萬科 20 億債務卡殼，債權人硬剛背后的變化

家人們，先把時間線理清楚，咱不搞那些專業術語：12 月 10 號萬科開了個債權人會議，核心是想讓 20 億的 “22 萬科 MTN004” 債券展期一年 —— 簡單說就是 “這 20 億我先欠著，明年再還”。但萬科一開始提的方案（議案一）太狠了：展期這一年，不僅本金不還，連利息都不給！結果咋樣？16 家債權人集體反對，反對票占比 76.7%，議案一直接被秒拒，同意票是 0！

后來還有兩個帶增信措施的議案，議案二是 “追加擔保（比如讓深鐵這類國企兜底）+ 先付今年利息 + 這 20 億優先償還”，這個方案得到了 83.4% 的支持率，看著挺高吧？但規矩是得超過 90% 才能通過，差了 6.6 個百分點還是黃了；議案三更慘，就 18.95% 支持率。現在萬科還有 5 天寬限期，12 月 18 號要開第二次會議再談，要是還談不攏，這 20 億就可能違約，進而引發一系列連鎖反應。

咱先琢磨第一個問題：為啥債權人這么硬氣？萬科可是行業龍頭啊！以前總覺得 “大房企不會倒”，但這次債權人用腳投票告訴我們：再大的牌子，想讓人家吃虧也沒門！

其實原因特簡單，兩邊都有難處，但核心是 “利益不匹配”。先看萬科這邊，確實是真缺錢了：2025 年前三季度，萬科經營現金流凈虧了 58.89 億，手里的現金及等價物 656.8 億，看著不少吧？但一年內要還的短期債務高達 1513.86 億，資金缺口快 900 億了！相當于兜里有 10 塊錢，要還 23 塊，這日子能不難嗎？所以萬科想 “零付息展期”，本質是想 “用時間換生存”—— 把錢省下來保交樓、維持基本運營，畢竟現在賣房回款太難了，前 10 月銷售額同比降了 9.8%，10 月單月直接暴跌 30.6%，錢回不來，只能跟債權人商量 “先緩緩”。

但債權人也不傻啊！你萬科說緩一年，還不給利息，這不是讓人家白白損失嗎？匯生國際的專家說得實在：“零付息展期等于讓債權人一年內零現金流、零補償”，換成誰都不愿意。尤其是議案一連個擔保都沒有，債權人怕的是 “緩了一年，最后連本金都要不回來”。后來議案二加了增信措施，支持率立馬沖到 83.4%，說明債權人不是不同意展期，而是要 “保障”—— 至少得讓我看到能拿回錢的希望，不能讓你空手套白狼。

再往深了說，這事兒不是萬科一家的問題，是整個行業的困境縮影。以前房企借錢容易，高杠桿拿地、建房、賣房，循環得挺溜；但現在樓市降溫，房子賣不動，回款變慢，融資渠道又收緊，很多房企都陷入了 “現金流枯竭” 的死循環。之前碧桂園已經重組了 117 億美元債務，港龍中國也違約了，現在連萬科這樣的龍頭都要靠展期過日子，說明行業債務風險已經從中小房企蔓延到頭部了。

那這事兒要是談崩了，真違約了，會有啥影響？咱不說那些虛的宏觀經濟，就說咱能感知到的變化：

第一，房企融資會更難。萬科這事兒一鬧，金融機構對房企的信心會更足嗎？肯定不會！以后銀行、保險給房企借錢，會更謹慎，要求的擔保會更嚴，利率可能也會更高。這就會形成一個惡性循環：房企融資難→沒錢拿地、建房→銷售更差→更難融資，最后可能會有更多小房企扛不下去。

第二，樓市 “龍頭信仰” 徹底碎了。以前大家買房子，覺得 “大房企靠譜，不會爛尾”，所以愿意為品牌溢價買單。但現在萬科都面臨債務壓力，大家會發現 “大房企也不是絕對安全”，以后買房可能更看重 “保交樓實力”，而不是單純看牌子大小。

第三，行業會加速洗牌。萬科的優勢在于 “牌桌還在，資產池還在”，還能通過賣資產、引入股權合作來化解危機，但很多小房企就沒這么幸運了。未來肯定會有更多房企被淘汰，市場份額會集中到那些現金流健康、穩健經營的企業手里，樓市會從 “野蠻生長” 慢慢回歸理性。

最后聊聊我的觀點，可能有點犀利，但絕對真實：

首先，我覺得債權人硬剛是好事！這說明樓市的 “隱性剛兌” 時代過去了。以前總有人覺得 “房企大到不能倒，政府會兜底”，但這次深鐵作為大股東，只給借款支持，明確說 “無兜底義務”，債權人也不買賬，說明市場終于回歸了 “市場化”—— 借錢就得講規則，不能憑信仰。這對行業長期發展是好事，只有讓違約有成本，讓債權人有話語權，房企才不敢盲目加杠桿，才能逼著行業回歸穩健。

其次，萬科的困境不是 “經營不善”，而是 “時代變了”。以前房企靠高杠桿就能賺錢，現在樓市進入了 “低增長、去杠桿” 的新階段，那些習慣了 “賺快錢” 的模式肯定行不通了。萬科現在的選擇是 “保交樓優先”，這一點值得肯定 —— 畢竟對購房者來說，房子能按時交付才是最重要的。但這也意味著，房企以后不能再追求 “規模第一”，而是要追求 “現金流安全第一”。

最后，這事兒也告訴我們：樓市沒有 “永遠的神話”。以前大家覺得萬科是 “行業標桿，永遠不會出事”，但現在看來，再大的企業也得遵守市場規律。未來的樓市，不會再是 “閉著眼買房都賺錢” 的時代，也不會是 “房企隨便借錢擴張” 的時代，而是 “穩健者生存” 的時代。我們不用過度恐慌，覺得 “樓市要崩了”，也不用盲目樂觀，覺得 “危機很快會過去”，而是要清醒地認識到：樓市正在經歷一場深刻的調整，這場調整會淘汰壞企業，也會讓好企業變得更好。

其實說到底，萬科債務風波的核心是 “利益再平衡”—— 萬科想活下去，債權人想保本金，雙方的博弈本質是市場規則的回歸。不管最后 5 天能不能談攏，這件事都給整個行業敲響了警鐘：樓市再也回不到以前的好日子了，房企必須學會 “勒緊褲腰帶過日子”，金融機構必須學會 “謹慎放貸”，而我們普通人，也得學會 “理性看待樓市”。

這場博弈還沒結束，12 月 18 號的第二次會議會是關鍵。不管結果如何，樓市的變化已經在發生，我們能做的就是保持關注、保持理性，看清趨勢，而不是被情緒帶偏。