深圳二手房掛牌價“兩連升”

1）周度：

新房成交結束“四連增”，高位回落。本周（12月5-11日），38城新房成交面積錄得264萬平（約為年內高點的51%），在經歷連續四周的環比修復后，本周環比轉跌9%。盡管出現單周波動，但絕對規模仍處于近期220-292萬平的中樞區間，顯示市場在脈沖式回暖后進入整固階段。

二手房成交止跌企穩，成交面積維持高位。繼上周小幅回調3%后，本周15城二手房成交面積企穩于214萬平，環比基本持平。近四周成交中樞穩定于214-221萬平的窄幅區間，絕對量維持在年內高點的73%水平，顯示二手房韌性高于新房。

同比降幅邊際收斂，磨底特征延續。38城新房成交同比下滑33%，降幅較上周收窄3個百分點，目前已連續十一周錄得負增長；15城二手房成交同比降幅亦收斂3個百分點至34%，連續九周同比負增長。

2）月度：

新房降幅邊際收斂，二手房景氣度短期承壓。12月1-11日，38城新房成交面積同比下滑29%，較11月全月（-35%）有邊際改善，降幅收斂6個百分點，與10月（-27%）表現基本相當。相比新房的邊際修復，二手房成交明顯走弱。12月1-11日，15城二手房成交同比下滑34%，較10月、11月的跌幅均擴大14個百分點，二手房市場短期仍面臨較大的回調壓力。

3）一線城市表現：

一線城市新房成交環比轉降，城際分化顯著。一線城市新房成交經歷“兩連增”后，本周環比轉跌6%，絕對規模回落至年內高點的50%。城市間分化明顯，北京表現最為亮眼，環比繼上周大增62%后，本周再增25%，成交量站上16萬平，突破近四周8-12萬平的震蕩箱體，修復動能強勁。深滬漲跌互現，深圳從底部反彈42%，但絕對量仍偏低，僅為年內高點26%；上海由增轉降（-14%），但絕對量仍維持在年內高點的62%。廣州則持續走弱，連續兩周回落，本周降幅達22%，絕對量已降至年內高點的39%。

二手房成交整體維持高位韌性，深圳領漲。京滬深二手房成交合計環比上漲4%，主要由深圳大幅反彈20%帶動，上海微增3%，而北京微降2%。當前北上深二手房成交均穩定在年內高點的73-79%，顯著強于新房市場。

同比維度，高基數壓制依舊，上海走出獨立行情。受去年同期高基數影響，新房整體同比下滑37%，降幅擴大3個百分點，連續九周負增長。其中，深圳受超高基數擾動同比深跌78%，京廣跌幅明顯，唯有上海逆勢錄得13%的正增長，表現相對亮眼。本周二手房同比跌幅收窄至31%，北上深跌幅多在27-39%區間。

4）二三線城市表現：

二線城市新房成交環比回落，同比降幅顯著收窄。新房成交環比小幅回調9%，絕對量回落至年內高點的50%，其中杭州、青島跌幅均超40%。但從同比維度看，二線新房降幅較上周收窄11個百分點至-26%，顯示出底部修復跡象。二手房市場表現相對穩健，環比基本持平，成交量維持在年內高點的63%，同比降幅亦收斂至42%（上周為下降48%），市場情緒處于磨底階段。

三線城市新房反彈中斷，二手房成交仍處高位。新房成交經歷連續三周的修復性反彈后，本周環比下滑13%，其中眉山、渭南等城市單周跌幅逾80%。同比方面，三線新房降幅擴大至42%（上周-35%），基本面仍顯疲態。二手房成交環比由增轉降（-10%），但絕對量仍處于年內高點的83%，在各能級城市中相對位置最高。

5）房價觀察：

我們主要觀察二手房價，因新房價格受推盤區域影響，波動往往較大。本周更新的是Wind披露的二手房出售掛牌價指數（周度）。

12月1-7日，各線城市掛牌價跌幅擴大。本周一二三線城市環比跌幅集中在0.55%-0.58%區間，較上周（0-0.38%）顯著擴大。同比維度上，二線城市價格調整幅度較大，跌幅達8.61%，一線及三線跌幅在6-7%區間。

深圳掛牌價從低位連續兩周反彈，其他一線城市加速探底。環比維度上，在前期深度調整后，深圳掛牌價連續兩周錄得環比正增長（本周+0.18%，上周+0.26%），初步顯現底部企穩特征；其余三城跌幅邊際擴大，滬京廣環比跌幅介于0.6-1.1%，較上周的0.1-0.6%明顯擴大。同比來看，廣州跌幅最深，達到16.62%，深圳與北京跌幅均在9-10%，上海表現相對堅挺，同比僅下跌3.93%。

二線城市，成都和福州環比逆勢微漲，分別增長0.39%、0.05%，且同比跌幅控制在3-5%的相對低位。西安表現出高波動特征，在本周環比大跌2.31%后，基本回吐了上周（+0.66%）的漲幅，且同比跌幅達14.18%，價格仍處于尋底過程中。

6）政策觀察：

中央經濟工作會議對房地產的定調從“止跌回穩”向“著力穩定”過渡，側重常態化風險管控。對比2024年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的表述，2025年會議基調轉為“著力穩定房地產市場”。這一措辭的邊際變化或反映地產行業系統性急跌風險已初步收斂，政策重心正由短期的“應急阻斷”向中長期的“常態化維穩”切換。這意味著單純的總量強刺激預期（類比去年“924”）降溫，未來政策將更側重于在防范化解重點領域風險的框架下，維持市場的平穩運行。

2026年政策或側重“因城施策”，聚焦“收儲去庫”與“好房子”建設。展望2026年，政策邏輯將告別“大水漫灌”式的總量博弈，轉而深化以“控增量、去庫存、優供給”為核心的因城施策。一是存量破局，會議明確“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，疊加公積金制度改革，預示著中央層面的收儲支持政策有望進一步加碼，成為去庫存的關鍵；二是增量提質，有序推動“好房子”建設，標志著供給側改革加速由“量”轉“質”，對標改善性需求的房地產發展新模式正加速落地。

主要城市觀察

附錄 地產政策/新聞回顧

12月5日， 深圳市印發《深圳市住房公積金提取管理規定》

職工及家庭成員發生下列住房消費情形之一的，職工可以按照本規定申請提取住房公積金：（一）購買住房（包括商品住房和保障性住房，下同）；（二）支付房租；（三）償還購買住房的貸款本息；（四）出資更新、改造本市老舊小區住房；（五）其他住房消費。

12月8日， 湖南省 長沙發布三項住房公積金新政

三項住房公積金新政，包括調整住房公積金貸款政策、開通商轉組合貸業務、上線公積金直付房租服務，從購房門檻、貸款便利度、租房保障三方面精準支持繳存人住房需求。

12月8日，寧夏 自治區印發《關于進一步推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》

一、加大購房補貼支持。自治區財政安排資金，激勵引導市縣加大投入，對購買新建商品住房和新建商辦類房屋給予多種形式購房補貼。加大對多子女家庭、農業轉移人口、靈活就業人員、“以舊換新”等群體購房支持力度，多措并舉促進住房消費。二、加強公積金政策支持。鼓勵因城施策采取以下措施制定住房公積金支持住房消費具體措施：繳存人及配偶在婚前各使用過一次住房公積金貸款且已結清的，婚后可以家庭為單位再申請一次住房公積金貸款。

本文源自：券商研報精選