7.48億元開(kāi)拍！西安爛尾金融地標(biāo)尋接盤(pán)者

等待拍賣(mài)的蘇陜國(guó)際金融中心 中房君/攝

石青玲/發(fā)自西安

在西安浐灞生態(tài)區(qū)的灞河畔，兩棟已褪去腳手架、主體裸露的超高層雙子塔，以沉默的姿態(tài)矗立了整整十年，它們?cè)菂^(qū)域金融夢(mèng)想的載體——蘇陜國(guó)際金融中心，如今卻是一道備受矚目的“城市傷疤”。

近日，阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)發(fā)布了《（破）陜西中登投資有限公司土地使用權(quán)、蘇陜國(guó)際金融中心在建工程項(xiàng)目及工程物資等》，意味著蘇陜國(guó)際金融中心再次被擺上了貨架。

這并非該項(xiàng)目首次尋求“重生”。早在2018年、2021年、2022年，蘇陜國(guó)際金融中心就曾多次傳出擬被接手的消息，但因價(jià)格未談攏，始終未能成交。不過(guò)，此次拍賣(mài)不同于以往的“自救式處置”，而是陜西中登投資破產(chǎn)清算后的法定程序。這意味著，若無(wú)人競(jìng)價(jià)，項(xiàng)目將以評(píng)估價(jià)成交。

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停工近10年

蘇陜國(guó)際金融中心走上拍賣(mài)席，直接原因是其開(kāi)發(fā)主體陜西中登投資進(jìn)入破產(chǎn)清算。

公開(kāi)信息顯示，西安市中級(jí)人民法院于2019年2月裁定受理陜西中登投資破產(chǎn)清算一案，2022年曾嘗試重整但未能成功，最終于2024年12月26日裁定終止重整程序并宣告該公司破產(chǎn)，其核心資產(chǎn)自然進(jìn)入司法處置流程。

這場(chǎng)危機(jī)源于“中登系”房企的盲目擴(kuò)張。1998年，成立于上海的中登集團(tuán)將發(fā)展中心轉(zhuǎn)移至西安，成為最早一批“東企西進(jìn)”的代表，它最早涉足的業(yè)務(wù)為石油化工，直到2001年才開(kāi)始跨界進(jìn)軍地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目便是位于未央湖旁的美式別墅。

2003年，中登集團(tuán)以9800萬(wàn)元競(jìng)得西安經(jīng)開(kāi)區(qū)71畝土地，這被稱(chēng)為“北城第一拍”，中登由此在西安地產(chǎn)界嶄露頭角。此后十余年間，中登集團(tuán)以房地產(chǎn)和石油化工為雙引擎，業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至銀川、渭南等地，累計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積超300萬(wàn)平方米，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩，其中西安城北板塊始終是中登布局的重點(diǎn)。

隨著財(cái)富的快速積累，2009年至2015年，中登集團(tuán)創(chuàng)始人宋玉慶連續(xù)7年上榜胡潤(rùn)百富榜，2014年更是以34億元的身價(jià)位列陜西第二。2007年起，西安啟動(dòng)大規(guī)模城中村改造，嗅到機(jī)遇的中登集團(tuán)同時(shí)上馬十里鋪、牛王廟、尤家莊、全家村等城改項(xiàng)目。

與此同時(shí)，2009年，陜西中登實(shí)業(yè)集團(tuán)取得灞河畔60.159畝商業(yè)用地。根據(jù)規(guī)劃，蘇陜國(guó)際金融中心規(guī)劃總建筑面積24.78萬(wàn)平方米，總投資約12億元，定位為集銀行、證券、律所等金融機(jī)構(gòu)于一體的綜合服務(wù)平臺(tái)。彼時(shí)，宋玉慶謀劃以“蘇陜合作”為項(xiàng)目背書(shū)，在此地復(fù)制一個(gè)金融地標(biāo)。

始料未及的是，2014年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，疊加城改項(xiàng)目持續(xù)占用巨額資金，中登集團(tuán)的資金鏈?zhǔn)状纬霈F(xiàn)明顯緊張，蘇陜國(guó)際金融中心也隨之停工。

2016年，昆侖信托一筆4.37億元的債務(wù)提前到期，成為壓垮項(xiàng)目的最后一根稻草，蘇陜國(guó)際金融中心因無(wú)錢(qián)續(xù)建正式停工，并陷入長(zhǎng)期法務(wù)糾紛。

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“重生”不易

項(xiàng)目現(xiàn)狀

中房君實(shí)地探訪(fǎng)了解到，這座規(guī)劃中的“金融地標(biāo)”目前處于半建成狀態(tài)。

據(jù)了解，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中經(jīng)歷了重大規(guī)劃調(diào)整，原本設(shè)計(jì)高度為153.4米的雙子塔，因2022年的限高政策要求，于2023年6月至2024年8月實(shí)施拆降工程，將32至37層拆除，最終保留至32層。

2015年1月全面停工至今，目前主體結(jié)構(gòu)已完工，幕墻部分安裝完成，但因后續(xù)拆降工程，部分已裝幕墻被拆除，建筑內(nèi)部?jī)H完成少量砌體工程和管道預(yù)埋，電梯、空調(diào)等關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備均未安裝。

根據(jù)拍賣(mài)文件，該標(biāo)的物評(píng)估價(jià)與起拍價(jià)均定為7.48億元，競(jìng)買(mǎi)人需繳納7481萬(wàn)元保證金方可參與競(jìng)拍，這一價(jià)格較開(kāi)發(fā)商中登集團(tuán)此前16.5億元的一期投入，已折價(jià)超五成。按可售面積計(jì)算，每平方米起拍單價(jià)不足3000元，在所處核心地段堪稱(chēng)“地板價(jià)”。

價(jià)格之外，區(qū)位也是蘇陜國(guó)際金融中心的一大優(yōu)勢(shì)。拿地之初，浐灞生態(tài)區(qū)才剛剛開(kāi)發(fā)，這里還是一片荒蕪；如今，項(xiàng)目周邊已被成片的高端酒店和企業(yè)總部大樓包圍，3號(hào)線(xiàn)也已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。

政策層面也迎來(lái)利好。今年政府工作報(bào)告首次提出“好房子”概念，將盤(pán)活存量用地和商辦用房列為重點(diǎn)，為全國(guó)存量資產(chǎn)處置指明方向。住建部明確按市場(chǎng)化、法治化原則“一樓一策”分類(lèi)處置，通過(guò)三級(jí)工作專(zhuān)班壓實(shí)各方責(zé)任，對(duì)符合條件項(xiàng)目納入融資“白名單”，對(duì)資不抵債項(xiàng)目加快破產(chǎn)重整或清算，優(yōu)先維護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。

政策指引下，今年以來(lái)有多個(gè)城市地標(biāo)迎來(lái)盤(pán)活機(jī)遇，如天津117大廈、成都綠地蜀峰大廈等。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，蘇陜國(guó)際金融中心此次能否“重生”，仍然困難重重。

“產(chǎn)權(quán)與權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)狀與質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、稅費(fèi)與費(fèi)用超支風(fēng)險(xiǎn)等都是需要競(jìng)買(mǎi)人承擔(dān)的。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，拆降后的建筑需符合現(xiàn)行規(guī)劃、消防、抗震等新標(biāo)準(zhǔn)，這可能與原設(shè)計(jì)可能沖突；開(kāi)發(fā)主體能否變更為競(jìng)得人、是否需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，需自行咨詢(xún)；工程前期資料、權(quán)證原件欠缺，補(bǔ)辦成本或者難度未知。

首先要便是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。拍賣(mài)公告明確提示，競(jìng)買(mǎi)人需自行協(xié)調(diào)第三方產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)問(wèn)題，且土地剩余使用年限不足24年。

根據(jù)公告，項(xiàng)目中573平方米土地已轉(zhuǎn)讓給西安浐灞河發(fā)展有限公司。另有3套房屋（6447.63平方米）被法院裁定以物抵債，7套房產(chǎn)（15037.67平方米）備案在第三方名下且未注銷(xiāo)。這意味著，超過(guò)2萬(wàn)平方米的建筑面積存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，占可售面積的10%以上。競(jìng)買(mǎi)人需自行協(xié)調(diào)這些第三方產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)問(wèn)題。

此外，項(xiàng)目還面臨手續(xù)變更、工程現(xiàn)狀影響后期施工等風(fēng)險(xiǎn)。拍賣(mài)公告顯示，項(xiàng)目已停工多年且32~37層被拆除，可能存在影響使用、地基不均勻沉降、墻面剝落、滲水、地下室積水等情況，需競(jìng)買(mǎi)人自行前往進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，項(xiàng)目后續(xù)至少需要3.5億元才能達(dá)到使用狀態(tài)，7.48億元只是“入場(chǎng)費(fèi)”，后續(xù)的資金投入和運(yùn)營(yíng)能力才是真正的考驗(yàn)。

截至12月15日，項(xiàng)目已有2268次圍觀(guān)，63人設(shè)置提醒，無(wú)人報(bào)名。