北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1744

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，北京朝陽(yáng)東五環(huán)內(nèi)三套回遷房，想留一套賣兩套，一套兩居一套一居共140平米能賣700萬吧，主要是房子很老了小區(qū)也越來越亂，孩子們想換個(gè)環(huán)境我們老兩口還住剩下的一套兩居。想問的是孫子今年才高考，有必要現(xiàn)在就為了他的孩子買學(xué)區(qū)房嗎？

兒子兒媳工作單位都在北三環(huán)，海淀和朝陽(yáng)的房子每平米差了一萬多溢價(jià)，我是想既然換房一步到位但孩子們都覺得沒必要，說以后就沒有學(xué)區(qū)房的概念了白白損失，房地產(chǎn)的價(jià)格是這種趨勢(shì)嗎？我看好的是今典花園好多年前就想換過沒換成，現(xiàn)在換合適嗎？

A：

1、房子是用來住的，既然是為了改善那就沒什么不合適的，該換就換，沒必要考慮太多。

2、學(xué)區(qū)溢價(jià)怎么說呢？海淀整體溢價(jià)率還是比較高的，比最高峰沒降多少比例，無非是從30%降到25%左右而已。但北太平莊學(xué)區(qū)一直不是太熱門，溢價(jià)本來就不高，平均最高15%吧。

而且今典花園是房齡相對(duì)新的商品房，戶型又偏大，也就是總價(jià)偏高，所以溢價(jià)率更低。我最近沒算過，但估計(jì)也就10%，對(duì)居住的性價(jià)比和保值影響不大。

3、您這是用朝陽(yáng)的哪個(gè)小區(qū)相對(duì)比的？可以用兩邊的各自算算租售比，也就是用總價(jià)除以預(yù)估租金，看海淀的數(shù)值高出多少？高出來的就是溢價(jià)率。但得是同檔次小區(qū)啊，戶型什么的也得差不多，要不然這比較就失真了。

4、另外即便過了入學(xué)高峰，我不認(rèn)為會(huì)完全沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，畢竟只要有資源差距，就意味著配套價(jià)值有高低，其價(jià)值都會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)之中。所以我認(rèn)為是有可能一部分學(xué)區(qū)房的溢價(jià)會(huì)降低，但不會(huì)都白白損失。

當(dāng)然，如果不是就喜歡海淀的環(huán)境，那買在朝陽(yáng)的更合適。每平1萬多，100平就100多萬了，不是個(gè)小數(shù)字。這溢價(jià)在不上學(xué)的情況下是發(fā)揮不出任何價(jià)值的，所以想好了再買吧。

5、總之建議是先算賬，比較清楚了兩邊的優(yōu)劣再?zèng)Q定。另外今典的溢價(jià)率應(yīng)該不高，就算換到這里也沒什么不合適的。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我的情況是剛在央企工作不久，男友同單位已有京戶，明年結(jié)婚但沒想早買房，租房也可以的。單位據(jù)說也有那種保租房可以買，只是在五環(huán)外，我們不想買，所以沒考慮。

但雙方家里都催著買房，可六個(gè)錢包也就不到200萬首付，我們的收入又都不高，再加上現(xiàn)在的房地產(chǎn)大環(huán)境不好，所以不想在近幾年買房，想等過幾年如果有了孩子再看情況。

但雙方父母都催著買，他們認(rèn)為哪怕老破小也算是有個(gè)家，而且還有的認(rèn)為房?jī)r(jià)現(xiàn)在是最低點(diǎn)了。所以想聽聽您的看法，理理思路。

A：

1、這其實(shí)不是整理思路的問題，而是思路都有了，只看選擇哪種而已。

2、如果讓我建議的話，我是偏向您父母這邊的。畢竟我家孩子也大了，我也快老了，能理解老人的心態(tài)了。

如果我家孩子要結(jié)婚，哪怕是不考慮房?jī)r(jià)漲跌，做父母的傾盡所有也是想幫孩子把家安置好的。要不然心里肯定不踏實(shí)，總惦記著。

或者這么說吧，如果是當(dāng)父母的實(shí)在沒能力幫上孩子，那也就算了。但既然是眼下勉強(qiáng)還可以，那如果這次沒實(shí)現(xiàn)，過些日子房?jī)r(jià)萬一漲了就會(huì)真后悔了。也就是您父母很可能有焦慮的心態(tài)，怕錯(cuò)過了現(xiàn)在，更怕以后自己能力達(dá)不到了。所以理解父母的心情吧，天下沒有不盼著兒女幸福的爹媽。

3、其他的怎么說呢？我也認(rèn)為北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在是相對(duì)低點(diǎn)，理由很簡(jiǎn)單，就是租金收益率已經(jīng)超過同期存款利率，這種情況在樓市歷史上就出現(xiàn)過三次，每次都是相對(duì)低點(diǎn)。

4、再其他的我沒什么可說的，但我覺得父母能幫兒女買房是好事兒，作為子女最好領(lǐng)情，犯不上因?yàn)檫@個(gè)反倒讓父母更焦慮。當(dāng)然各家有各家的情況，也看自己的想法吧。

僅供參考。

三

Q:

我剛在花鄉(xiāng)橋附近工作，準(zhǔn)備在周邊買房，過幾年也有可能接父母來同住。但資金有限，因此只能看了幾個(gè)回遷房小區(qū)，請(qǐng)問四合莊園，天興家園，益辰欣園這幾個(gè)小區(qū)哪個(gè)性價(jià)比更高？質(zhì)量是都不行嗎？另外聽說育仁里有拆遷的可能，是否為真？再有同事介紹說郭公莊幸福家園的回遷房有沒房本的在賣，3萬多一平，能買嗎？

A：

1、哪個(gè)的性價(jià)比更高？益辰欣園不是回遷房啊，如果價(jià)格差不多，那自然是這里的性價(jià)比更高了。

這小區(qū)是商品房，最早的名字叫未來城，外立面花里胡哨的。而且當(dāng)時(shí)都傳聞這里的地基是大沙坑兒，所以賣的不怎么樣，所以后來才改了外立面和名字。現(xiàn)在就是普通小區(qū)吧，密度大了點(diǎn)兒，其他的沒什么毛病，勉強(qiáng)可以算帶電梯的花園洋房。

2、質(zhì)量怎么說呢，益辰欣園的應(yīng)該還行，那倆回遷房的肯定普通，只能說是基礎(chǔ)質(zhì)量合格而已。

對(duì)了，四合莊的拆遷戶們?cè)诮环繒r(shí)還維權(quán)來著呢，鬧的挺大，好像都抓人了。天興家園的也普通吧，層高低，北邊的有兩棟還是錯(cuò)層電梯。所以這種小區(qū)就是自住為主吧，期望值別太高。

3、育仁里的拆遷都傳聞了很多年了，到現(xiàn)在仍然是傳聞。從規(guī)劃來說，這么個(gè)單獨(dú)的老小區(qū)確實(shí)不太合適，而且最早還是小產(chǎn)權(quán)，各項(xiàng)都不太強(qiáng)，應(yīng)該索性拆遷成寫字樓。但畢竟旁邊還有個(gè)小學(xué)呢，要拆就得一塊兒來，那手續(xù)就更復(fù)雜了唄，只能是繼續(xù)等待。

另外育仁里之前是一直有溢價(jià)的，就因?yàn)橛胁疬w的可能。現(xiàn)在還有沒有我不知道，應(yīng)該多少還有點(diǎn)兒吧，考慮好再買。

4、沒本的回遷房誰敢建議買啊？這種交易不受法律保護(hù)，自己考慮風(fēng)險(xiǎn)吧。具體價(jià)格我不知道，一般來說沒本是有本的7-8折。但能不買盡量別買唄，萬一買來一堆麻煩呢？

僅供參考。

四

Q:

我家是當(dāng)年拆遷時(shí)買了套63平的開間，住著很舒服但租金不高，才4000多，還沒鄰居不到50平的高呢。所以我想是不是應(yīng)該換成客廳分開的一居，您的建議呢？

A：

1、那算賬唄，看看置換成本和多收的租金相比是否劃算？

2、現(xiàn)在您這套是63平4000多，那50平的能租到5000是嗎？我估計(jì)50平的總價(jià)在250萬左右，單價(jià)5萬。而您這套房雖然面積大點(diǎn)兒，但因?yàn)槭情_間，所以總價(jià)大概率也是250萬，單價(jià)4萬。

假定是全款置換，按3%的稅費(fèi)計(jì)算，換房不增加購(gòu)房款，但是要額外交中介費(fèi)契稅等費(fèi)用，按3%計(jì)算是8萬左右。那問題就來了，即便每年多收1萬的租金，這稅費(fèi)也要8年才能收回，就算有些租金漲幅至少也得5/6年吧，您覺得合適嗎？

3、然后是房?jī)r(jià)的漲跌，假定一直上漲，那兩種房子在單價(jià)差率基本固定的情況下也很難在短期內(nèi)擴(kuò)大。也就是說，現(xiàn)在4萬和5萬差20%，即便十年后漲到8萬和10，差額擴(kuò)大了，差率卻基本不變。哪怕有所擴(kuò)大，要想短期內(nèi)收回這8萬的成本也比較難。

4、總之我覺得如果只是這么平級(jí)置換的意義不大，投入錢至少五六年才收回，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，畢竟還有利息成本呢。所以真要換的話要不就換成更好的地段兒，也就是添點(diǎn)兒錢來增加收益，否則沒什么意義。

僅供參考。

五

Q:

我和愛人都是北漂，也沒有落戶的想法，孩子最多上到初中就回去了。所以我們買房的想法特別簡(jiǎn)單，就是自住舒服點(diǎn)加別賠錢就行了。因?yàn)橘I房錢是我們賣了老家的回遷房當(dāng)首付的，只要能過幾年賣了北京的房子回家換成比回遷房好點(diǎn)的就行。

首付是140萬，備用金含裝修的20多萬，具體地點(diǎn)只要是東四環(huán)之內(nèi)就行，兩居戶型好點(diǎn)的，不限面積，但一定要有客廳，我們租老破小實(shí)在住夠了。

A：

1、您說的首付是140萬，準(zhǔn)備貸款多少啊？也就是總價(jià)多少，沒總價(jià)的話不好聊房子。所以還是先做個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，然后再說是否能找到符合要求的。

2、而且您這要求其實(shí)不低了，兩居帶客廳的一般都是商品房，面積80平以上。而地點(diǎn)限定在東四環(huán)之內(nèi)，均價(jià)基本都6/7萬。再加上還要在這樓市低谷的時(shí)候保值+升值，以及居住舒服，那就是改善小區(qū)的好戶型，這單價(jià)基本都得8萬左右了，80多平就得6/700萬起步。而您的首付是140萬，就算貸滿了額度都未必能實(shí)現(xiàn)。

而您又說“不限面積”，那就是面積小的也行，意思是不想貸太多的款是嗎？可這就更不好買到合適的了。

3、所以我建議是先別提偏高的要求吧，而是先做個(gè)明確的預(yù)算。然后把需求再整理一下，看最想實(shí)現(xiàn)的是哪個(gè)？一般來說，在預(yù)算不是太高的情況下，能實(shí)現(xiàn)最主要需求就算成功，兩個(gè)超值，三個(gè)以上就可遇不可求了。所以還是把需求排個(gè)序吧，然后再說板塊、小區(qū)和具體房源。

僅供參考。

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