僅賣出25套，全國最大的中介，自己蓋豪宅銷售爆冷！

如果，馬保國不實戰的話就大概率一直是一代宗師，俄羅斯沒有這兩年也還是那傳說中的軍事強國。他們是被誰忽悠去實戰的？

最近地產圈也出現了同樣的事件——傳說中最會賣房的貝殼，自己房子賣不動了。

事情很簡單，一年前貝殼拿地吹貝殼要顛覆房地產行業的各路媒體最近都報道了貝殼百億打水漂了，蓋的房子賣不掉了：

其實偉哥一年前貝殼拿地的時候就預判過，貝殼拿地這是完全不可能有任何收益的一次自殺式創新。

這背后原因很簡單，貝殼的核心競爭力一直就是一個字“大”，所謂的什么數據完全都是包裝起來忽悠資本市場或者是開發商的。

所謂的大數據在行業下行期都是笑話：

在行業普遍“去杠桿、降開發占比”的趨勢下，貝殼逆勢入局重資產開發，背后好像有著清晰的戰略考量。

其一，現金充裕的底氣讓其敢于試水，財報顯示貝殼賬面可動用現金超500億元，在房企普遍現金流緊張的背景下，土地市場競爭下降的窗口期，成為其低成本入局的絕佳時機。

其二，全國最大的中介網絡提供了天然的自銷優勢，數萬家門店與數十萬經紀人能夠覆蓋海量潛在客群，大幅降低獲客與營銷成本。

其三，打通“找房—買房—裝修—租售”全鏈路的誘惑，契合其“一體三翼”戰略，通過自主開發實現房屋全生命周期的多次變現，收益空間遠超單一中介業務。其四，C2M模式的試驗訴求，試圖通過大數據與AI分析客戶需求反向驅動產品設計，重構傳統開發的“拍腦袋”模式。

但從實際效果來看，這一模式仍停留在概念階段，上海項目的“屋頂菜園”與客群性價比訴求脫節，成都項目為景觀犧牲朝向等問題，暴露了數據模型與市場實際的嚴重脫節。

項目設計得非常另類：

大堂地板運用大面積拼花，石材可以發光，自動變化各種圖案或文字，像踩在一塊LED屏上。

（貝宸S1實景圖）

園林座椅到臥室地板都采用斯華洛世奇水晶鑲嵌，將blingbling貫徹到底。還有大到天花板、陽臺造型、小到躺椅、門把手、雨水篦子……無處不在的貝殼元素，實在有些喧賓奪主。

畢竟貝殼不是LV、Gucci這樣的奢侈品牌，能夠讓人心甘情愿地為logo買單，業主買的是豪宅，而不是貝殼的品牌展廳。

貝殼的跨界“祛魅”，為房地產行業轉型提供了深刻啟示。

在行業從賣方市場轉向買方市場的背景下，“好房子仍然熱銷”已成共識，但“懂賣房”不等于“會建房”，中介的渠道優勢無法替代開發的專業能力。

傳統房企紛紛向輕資產運營轉型，而貝殼逆勢入局重資產開發的失敗嘗試，再次證明房地產開發的高風險與專業性，并非僅憑資金與渠道就能突破。

對于貝殼而言，放棄自操盤轉向輕資產合作，或許是認清自身能力邊界后的理性選擇，但C2M模式的實踐短板，讓其“賦能開發商造好房”的定位缺乏足夠說服力。對于普通購房者而言，“貝殼開發”的標簽，特別是豪宅不僅僅沒有成為決策加分項，反而成了負分，地段、產品、價格與開發運營能力的匹配度，才是衡量房產價值的核心標準。

在中國房地產中介行業屬于一手托兩家，居間交易，在市場上行中介聯合房主打壓購房者出價，市場下行期，相反，中介聯合購房者打擊房主。所以中介的唯一核心競爭力就是規模，所謂的了解市場就是笑話。

從“用中介基因重構開發邏輯”的高調宣言，到“終止自操盤”的戰略轉向，貝殼的百億跨界試驗歷時兩年便草草收尾。

這場自“祛魅”的過程，不僅是貝殼自身對開發業務認知的回歸，更折射出房地產行業轉型的底層邏輯——無論模式如何創新，專業能力的積累與市場需求的精準匹配，始終是不可逾越的核心門檻。

貝宸S1不是貝殼開發業務的終點，卻是其接受市場考核的第一道“真題”，而這道題的答案，早已為所有跨界玩家敲響警鐘：在專業領域深耕細作，遠比盲目跨界冒險更具價值。

平心而論，左老板打的底子好，貝殼不折騰就穩贏了，貝殼沒有任何所謂的核心競爭力，唯一一個用互聯網模式資本改造了中介行業，做了大和壟斷，唯一的競爭對手是政策，除非被當場房價上漲或者下跌的罪魁禍首，否則貝殼不折騰就穩贏：

貝殼本手握輕資產服務的 “穩贏牌”—— 中介行業無需重資產投入，核心靠服務立足，再加上它如今穩固的市場占有率，只要房地產行業根基還在，就能穩穩占據盈利高地，實現旱澇保收。

房地產開發自帶強周期、高杠桿的基因，注定要在市場浪潮中顛簸。有數據顯示，中國房企平均壽命僅 3.5 年，能活過 20 年的不足 10%，世界上更是難有 “純房地產開發” 公司能跨越 50 年周期。曾經風光無限的恒大、碧桂園、融創，終究沒能扛過一輪行業調整的大浪，印證了這條賽道的殘酷。

深諳行業規律的大佬們，早已提前開啟轉型之路。香港老牌房企中，李嘉誠的長江實業、李兆基的恒基兆業，雖以地產發家，卻早早布局港口、零售、基建等非地產業務，分散風險；內地的萬科、華潤、龍湖等企業，看似頂著 “地產公司” 的標簽，實則早已跨界物業、商業運營、城市服務甚至醫療健康領域，從輕資產運營中尋找新增長極。

當全行業都在向輕資產靠攏、規避周期風險時，貝殼卻走出了相反的路線 —— 大舉加碼開發業務。這幾個項目影響很深遠，只要還存在就會被當成全行業吐槽貝殼高渠道費還沒有用的證據！——你也賣吧不出去房，憑什么收這么多？

中國房地產市場已經徹底劇場效應，一個區域只有一個項目用渠道的時候，物超所值，但隨著大家都上渠道了，就會出現一套房沒多賣反而利潤都給了并不會多賣房的渠道。

不僅僅這樣，在這個項目的發布會上，項目老總居然曝光中國房地產底牌。掛牌二手房超過650萬套，估計要被約談了。

在現在這個大環境下，居然敢公開發布這些數據，顯擺自己大數據？賣的不好情有可原？

這也充分證明了這些人真是不合適干開發商，挖了一群過去開發商失業再就業的人估計要重新找工作了。

本來開發商以為是找了個好伙伴幫忙賣房子，結果這伙伴自己也賣不了房子，還要吃香的喝辣的。

貝殼這次是用百億給自己本來游刃有余，穩賺不賠的生意主動爆了一個雷，這下要匆匆忙忙了，這個雷會一直存在，建議趕快把這些項目賣了改個名字。