者能及時掌握關(guān)鍵運(yùn)營指標(biāo)，有助于提升信息透明度。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上交所秉承發(fā)展與安全并重的理念，積極推動機(jī)構(gòu)間REITs市場建設(shè)。一方面，堅守安全底線，嚴(yán)把項目入口關(guān)，聚焦“貨真價實(shí)”核心要求，確保底層資產(chǎn)真實(shí)可靠不造假、信息披露準(zhǔn)確完整不隱瞞、資產(chǎn)預(yù)期回報穩(wěn)定合理不虛高。另一方面，尊重市場規(guī)律，激發(fā)內(nèi)生動力，充分保障投融資主體的市場化博弈與價格發(fā)現(xiàn)功能，對估值不作剛性限制，通過完善市場機(jī)制促進(jìn)資產(chǎn)真實(shí)價值的形成與發(fā)現(xiàn)，切實(shí)推動市場持續(xù)健康發(fā)展與活力釋放。

下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，穩(wěn)步推進(jìn)機(jī)構(gòu)間REITs各項工作，持續(xù)完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，協(xié)同各方做好市場培育，進(jìn)一步激發(fā)市場參與主體活力。以優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)先行穩(wěn)步開展試點(diǎn)，把好資產(chǎn)“入口關(guān)”，鼓勵運(yùn)營管理強(qiáng)、資產(chǎn)運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)項目開展試點(diǎn)，切實(shí)做好風(fēng)險防范，引導(dǎo)相關(guān)主體歸位盡責(zé)，共同推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建運(yùn)轉(zhuǎn)高效、風(fēng)險可控、生態(tài)健康的REITs市場體系。

分析人士指出，“國金資管-吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”的成功設(shè)立，是金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持提振和擴(kuò)大消費(fèi)的重要實(shí)踐，也是落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于堅持內(nèi)需主導(dǎo)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動高質(zhì)量發(fā)展要求的具體舉措，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)通過金融創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級注入了新的“活水”。