土地周報 | 成交規模高位上行，深圳灣宅地溢價42%出讓（12.8-12.14）

2025年第50周

2025年12月8日-2025年12月14日（第50周），土地供應規模大幅回落，成交規模再創年內新高，土拍熱度小幅回落。本周重點城市監測范圍內，土地供應建筑面積為226萬平方米，環比回落83%；成交建筑面積1673萬平方米，環比上升38%，再創年內新高；本周溢價率為2.3%，環比下降0.8個百分點。

供應：本周土地供應建筑面積226萬平方米，環比下降83%。一線城市本周無宅地供應。本周供應含宅用地共26幅，平均容積率2.5。

本周新增供應宅地底價均不足10億元。出讓底價最高的地塊為武漢漢陽區四新板塊宅地，起拍底價8.8億元，容積率2.96，規劃建筑面積20.7萬平方米，起拍樓板價4251元/平方米。地塊位于漢陽四新核心區域，周邊配套完善：臨近方島濕地公園和墨水湖公園；周邊有多個成熟小區，生活氛圍濃厚；交通便利，靠近四新大道主干道；教育、醫療等公共服務設施齊全。同板塊主力項目漢陽澍售價在1.3萬元/平方米左右。

成交：本周土地成交建筑面積1673萬平方米，環比上升38%，再創年內新高。成交金額715億元，環比增長45%。本周平均溢價率2.3%，環比下降了0.8個百分點。

重點成交地塊方面，本周深圳成交了3宗宅地，合計成交總價47.44億元，其中2宗高溢價成交。其中成交總價最高的宅地位于南山區粵海板塊，地塊容積率3.48，起拍價22.36億元。地塊共有6家房企參拍，經過6輪報價、95輪線下競價后成交。最終由中海地產以31.86億元競得，溢價率42.49%，折合平均樓板價7.7萬元/平方米。地塊位于深圳灣超級總部基地核心區域，是片區稀缺住宅用地；周邊有TCL大廈、天音大廈等高端商業配套；交通便利，臨近主干道；區域規劃前景好，聚集眾多總部企業。且地塊自身容積率3.48，低于周邊同類項目6.0以上的容積率。項目緊鄰的深灣玖序花園目前售價在14.3萬元/平方米左右。

深圳另一宗溢價地塊熱度更高，該地塊位于福田區梅林板塊，容積率3.71，起拍價4.8億元，吸引了8家房企參拍，經過8輪報價、148輪線下競價后成交，最終由中鐵置業以7.92億元競得，溢價率65%，成交樓板價4.3萬元/平方米。地塊位于福田區梅林核心區域，是近16年來首次公開出讓的純住宅用地，也是一宗現房銷售地塊；緊鄰地鐵9號線和10號線孖嶺站，交通便利；周邊配套成熟，包括梅麗小學、卓越匯購物中心、北大深圳醫院等；生活氛圍濃厚，居住配套完善。地塊西側1公里的京基宸悅府售價在6.5萬元/平方米左右。

貴陽也在本周成交一宗高溢價地塊，觀山湖區低密宅地以9.19億元成交，由洋浦地產溢價17.2%競得，地塊平均樓板價3712元/平方米。地塊位于觀山湖區核心區域，容積率1.8，是近年來少有的大規模低密住宅用地，緊鄰華東師范大學附屬學校，預計將打造為高品質低密改善產品。地塊東北方向1.1公里的恒大項目售價在1.1萬元/平方米左右。（來源：克而瑞地產研究）