清華五道口閉門研討會蘇州召開，解碼不動產轉型與金融創新新路徑

近日，清華五道口全球不動產金融論壇在蘇州召開“2025年3-4季度不動產行業閉門研討會”，聚焦城市新發展下的不動產行業轉型與金融創新路徑。會議圍繞城市新發展需要重視產業、經濟、文化融合以重構資產價值內核，通過險資、基金等多元市場主體和REITs等多層次金融工具，構建不動產行業可持續的資金循環，推動城市高質量發展。

此次會議系清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心首度在京外舉辦系列閉門會。中國證監會原主席肖鋼，中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光出席會議。中國保險資產管理業協會原黨委書記、執行副會長兼秘書長曹德云，上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授、中國發展研究院執行院長陸銘作主旨分享；正大集團新能源企業中國區資深副總裁張珂，太保資本副總經理、太保不動產總經理高小羊作主題分享。來自蘇州國發集團、蘇州資管集團、蘇州城投集團、蘇州工業園區投控、蘇州名城保護集團、太平資產、友邦人壽、蘇州房協、深圳香蜜湖國金院、益友天元律所、高和資本、瓴寓國際、戴德梁行等多家行業機構的60余位領導專家參會研討。清華大學五道口金融學院研究員、不動產金融論壇秘書長魏晨陽主持會議并開場發言。

魏晨陽在開場發言中首先向蘇州國發集團對本次活動的大力支持致以誠摯感謝，在國發集團領導與論壇理事益友天元律所唐海燕主任的鼎力支持下，本次會議得以成功落地蘇州這座充滿商業活力的城市。魏晨陽強調，“十五五”規劃將我國城市與不動產行業高質量發展列為重要內容，值此商業不動產公募REITs試點啟幕之際，聚焦“城市新發展：新主體、新資產、新金融”的主題探討正當其時，亦與蘇州的城市基因及商業活力高度契合。本次會議將深入探討不動產轉型如何把握城市新發展機遇，行業新主體如何匹配優質新資產，以及不動產金融如何進一步創新等前沿議題。清華五道口不動產金融研究中心將持續搭建匯聚專業智慧的交流平臺，輸出政策內參、課題報告、專著、商學院案例等高水平研究成果，為中國不動產行業轉型與金融生態的構建貢獻智庫力量。

【圖為魏晨陽開場發言】

主旨主題分享：新周期下的城市發展與不動產投資趨勢

在主旨與主題分享環節，陸銘、曹德云、張珂、高小羊四位資深專家分別圍繞不動產與城市發展、險資投資不動產、能源新資產探索等專題進行深入解讀。

陸銘以“房地產的盼頭”為題發表主旨演講，指出當前房地產市場的核心問題在于供需層面的“空間錯配”。在區域維度，人口向大型都市圈集聚的趨勢與土地供應的行政分隔形成矛盾。對此，他提出順應需求優化土地供給：在人口流入的大城市，允許城市低效工商用地轉為住宅用地，并適度放松容積率以增加有效供給；在人口流出地，則需推進建設用地的減量化與集中化。在城市內部維度，職住分離加劇了配套供給錯配。陸銘提出，在物理空間上，應依托軌交站點及都市圈交界處綜合開發，打造“十五分鐘生活圈”；在制度供給上，應通過落實租購同權、擴大保障范圍，推動租賃市場規范健康發展。

【圖為陸銘主旨分享】

曹德云以“新視角下保險資金不動產投資的新趨勢”為題，系統分享了險資配置不動產的目標、策略和方向。他指出，險資配置不動產的核心需求是匹配長期負債、獲取穩定現金流以抵御利差損風險。他重點分析了險資投資不動產的潛力、策略與專業能力建設。投資潛力方面，險資在不動產領域配置空間巨大，目前保險行業總資產超40萬億，而投向不動產的資金占比僅約1%，遠低于30%的監管比例上限與10%的國際平均水平。投資策略方面，險資投資拓展至養老地產、數據中心、新能源基礎設施等新業態和城市更新等領域，由持有實物資產轉向輕重結合、股債結合的多元化金融產品組合。專業能力建設方面，險資可以通過設立專業投資機構，注重標的資產質量與全產業鏈的運營管理能力，使保險成為更有專業能力和水平的綜合金融服務平臺。

【圖為曹德云主旨分享】

張珂分享了在能源時代下對能源“新資產”的探索路徑。他提出，需要重塑存量資產價值，推動不動產從單一的“空間價值”向“能源價值”升級。如在清潔電力領域，正大利用旗下工廠及養殖場屋頂資源開發光伏資產，除了自己消納，還可為更多有需要的企業提供綠電服務，能源的加持，使得傳統農業資產獲得了新的運營收益；在生物能源領域，嘗試挖掘農牧產業鏈的生物質資源潛力，將農牧業廢料轉化為生物天然氣和生物航煤，布局生物質能源市場，對于農業產業衍出的新資產有了新的開發路徑。張珂認為，未來資產的價值將與能源屬性深度綁定，不動產行業可以從“資產能源化”進而向“能源資本化”轉型，更積極地利用REITs等金融工具，推動能源新資產對接資本市場，構建完整的商業價值閉環。

【圖為張珂主題分享】

高小羊以“‘十五五’規劃牽引下的不動產配置展望”為題，從宏觀經濟環境、不動產行業生態建設兩方面分析了險資配置與不動產投資的契合度，并結合國家“十五五”規劃戰略牽引，分享了險資不動產配置方向和配置思路。他提出，當前債券收益率趨勢性下行，非標固收資產供給減少，險資需要加大穩健收益類資產配置；核心城市的不動產資產資本化率走高、風險溢價上升，不動產資產迎來了較好的配置時機；而隨著公募REITs、機構間REITs等多層次REITs生態日趨成熟，不動產資產的流動性得到提升，險資不動產配置迎來了較好的機遇期。他結合國家“十五五”關鍵領域規劃部署，分享了數據中心、新能源、消費類及工業類基礎設施等重點配置方向，并從聚焦高質用戶、布局優質區位、提升估值安全墊、夯實可控變量四個維度，探討了具備稀缺性的不動產與新基建資產的配置思路。

【圖為高小羊主題分享】

專題研討：多元視角下的城市運營與不動產金融新路徑

在專題研討環節，多位業界專家從不同視角出發，結合企業與地方實踐分享行業洞見，對城市更新與文脈保護、運營管理主體使命、不動產金融循環等議題進行建言展望。不動產金融研究中心研究總監、高級研究專員郭翔宇主持該環節。

蘇州工業園區國有資本投資運營控股有限公司黨委書記、董事長錢曉紅指出，園區國資已從基礎設施建設者轉型為優質經營性資產持有者，積累了大量成熟資產，并通過公募REITs及類REITs實現了資本循環。然而面對宏觀環境導致的產業園同質化競爭與出租率下行這一實際挑戰，她提出公司將加快從空間載體開發向產業投資轉型，嚴控投資導向以確保資產與產業需求精準匹配，并積極探索商業、酒店等新領域的REITs路徑。最后她呼吁對資產運營機構進行市場化改革，建立靈活的激勵機制，從而應對日益激烈的市場競爭。

蘇州名城保護集團有限公司黨委委員、副總經理、首席合規官葉劍指出，成功的城市更新應圍繞新主體、新資產、新金融三方面展開。新主體方面，核心要推動實施主體從開發商轉型為片區統籌與精細管理的城市綜合運營商，并吸引多方社會資本與專業機構共同參與。新資產方面，關鍵應從物理空間更新升維至文化價值重構，通過活化歷史建筑、打造特色產業集群來系統性提升片區資產價值。新金融方面，需構建多元化可持續資金生態，綜合利用長期銀團貸款、債券、中央預算內資金等一攬子金融工具，積極探索商業不動產資產證券化的新路徑等，實現“資金-資產-資本-資金”的大資管全周期的可持續循環，為城市更新注入耐心資本，為古城保護探索實踐案例，為世界貢獻“蘇州方案”。

益友天元律師事務所首席合伙人、主任，清華五道口全球不動產金融論壇創始理事唐海燕充分肯定了不動產金融研究中心在政策建言方面的智庫作用。她指出，當前不動產金融循環面臨兩大挑戰，一是法律制度供給不足，具體表現在稅務配套、民企準入壁壘及土地合規性等問題，亟需出臺不動產投資基金條例；二是資產運營機構激勵不足，對此她建議C-REITs應當探索內部管理模式，讓資產通過REITs進行資產IPO后，能夠持續獲得運營收益。不動產行業已從開發時代邁向更新與大資管時代，唐海燕呼吁建立包含國企、民企、智庫及險資在內的共建生態，共同推動行業金融制度變革。

高和資本執行合伙人、清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任周以升認為，商業不動產REITs試點將成為C-REITs發展的重要里程碑，有望用更市場化和包容性的規則來盤活市場化資產。目前，公募REITs面臨的核心挑戰尚待解決。一方面是監管尺度和審批效率問題，下行周期的政策需釋放更強的彈性，從最近的政策節奏和反響來看，市場相信政策制定者逆周期調節的智慧和勇氣，例如香港REITs在疫情期間將杠桿率上限從45%提至50%的政策值得借鑒。另一方面是發行主體的包容性和市場化導向問題。公募REITs還需不斷吸納險資、PERE、開發商等多元主體參與，凝聚主體的并購能力和開放性的資源聚合能力，使其在重塑周期中承擔關鍵角色。上述因素制約資產在一二級市場間順暢流動，從而使得一二級市場價差明顯。為促進不動產資產的價格發現，機構間REITs等橋梁性質的不動產創新，以及更為包容性的制度環境值得期待。

【圖為專題研討（左上至右下為錢曉紅、葉劍、唐海燕、周以升、郭翔宇）】

會議最后，肖鋼主席作總結發言。他指出，第二次中央城市工作會議確立了城市建設進入存量提質增效新階段，為未來行業發展提供了根本遵循。他認為，涵蓋新空間、新模式、新服務、新資產、新業態的城市發展新模式，有望成為我國經濟發展的新動能。目前房地產行業正處在新舊模式轉型的關鍵期，而成功轉型的核心挑戰在于金融支持體系仍需完善，特別是長期資本與耐心資本仍顯不足，且現有政策供給與需求的匹配仍有優化空間。展望未來，肖鋼呼吁加快構建與新發展模式相適應的新型生產關系，建議發揚改革創新精神，加大新制度與新政策供給力度，通過優化投融資體制，為城市高質量發展筑牢制度保障。

【圖為肖鋼主席總結發言】