10年房產(chǎn)中介說漏嘴：明后兩年買房，牢記：買舊、買大、不買三

買房，千萬別跟風(fēng)瞎選！很多人一輩子就只夠買一套房，可眼下樓市，房價(jià)出現(xiàn)大幅回落，二手房庫存更是高到驚人，這種情況下，剛需購房者選房可半點(diǎn)都馬虎不得。

畢竟手里攥的是畢生積蓄，稀里糊涂選房最后當(dāng)了“樓市韭菜”。

當(dāng)下的大環(huán)境，到底該怎么挑房，才能確保不虧本、不翻車？一位深耕房產(chǎn)行業(yè)10 年的老中介，經(jīng)手過超500套房源，見過太多購房者高價(jià)踩坑，也見證了不少人靠精準(zhǔn)選擇實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。

他給出了一句買房金句：明后兩年買房，買舊、買大、不買三，這7個(gè)字藏著他多年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

打算買房的朋友，來看看是哪些房子能直接入手，哪些又不能買？

1、買舊：舊不是指破，是指城市“核心”位置

別一聽到“買舊”就以為是讓你去接手又老又破的房子。這里的“舊”，指的是大城市核心區(qū)域里那些老小區(qū)的房子。

說白了，就是選“地段”，買房看地段永遠(yuǎn)不過時(shí)。

1）地段優(yōu)勢

不同地段的房產(chǎn)，其價(jià)值天差地別。

市中心的房子，是整座城市的資源網(wǎng)。哪怕老舊，也比有些新樓盤更具價(jià)值。學(xué)校、醫(yī)院、地鐵、商場……這些東西，新區(qū)的規(guī)劃圖畫得再漂亮，沒個(gè)十年八年也配置不全，怎么都沒有那種煙火氣。

更關(guān)鍵的是，核心區(qū)往往聚集大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)，上班族能大幅縮短通勤時(shí)間，購物、就醫(yī)、孩子上學(xué)都能就近解決。

2）資產(chǎn)保值能力強(qiáng)

許多大中城市內(nèi)環(huán)核心位置中八九十年代的老房，外觀是舊了點(diǎn)，但掛牌價(jià)和成交速度驚人。這種房子的價(jià)值，就像老樹盤根，風(fēng)雨來了，它扛得住。土地就那么多，土地資源愈發(fā)稀缺，越來越值錢。

3）有拆遷機(jī)會(huì)

住建部明確提出要并行推進(jìn)“留改拆”，預(yù)計(jì)2026年城市核心區(qū)改造將全面提速。核心區(qū)老房因格局老舊、市容不達(dá)標(biāo)等問題，拆遷概率大幅提升，且房齡越久，拆遷補(bǔ)償通常越高。

哪怕不拆，政府出資各種翻新改造，那房子也會(huì)大幅增值。

2、買大：優(yōu)先選大戶型，一步到位更省心

很多人，尤其是買首套剛需房的年輕人，就喜歡算精明賬，我先買個(gè)小的、舊的、遠(yuǎn)的，過渡一下，等以后有錢了再換大房子。但在資深房產(chǎn)中介眼里，這種思路就是坑。

想靠小房置換大戶型，遠(yuǎn)沒有想象中輕松，背后的置換成本高到超乎預(yù)期。

用現(xiàn)實(shí)來算筆賬：你先買個(gè)80平的兩房，五年后，孩子生了，老人要來帶孩子，住不下，想換120平的三房。這五年里，你為這小房子投入的裝修錢、還有房貸。等你賣的時(shí)候，二手房折舊、交易稅費(fèi)，扒掉一層皮。

再去買新房，二套房首付比例、貸款利率，里外里一算，你當(dāng)初為了“省”那幾十萬首付，最后置換成本可能多花上百萬！這還不算你折騰兩次裝修耗費(fèi)的時(shí)間、精力和精神內(nèi)耗。

更現(xiàn)實(shí)的是，這五年除了每月日常養(yǎng)家和還房貸，還能攢夠置換大戶型的資金嗎？

一步到位剛開始可能壓力大，但這是最笨、也最有效的方法。房子大一點(diǎn)，以后就不至于被迫換房，可以從容應(yīng)對家庭生活的變化。

3、不買三：這三類房子，誰買誰是大冤種

下面這三種房子，建議錢多燒得慌也別碰！

1）不買三四線城市的超高層

超高層住宅在未來就是垂直貧民窟，誰住誰知道的絕望。電梯是它的死穴。現(xiàn)在新電梯還行，等過了十五年，維護(hù)成本飆升，更換一部電梯動(dòng)輒幾十萬，維修基金早見底了，業(yè)主們扯皮能扯上好幾年。

到時(shí)候，你就天天體驗(yàn)早高峰等二十分鐘電梯、或者徒步爬30層樓的崩潰生活吧。

更可怕的是消防安全，香港宏福苑火災(zāi)就是警示，消防云梯的救援高度最多只能到18層，逃生通道漫長，真有事了，只能聽天由命。況且居住密度極高，鄰居素質(zhì)參差不齊，隔音奇差，那種壓抑感，住久了人都煩躁。

再加上三四線城市本身人口吸引力有限，超高層住宅的流通性極差，想轉(zhuǎn)手都難，妥妥成了“不動(dòng)產(chǎn)”。

2）不買畫餅的遠(yuǎn)郊大盤

這種房子買的時(shí)候，宣傳得那叫一個(gè)漂亮：未來有地鐵、有學(xué)校、有商業(yè)中心、湖光山色……可不少人栽在這類房源上了。

有人當(dāng)初圖遠(yuǎn)郊樓盤單價(jià)低，咬牙入手了一套，雖說萬幸順利交房，可入住后的日子滿是糟心。小區(qū)周邊基本沒什么生活配套，日常想買個(gè)新鮮蔬菜肉類，得去好幾公里外，公交地鐵見不著，上班通勤還是日常出行，都成了無解的難題。

出門不是泥濘土路就是漫天灰塵，晚上八九點(diǎn)小區(qū)外就漆黑一片。業(yè)主收房后好幾年，周邊還是一片黃土，承諾的學(xué)校連地基都沒挖。

而且，這種盤子資金鏈最容易出問題，爛尾風(fēng)險(xiǎn)最高。希望大家不要做這種幸運(yùn)兒。

3）不買海景、度假、養(yǎng)老旗號的概念房

那些聽著美好卻極易砸手里的海景、度假、養(yǎng)老概念房，是智商稅重災(zāi)區(qū)！

海景房潮濕、腐蝕、刮臺風(fēng)，一年住不了倆月，大部分時(shí)間空著發(fā)霉，想賣的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本賣不掉，再也找不到接盤的傻子。

度假房除非財(cái)富自由，否則你根本沒有固定的、長期的度假需求。它只會(huì)成為你資產(chǎn)表上一項(xiàng)不斷產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)的負(fù)擔(dān)。

養(yǎng)老房位置通常偏僻，風(fēng)景是好，但離好點(diǎn)的醫(yī)院十萬八千里。真到了需要養(yǎng)老的年紀(jì)，你才發(fā)現(xiàn)菜市場、藥店、社區(qū)醫(yī)院比山清水秀重要一萬倍。

這些房子，概念大于實(shí)用，接盤俠極其難找，將徹底淪為動(dòng)不了的資產(chǎn)。