兩年公共收益，只有500多元！物業被“失信記分”，業主的錢仍“不明不白”

“老物業都被記了6分失信分，違規代管的公共收益還是一筆‘糊涂賬’！”近日，靜安區滬太路1063弄地礦小區業主劉先生向“新民幫儂忙”反映，小區老物業上海地礦物業管理有限公司（以下簡稱“地礦物業”）因違規代管公共收益，11月已被相關部門處以“失信記分”6分，可問題至今未解決。令他氣憤的是，老物業兩年間違規代管的公共收益，當前僅返還500多元，“懇請主管部門深入調查，把‘糊涂賬’算成‘明白賬’，守住業主的‘錢袋子’”。

收入驟降引人疑

業主劉先生在“上海物業”小程序查詢小區的公共收益賬目

“上海物業”小程序顯示，靜安區地礦小區2025年第三季度公共收益入賬571.52元

劉先生告訴記者，地礦小區第五屆業委會于2023年年中成立，至今未換屆，負責小區自治事務。2023年7月至2025年6月，小區由地礦物業負責管理；2025年7月，老物業撤場，新物業正式接管。“今年下半年整理小區賬目時，我發現公共收益的變化特別反常，越查越心驚。”

劉先生點開“上海物業”監管小程序，向記者展示了小區的公共收益明細：2023年上半年（1月1日—6月30日），業主大會賬戶“本期收入”達2萬余元；可到了2023年下半年（7月1日—12月31日），這一數字驟降至千余元，縮水超九成。更離譜的是，2024年第二季度，公共收益入賬金額僅17.86元；2025年第一、二季度，金額又突然反彈至2857.14元、2532.14元。

“收入忽高忽低，毫無規律可言，而且入賬時間明顯滯后。”劉先生疑惑道，第五屆業委會上任后，公共收益不僅金額異常，記賬節奏也變得混亂，“入賬經常拖延，總感覺不對勁，似乎有貓膩”。

暗箱操作錢代管

2023年，地礦小區第五屆業委會與地礦物業簽訂《公共收益代管協議》

帶著滿腹疑慮，劉先生多次找到屬地彭浦鎮房辦和小區業委會求證，一番追問后，一段未告知全體業主的“暗箱操作”浮出水面。原來，2023年7月，第五屆業委會與地礦物業簽訂《公共收益代管協議》，約定從當月起，小區公共收益由地礦物業代為管理、記賬。更為關鍵的是，協議還涉嫌“私相授受”調整了公共收益補充維修資金的分配比例。

11月底，地礦小區2025年第三季度公共收益入賬571.52元

“地礦物業”被記6分

“根據最初的物業服務合同，停車費、廣告費等公共收益，地礦物業僅收取25%作為服務費，剩余75%需全額存入業主大會賬戶，補充小區維修資金。”劉先生透露，可這份代管協議簽訂后，分配規則被悄悄篡改：原本應全額歸入維修資金的75%收益中，僅10%打入業主大會公共賬戶，剩余65%直接轉入地礦物業公司賬戶，由其“代為保管”。

“從75%縮水至10%，這么重要的分配變更，既沒召開業主大會，也沒公示征求業主意見，業委會和物業就私下拍板了！”劉先生氣憤地表示，小區公共收益屬于全體業主，業委會作為業主大會的執行機構，理應維護業主權益，而非伙同物業暗箱操作，“這根本就是越權操作，嚴重侵犯了業主的知情權和決策權”。

處罰落地錢難退

12月初，新民晚報記者聯系屬地靜安區彭浦鎮房辦核實情況。相關工作人員確認，經調查，地礦物業與業委會簽訂的《公共收益代管協議》，未履行業主大會表決程序，屬于違規操作。11月中旬，房辦已依據《上海市物業服務企業信用管理辦法》，在物業監管平臺對地礦物業作出“失信記分6分”的處罰。

據了解，上海物業服務企業及項目經理信用評定基準分為0分，實行失信信息加分制，記分越高失信程度越重。此次地礦物業被記6分，對應“較嚴重失信行為”，失信內容明確標注為“未每季度末將當季公共收益按照法律法規規定和物業服務合同約定的比例予以結算，并于次月月底前交存至區房管局指定的公共收益賬戶或業主大會賬戶（依據滬房規范〔2023〕3號文件）”。

“處罰都下來了，可老物業的違規賬目還是沒厘清。”劉先生無奈地說，11月底，他看到小區2025年第三季度公共收益入賬571.52元，賬目標注“其他收益”，備注為“余額轉交”。“整整兩年，65%的公共收益都由老物業代管，不可能只剩這么點！”劉先生質疑，地礦物業涉嫌隱匿、侵吞公共收益，始終未公示2年來的完整明細賬。

記者隨后聯系地礦小區第五屆業委會兩名成員，對方均不愿多談，僅含糊表示“新老物業正在交接，年底前會公示相關明細”。而當記者致電上海地礦物業管理有限公司相關負責人時，對方僅說了一句“不便回應”，便匆匆掛斷電話。

城管介入追查中

新民晚報者獲悉，針對地礦小區公共收益“余額異常”及老物業違規代管問題，屬地彭浦鎮城管部門已正式介入調查。“公共收益是小區的‘救命錢’，關系到每一位業主的切身利益，絕不能不了了之。”劉先生表示，希望監管部門能徹查地礦物業2023年7月至2025年6月的財務賬目，追回被違規侵占的公共收益，同時督促業委會履行職責，定期公示賬目，接受全體業主監督。

業內人士提醒，根據《物業管理條例》及滬房規范〔2023〕3號文件，小區公共收益屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自挪用、侵占；調整公共收益分配比例、委托第三方代管等重大事項，必須經業主大會表決通過并公示。業主若發現物業或業委會存在違規操作，可及時向屬地房辦、城管部門投訴，或通過法律途徑維護自身權益。“新民幫儂忙”將持續跟蹤事件進展，助力業主厘清“糊涂賬”。

原標題：《兩年公共收益，只有500多元！物業被“失信記分”，業主的錢仍“不明不白”》

欄目編輯：陳浩

本文作者：新民晚報 夏韻

圖片來源：受訪者供圖